Việc định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại

1. Phương thức định giá:

– Giá trị định giá là giá trị thị trường của BĐS.

– Căn cứ định giá BĐS là diện tích BĐS và đơn giá BĐS:

+ Diện tích BĐS bao gồm diện tích đất và diện tích tài sản trên đất.

Nếu diện tích đất và diện tích tài sản trên đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản lớn hơn diện tích thực tế thì diện tích đất và diện tích tài sản trên đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế, còn ngược lại nếu diện tích đất và diện tích tài sản trên đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản nhỏ hơn diện tích thực tế thì diện tích được tính là diện tích ghi trong giấy chứng nhận.

Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất

+ Giá trị tài sản gắn liền với đất

Giá trị quyền sử dụng đất = Diện tích đất * Đơn giá đất định giá

Đơn giá đất định giá = Đơn giá đất thị trường * (70% – 80%)(hệ số an toàn)

Giá trị tài sản gắn liền với đất = Diện tích tài sản gắn liền với đất * Đơn giá tài sản gắn liền với đất

Ngoài ra tuỳ từng vị trí của BĐS định giá NH có những quy định riêng về hệ số an toàn, như đối với trường hợp các BĐS toạ lạc trong ngõ ngách, trong hẻm hoặc vị trí BĐS không cân đối thì NH áp dụng một hệ số điều chỉnh. Trường hợp định giá đất/nhà ở trong trường hợp chưa đựoc xây dựng đơn giá đất thị trường thì đơng giá thẩm định và đơn giá nhà nước quy định có sự khác biệt lớn do vậy kết quả định giá không phù hợp để đảm bảo an toàn NH cũng quy định hệ số K điều chỉnh: K = Đơn giá đất thẩm định/đơn giá đất nhà nước.

Đơn giá đất thị trường được xây dựng phục vụ cho mục đích định giá BĐS thế chấp và được cập nhật thay đổi thường xuyên sao cho luôn phù hợp với tình hình biến động giá trên thị trường.

Đơn giá tài sản trên đất tuân theo quy định của Ngân hàng được ban hành theo từng thời kỳ.

Về tỷ lệ cho vay: Ngân hàng cho vay không quá 70% giá trị BĐS định giá.

Giá trị định giá là giá trị thị trường nhưng không vượt quá K lần khung giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành (theo từng năm).

Giá trị thị trường của một BĐS được hiểu là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua – bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường, có tính đến các yếu tố cụ thể của BĐS đó: Mặt tiền, hình thửa đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội xung quanh BĐS… Mức giá thị trường này được xác định căn cứ vào những giao dịch đã thành công của các BĐS có điều kiện tương đồng BĐS cần định giá, có thể qua báo, internet, điều tra trực tiếp xung quanh BĐS định giá, mức giá của công ty về BĐS, văn phòng môi giới nhà đất.

Hệ số K do Tổng Giám đốc NHTM ban hành trong từng thời kỳ căn cứ vào trình độ phát triển của từng quận, cụ thể như sau:

+ Quận Hải Châu K =3.5.

+ Quận Hòa Vang, Cẩm Lệ, Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn, Thanh Khê, Sơn Trà : K = 3.

+ Các quận, huyện ngoại thành khác: K = 2.

– Tỷ lệ cho vay tối đa: Đối với BĐS vị trí 1,2 thì tỷ lệ cho vay tối đa là 75% giá định giá; còn BĐS ở vị trí 3,4 thì tỷ lệ cho vay tối đa là 70% giá trị định giá.

Vị trí 1 là những thửa đất của 1 chủ sử dụng đất và có ít nhất một mặt tiếp giáp đường, phố.

Vị trí 2 là những thửa đất của 1 chủ sử dụng đất, ít nhất 1 mặt tiếp giáp ngõ, ngách, hẻm và có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 3,5 m trở lên.

Vị trí 3 là những thửa đất của 1 chủ sử dụng đất, có ít nhất một mặt tiếp giáp ngõ và có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 2 m đến 3,5 m.

Vị trí 4 là những thửa đất của 1 chủ sử dụng đất, ít nhất 1 mặt tiếp giáp với ngõ và có mặt cắt nhỏ nhất dưới 2m.

