Viết tay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bị vô hiệu? Điều kiện đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Viết tay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bị vô hiệu? Điều kiện đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư! Ngày 30/3/2016, tôi có mua một lô đất trị giá 1,5 tỷ đồng (thửa đất đã có bìa đỏ, được bên bán tự chia thành 10 lô – không có xác nhận của bên phòng tài nguyên). Ngày 1/4/2016 tôi đã chuyển trả 1,3 tỷ theo hợp đồng, tuy nhiên tôi lại chỉ làm hợp đồng viết tay, theo hợp đồng bên bán phải hoàn thiện thủ tục sang tên trong 2 tháng kể từ này giao tiền nhưng đến nay bên bán vẫn chưa có chút động thái gì. Gần đây, tôi được biết lô đất tôi đã mua đang được đưa vào quy hoạch nên không thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ được. Vậy trường hợp của tôi giải quyết như thế nào? Nếu muốn được hoàn lại tiền thì thủ tục như thế nào? Cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:-
2. Giải quyết vấn đề:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp là người sử dụng đất hợp pháp của mảnh đất đó. Người sử dụng đất hợp pháp có quyền theo Điều 166 Luật đất đai 2013 như sau:
– Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
– Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
– Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
– Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai 2013.
– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
– Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, khi đất được đưa vào quy hoạch thì theo khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 thì:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như thế, trong trường hợp này khi bên bán được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần đất đó được chuyển nhượng trước thời điểm có quy hoạch thì bên bán có quyền chuyển nhượng cho bạn.
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013;
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
– Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như thế, trong trường hợp này của bạn, hợp đồng chuyển nhượng chỉ viết tay, chưa có công chứng,chứng thực. Nếu như đất bạn định mua thuộc diện quy hoạch thì bạn cần thỏa thuận lại với bên bán cho bạn. Nếu như bên bán không đồng ý thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa bạn và người bán là vô hiệu về hình thức theo Điều 134 Bộ luật dân sự 2005:
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật hợp đồng mua bán đất vô hiệu: 1900.6568
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được giải quyết theo Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 như sau:
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Như vậy, khi hợp đồng chuyển nhượng của bạn bị tuyên vô hiệu thì bên bán có nghĩa vụ trả lại tiền cho bạn nếu như đã nhận tiền của bạn. Và trong trường hợp này bạn phải đưa ra chứng cứ chứng minh bên bán đã nhận tiền của bạn thì mới lấy lại được tiền.