Như vậy, hiện nay hầu hết các NHTM đều sử dụng giá trị thị trường làm căn cứ để định giá BĐS thế chấp, việc định giá được tiến hành dựa trên việc tìm hiểu, phân tích, đánh giá các BĐS có điều kiện tương đồng BĐS thẩm định được giao dịch trong thời gian gần nhất so với thời gian thẩm định, sau đó trên cơ sở điều chỉnh các hệ số, nhân viên thẩm định sẽ đưa ra được mức giá thị trường phù hợp nhất với BĐS thẩm định. Việc định giá như trên làm cho giá trị BĐS thế chấp được xác định một cách chính xác và phù hợp với thị trường. Tuy nhiên, thị trường BĐS phát triển bất ổn định, vì vậy các NHTM khi định giá BĐS thế chấp họ đều có những biện pháp phòng chống rủi ro riêng, ví dụ như: Techcombank khi đưa ra đơn giá thị trường đối với BĐS thẩm định nhân viên thẩm định sẽ so sánh mức giá này với mức giá do Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành * Hệ số K, nếu mức giá đó lớn hơn thì đơn giá được áp dụng để xác định giá trị BĐS thế chấp là mức giá khung * Hệ số K, hạn chế nhận thế chấp đối với BĐS có mặt ngõ vào nhỏ hơn 2m; còn đối với NH Á Châu khi xác định được mức giá thị trường thì họ sử dụng một hệ số an toàn từ 70% – 80%  từ đó sẽ xác định được đơn giá thẩm định, ngoài ra NH  còn hạn chế nhận thế chấp đối với chung cư cũ nát, nghiêng lún, BĐS dùng làm nhà thờ họ, BĐS có diện tích quá nhỏ.

2. Quy trình định giá bất động sản thế chấp:

Quy trình định giá BĐS là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp chuyên viên/thẩm định viên về giá hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá. Quy trình định giá BĐS bao gồm 6 bước sau:

Bước 1: Xác định vấn đề.

Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá BĐS, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:

– Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS mục tiêu: vị trí, kích thước…

– Nhận biết các đặc điểm pháp lý của BĐS mục tiêu như các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng….

– Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: Mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính….

– Xác định loại giá trị sẽ ước tính: giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm…

– Xác định phương pháp  và các tài liệu cần thiết cho việc định giá.

– Xác định ngày định giá có hiệu lực.

– Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành.

Bước 2: Lên kế hoạch.

– Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của BĐS, trạng thái cung-cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến BĐS cần định giá.

– Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá.

– Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được.

– Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo địnhgiá.

Bước 3: Thu thập tài liệu.

Bao gồm các tài liệu sau:

– Các tài liệu cung cấp thông tin về BĐS mục tiêu.

– Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.

– Các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng….

– Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội….

Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị.

Dựa trên những tài liệu đã thu thập được các định giá viên sẽ tiến hành phân tích tài liệu theo các phương pháp như:  phân tích thị trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Qua kết quả của các phân tích trên các định giá viên sẽ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho BĐS, xác định phương pháp định giá nào là chính, phương pháp nào có tính chất bổ xung hoặc tham chiếu.

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.

Bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu về các giả thiết, các phân tích, kết quả và kết luận.

Bước 6: Báo cáo định giá

Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá BĐS.

Báo cáo định giá gồm các nội dung sau:

– Mục đích định giá.

– Mô tả BĐS mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.

– Tóm tắt rõ về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở định giá.

– Các phương pháp được sử dụng trong định giá BĐS.

– Giá trị của BĐS mục tiêu.

– Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.

– Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính, bao gồm hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận, hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế…

– Đưa ra một số lưu ý như: Sử dụng báo cáo định giá trong những trường hợp nào, trách nhiệm và quyền hạn của mỗi bên…

Quy trình định giá BĐS thế chấp cũng tuân theo các bước của quy trình định giá BĐS và quy trình này là một khâu trong quy trình tín dụng tại các NHTM. Tuỳ theo chính sách và quyết định của từng NHTM mà họ đưa ra quy trình định giá BĐS thế chấp cho chính Ngân hàng mình, qua đó nâng cao tính chuyên nghiệp và hiệu quả trong hoạt động của từng Ngân hàng.

3. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp:

Lý luận về định giá BĐS là một một vấn đè mới đối với nhiều nước hiện nay. Trên thực tế khi xác định giá rị BĐS  người ta thiếu những căn cứ vững chắc và rõ ràng để có thể cho kết quả chính xác một cách tuyệt đối. Kết quả thẩm định luôn chứa đựng sự ảnh hưởng của yếu tố chủ quan- đó là một yếu ố hết sức nhạy cảm. Trong nhiều trường hợp, thẩm định viên phảI đưa ra kết quả thẩm định dựa trên sự quyết đoán- đó thực sự là việc làm mang đầy tính nghệ thuật. Như vậy định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội,  là một khoa học-nghệ thuật về ước tính giá trị BĐS. Có 4 phương pháp định giá BĐS đó là:

– Phương pháp so sánh trực tiếp.

– Phương pháp chi phí.

– Phương pháp đầu tư hay phương pháp vốn hoá.

– Phương pháp thặng dư hay phương pháp giá trị còn lại.

Trong 4 phương pháp trên thì có 3 phương pháp được áp dụng  trong định giá BĐS thế chấp đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư.

Căn cứ vào từng BĐS thế chấp mà các NHTM đưa ra phương pháp định giá thích hợp, giúp cho việc xác định giá trị của BĐS chính xác hơn. Do để đảm bảo kịp tiến độ hồ sơ vay vốn của khách hàng đồng thời phù hợp với các BĐS thế chấp nên hầu hết các NHTM chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí để định giá các BĐS thế chấp.

Trên thế giới, việc định giá BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả những nước phát triển cũng như đang phát triển quan tâm, đầu tư, nghiên cứu từ nhiều năm qua. Định giá BĐS thế chấp tuy chỉ là một bộ phận nhỏ nhưng không tách rời của định giá BĐS nói chung, đều phải tuân thủ theo những quy định, tiêu chuẩn và phương pháp định giá BĐS.

Tại các nước như Thụy Điển, Anh, Pháp, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc… định giá BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá BĐS, các nguyên tắc, phương pháp định giá BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp diễn ra thuận lợi.

Định giá đất ở Úc đã có lịch sử phát triển rất lâu đời. Từ cuối năm 1960 và đầu những năm 1970, các bang ở Úc đều đã xây dựng Luật quy định về định giá đất. Từ đó đến nay, các Luật này đã được xem xét, sửa đổi rất nhiều lần và đi đôi với nó là định giá đất ngày càng được hoàn thiện hơn. Luật này quy định rất chi tiết các vấn đề xung quanh định giá đất, từ người chịu trách nhiệm và quyết định các vấn đề định giá đất đến quy trình thực hiện… Các phương pháp định giá đất cũng được quy định cụ thể trong các Luật đó. Tuy nhiên, Luật chỉ quy định các phương pháp khác nhau có thể sử dụng trong định giá mà không quy định cụ thể phương pháp nào được áp dụng trong trường hợp nào. Điều này sẽ được người có thẩm quyền quyết định đối với từng trường hợp cụ thể. Các phương pháp đó là phương pháp so sánh/phương pháp thị trường, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí. Đối với các loại đất có thể có giá trị thị trường thì hầu hết đều dùng phương pháp so sánh, tức là lấy giá của mảnh đất tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh, cộng thêm hoặc trừ bớt đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí hoặc phương pháp thu nhập để tính toán.

Ở Đài Loan, các phương pháp định giá đất được quy định rõ ràng tại Quy định về kỹ thuật định giá BĐS. Phương pháp định giá áp dụng là các phương pháp định giá đất đã được phổ biến và áp dụng thành công ở các nước trên thế giới, đặc biệt là ở Mỹ. Đó là các phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư. Đối với các mục đích khác nhau và với mỗi loại đất khác nhau thì các công ty/người định giá sẽ linh hoạt sử dụng các phương pháp khác nhau.

Thứ nhất: Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng chủ yếu để  định giá tài sản thế chấp tại các NHTM.

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của tài sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán trên thị trường. Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.

Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống với tài sản đối tượng cần định giá. Tiến hành phân tích giá bán/cho thuê của các tài sản có thể so sánh được và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần định giá.

Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá BĐS trong các trường hợp sau:

– Các tài sản có tính đồng nhất, ví dụ như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu.

– Các mảnh đất trống.

Việc ĐGBĐS theo phương pháp này được thực hiện theo 5 bước sau:

– Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập được.Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng vật chất của bất động sản, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện của giao dịch.

– Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh được để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các bất động sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch.

– Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ở trong cùng một khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá người định giá nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích.

– Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản chứng cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản.

– Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh.

Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bất động sản mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi. Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn. Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Nhưng các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh.

Nội dung điều chỉnh và các yếu tố cần điều chỉnh.Định giá BĐS là một khoa học và nghệ thuật về ước định giá trị BĐS, do BĐS mang tính dị biệt và tính đặc thù riêng, không có BĐS nào giống nhau hoàn toàn, vì thế khi tiến hành định giá BĐS phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố như: Hình dáng mặt bằng; vị trí địa điểm; pháp lý; các yếu tố của công trình; điều kiện thị trường; qua đó ta xác định được hệ số điều chỉnh giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu, từ đó kết quả định giá BĐS đưa ra sẽ chính xác hơn.

Về hình dáng mặt bằng ta phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố sau: Kích thước của lô đất, hình dáng lô đất, quy mô lô đất.

Vị trí địa điểm sẽ quyết định đến khả năng tiếp cận thuận lợi hay không, vị trí địa điểm sẽ ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên như thế nào, môi trường xã hội, ảnh hưởng đến yếu tố kinh tế của BĐS: ảnh hưởng chủ yếu đến khả năng sinh lời của BĐS tức ảnh hưởng đến luồng thu nhập mang lại cho BĐS đó, ảnh hưởng đến địa thế BĐS.

Về yếu tố pháp lý bao gồm các chi phí cho việc xác lập các giấy tờ pháp lý như lệ phí, chi phí khác, nộp tiền sử dụng đất.; các quyền năng hạn chế: Sở hữu vĩnh viễn, sở hữu hợp đồng.

Các yếu tố của công trình BĐS bao gồm: Kết cấu công trình, quy mô của công trình, tuổi thọ, thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật; Mỹ thuật, kiến trúc, kiểu dáng công trình.

Về điều kiện thị trường ta phải tiến hành xem xét các bối cảnh kinh tế của thị trường BĐS diễn ra giao dịch thu thập được; xem xét đến tính chất của quan hệ mua bán xem có đảm bảo giá thị trường hay không: Bán người thân, bán ép buộc, các yếu tố chu kỳ kinh doanh; các điều kiện thanh toán: Phương thức thanh toán bằng tiền, vàng hay ngoại tệ; thời gian thanh toán trả trước hay trả sau; Thời gian diễn ra giao dịch: Để xác định giá tăng, giảm do lạm phát…

Có 2 phương pháp xác định hệ số điều chỉnh: Phương pháp định lượng và phương pháp đính tính.

Thứ nhất: Phương pháp định lượng là sự ước lượng sai lệch của từng yếu tố làm thay đổi giá trị BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. Phương pháp này có thể tiến hành bằng cách so sánh từng cặp; phân tổ theo các nhóm để tiến hành so sánh, trên cơ sở các nhóm giống nhau thì người ta sẽ rút ra được các yếu tố so sánh; thông qua thống kê người ta tìm ra được một dãy số liệu từ đó tìm số liệu đại diện nhất; sử dụng phương pháp phân tích xu thế; sử dụng phương pháp thay thế để định lượng.

Thứ hai: Phương pháp định tính là sự ước lượng công dụng, giá trị hoặc mức đóng góp của từng yếu tố để chỉ ra rằng yếu tố đó tốt hơn, xấu hơn hay tương đương. Cho điểm từng yếu tố sau đó tính tổng điểm để tìm ra BĐS này là tốt hơn, xấu hơn hay tương đương. Sau đó xác định giá trị BĐS và giá BĐS nằm trong khoảng giới hạn từ mức giá cao nhất của nhóm BĐS kém hơn và giá thấp nhất của nhóm BĐS tốt hơn.

Những lưu ý áp dụng phương pháp so sánh.. Khi tiến hành định giá BĐS bằng phương pháp so sánh thì sự cần thiết của thông tin thị trường là rất cao, thông tin đưa ra tham khảo phải có chất lượng tốt và phù hợp với thị trường. Mặt khác các dữ liệu thường mang tính lịch sử, vì vậy phải tiến hành thu thập thông tin thường xuyên, thích hợp với sự biến động của thị trường BĐS và các thị trường khác như: thị trường tài chính, thị trường chứng khoán…. Các chuyên viên định giá cần phải là những người có kinh nghiệm và kiến thức thị trường và phải am hiểu các lĩnh vực liên quan đến BĐS.

Ưu điểm của phương pháp. Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm như sau:

Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá bất động sản.

Hạn chế của phương pháp. Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động sản.

Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với bất động sản tạo thu nhập, người đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người ta quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các luồng tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn.

Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ về các đặc điểm của người bán và người mua khi tham gia giao dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác.

Vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp. Việc các tổ chức tín dụng, Ngân hàng cho vay vốn bằng hình thức tài sản đảm bảo tiền vay là BĐS giúp cho các tổ chức tín dụng, Ngân hàng hạn chế được rủi ro tín dụng và trong trường hợp khách hàng vay không trả nợ Ngân hàng đúng thời hạn thì Ngân hàng sẽ xứ lý BĐS thế chấp đó để thu về số tiền nợ gốc và tiền lãi trong thời kỳ cho khách hàng vay. Các BĐS thế chấp tại Ngân hàng thường là: đất đai, nhà xưởng, nhà chung cư, nhà tập thể… và  việc xác định giá trị BĐS thế chấp là rất quan trọng đảm bảo an toàn và có lợi cho cả Ngân hàng lẫn khách hàng vay. Tại các Ngân hàng thương mại hiện nay phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến và thông dụng nhất khi tiến hành định giá các BĐS là nhà ở của dân, nhà tập thể, nhà chung cư… và có tới 95% BĐS thế chấp được định giá bằng phương pháp này, phương pháp so sánh được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất, việc sử dụng phương pháp so sanh rất hữu hiệu trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước hiện nay vì các thông tin đưa ra so sánh đều căn cứ vào các giao dịch thực tế trên thị trường, do đó mức giá đưa ra sẽ sát thực với thị trường, mang tính thuyết phục cao.

Do đây là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Nó là cơ sở vững chắc đẻ khách hàng và cơ quan pháp lý thừa nhận đồng thời cũng là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, chủ yếu dựa vào cac giao dịch thị trường. Dựa vào kinh nghiệm của người định giá, kiến thức thị trường, khả năng phân tích đánh giá sự khác biệt và sự tương đồng giữa các BĐS với nhau để xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, thông qua việc so sánh giá trị thị trường của các BĐS  có điều kiện tương đồng với BĐS cần định giá, từ đó CVĐG sẽ đưa ra một mức giá thị trường phù hợp nhất mà khách hàng chấp nhận cũng như đảm bảo an toàn khi cấp vôns của NH. Mức giá thị trường được xác định dựa vào các nguồn thông tin khác nhau như: Hỏi chủ BĐS thế chấp; tham khảo giá rao bán, các chuyển nhượng thực tế trên báo chí, internet của các BĐS cùng khu vực và đặc điểm tương đồng với BĐS thế chấp, sau đó tiến hành điều chỉnh sự khác biệt của những yếu tố giữa BĐS so sánh và BĐS cần định giá; hoặc tham khảo giá BĐS tại các trung tâm và văn phòng môi giới nhà đất.

Thứ hai: Phương pháp chi phí được sử dụng để tính giá trị tài sản trên đất, các NHTM chỉ tính giá trị công trình trên đất khi công trình đó có đầy đủ giấy tờ về quyền sở hữu như: Giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cụ thể là: Techcombank chỉ định giá trị công trình trên đất đối với những BĐS còn thời gian khấu hao theo quy định của Techcombank; Đối với BĐS là nhà ở bình thường, nhà cấp 3, cấp 4 thì thời gian khấu hao là 10 năm; còn đối với nhà xưởng, nhà ở kiên cố, văn phòng, khách sạn thì thời gian khấu hao là 15 năm. Còn đối với Ngân hàng Á Châu việc xác định giá trị tài sản trên đất căn cứ vào giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất, ví dụ như nhà cấp 4 thì đơn giá từ 500.000 đồng/m2 đến 1.000.000 đồng/m2, nhà từ 2 đến 4 tầng thì đơn giá từ 1.000.000 đồng/m2 đến 3.000.000 đồng/m2 tuỳ theo tỷ lệ chất lượng còn lại tương ứng. Đối vói trưòng hợp định giá BĐS là công trình xây dựng (xây dựng dân dụng, khách sạn, nhà xưởng) thì sẽ địnhgiá theochi phí hình thành nên BĐS đó bao gồm chi phí biên bản hoàn công, giá trị dự toán công trình xây dựng sau đó trừ đI giá trị khấu hao. Trong một số trường hợp nếu công trình xây dựng có dấu hiệu của sự xuống cấp nghiêm trọng thì NH không tính giá trị cồng trình đó.

Phương pháp này dựa trên nguyên lý: Giá trị BĐS dựa trên giá trị của các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS.

Các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS: Giá trị đất, các chi phí đầu tư xây dựng các công trình BĐS, các yếu tố làm giảm giá.

Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá những BĐS có mục đích riên biệt như: Bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất; Định giá cho mục đích bảo hiểm; Sử dụng trong các lĩnh vực như xác định giá để bồi thường thiệt hại và một số lĩnh vực đánh thuế BĐS.

Các bước thực hiện phương pháp chi phí. Phương pháp chi phí được tiến hành qua 5 bước sau:

– Bước1: Ước lượng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó như mảnh đất trống, công trình trên đất hiện tại được sử dụng cao nhất và tốt nhất.

– Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán.

– Bước 3: Sau đó ước mức độ giảm giá tích lũy, ước tính giảm giá các công trình phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.

– Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí mới hiện hành.

– Bước 5: Cuối cùng ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.

Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.

Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thoái hoá.

Các mặt hạn chế của phương pháp chi phí. Định giá bằng phương pháp chi phí phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường. Các yếu tố giảm giá của từng bộ phận công trình phụ thuộc vào chủ quan của người đánh giá, tỷ lệ giảm giá không giống nhau với từng khách hàng. Chuyên viên định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.

Vận dụng phương pháp chi phí trong định giá bất động sản thế chấp. Nếu như phương pháp so sánh được áp dụng để định giá cho các BĐS thông thuờng như nhà ở, nhà tập thể… thì phương pháp chi phí được áp dụng để định giá nhà xưởng, kho tàng, bến bãi…và trong nhiều trường hợp phương pháp này được dùng để xác định giá trị tài sản trên đất, xem chất lượng tài sản trên đất còn lại bao nhiêu %, qua đó kết quả định giá đưa ra sẽ chính xác hơn, xác định đúng giá trị thực của BĐS thế chấp, giúp cho việc giải ngân, cho vay vốn được nhanh chóng và an toàn hơn. Khi định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp này chuyên viên định giá phải căn cứ vào các quy định về định giá BĐS thế chấp do từng Ngân hàng quy định, đó là những quy định về đơn giá vật liệu xây dựng đối với từng loại nhà: Nhà 2 tầng, nhà 3 tầng…và thời gian tính khấu hao đối với từng công trình, như nhà dùng để ở thì thời gian khấu hao ít, còn đối với nhà xưởng thì thời gian khấu hao lơn hơn.

Ngoài ra, đối với những BĐS thương mại có giá trị lớn như: Văn phòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn…Để xác định một cách chính xác nhất giá trị của các BĐS trên, các NHTM đang xây dựng phương pháp định giá thu nhập (hay vốn hoá) để xác định giá trị của các BĐS đó. Ví dụ như Ngân hàng á Châu đang xây dựng khung phương pháp thu nhập để định giá các BĐS thương mại nói trên, họ sẽ căn cứ vào mức thu nhập hiện tại cũng như dự đoán thu nhập trong tương lai của BĐS để qua đó xác định giá trị BĐS thế chấp một cách chính xác nhất.

Thứ ba, Phương pháp đầu tư (hay còn gọi là phương pháp thu nhập).

Cơ sở lý luận của phương pháp này  là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản. Quá trình chuyển đổi các các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại là quá trính vốn hoá và có thể thể hiện mối liên hệ giữa mối liên hệ cơ bản giữa thu nhập với giá trị qua công thức sau:

Trong đó: V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS.

Ft: Thu nhập tương lai mà BĐS mang lại ở năm thứ t.

i: Tỷ suất hiện tại hoá.

n: Thời gian nhận được thu nhập tính theo năm.

Trường hợp áp dụng. Phương pháp này được áp dụng cho những BĐS mang lại một khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. Phương pháp thường áp dụng để tư cvấn cho các quyết định đầu tư.

Các bước tiến hành phương pháp thu nhập.Phương pháp này được tiến hành qua 4 bước sau:

– Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà bất động sản mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.

– Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như chi phí quản lý, chi phí sữa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp.

– Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán

– Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu.

Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập. Địnhgiá bằng phương pháp đầu tư có 2 dạng sau:

Dạng 1: Đối với sở hữu vĩnh viễn. Dạng này thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn đối với BĐS và do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận được thu nhập. Cách làm thực tế đơn giản nhất là chuyển hoá vốn thành toàn bộ thu nhập theo tỷ suất lợi nhuận thị trường. Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn đem cho thuê để nhận được một thu nhập, giá trị thị trường của BĐS được tính bằng cách chuyển hoá vốn thành toàn bộ giá trị tiền cho thuê hiện tại theo tỷ suất lợi nhuận ban đầu.

V = I/R hay V = I * YP

Trong đó YP là nghịch đảo của R và được gọi là số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng tiền phát sinh vĩnh viễn thể hiện số năm mà BĐS tạo ra thu nhập I,thể hiện sự trả giá của thị trường cho số thu nhập một năm mà BĐS tạo ra.

Dạng 2: Đối với BĐS cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn:

Vo = I1/(i-k)

I1= Io(1+k)

Io: là thu nhập ở năm hiện hành.

K: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm.

Ngoài ra phương pháp này còn được phát triển dưới cá dạng khác nhau, như phương pháp dòng tiền triết khấu, triết khấu các dòng tiền không ổn định.

Một số lưu ý.Khi định giá BĐS bằng phương pháp thu nhập phải đánh giá đúng lợi ích mang lại luồng thu nhập đó là những lợi ích chứa đựng bên trong BĐS, những lợi ích không phải gắn với bản thân BĐS và những yếu tố giá trị kỳ vọng. Phải tính toán chính xác luồng thu nhập hiệu quả mang lại và xác định tỷ suất sinh lời tuỳ vào từng điều kiện cụ thể.

Hạn chế của phương pháp. Khi định giá BĐS bằng phương pháp trên thì luồng thu nhập trong tương lai là rất khó dự báo, không chính xác do sự biến động của thị trường. Có nhiều yếu tố rủi ro mà chúng ta không thể tính được hết, tỷ lệ lạm phát cao hơn bình thường.

Vận dụng phương pháp thu nhập vào định giá bất động sản thế chấp. Khi vận dụng phương pháp trên vào định giá BĐS thế chấp thì phải dự đoán chính xác luồng thu nhập tạo ra từ BĐS trong tương lai, nếu ta dự đoán không chính xác (dự đoán giá trị BĐS thế chấp quá cao) thì trong trường hợp phải xử lý BĐS thế chấp, số tiền thu được từ việc bán BĐS thế chấp sẽ không đủ trang trải cho nợ gốc, lãi, lãi quá hạn và các khoản phí khác (nếu có trong hợp đồng) thì bên chịu thiệt thòi chính là các tổ chức tín dụng và các NH.

Phương pháp trên được vận dụng để định giá các BĐS thế chấp như: cao ốc, BĐS cho thuê văn phòng để kinh doanh, khách sạn… nói chung là những BĐS tạo ra thu nhập cao, luồng thu nhập đó có thể đều đặn hằng năm hoặc các năm đem lại từng mức thu nhập khác nhau.