Quy định giá đất để tính đền bù giải phóng mặt bằng mới nhất

Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về quy định giá đất để tính đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật về đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!

Nếu giải quyết được vấn đề giá đất khi thu hồi và giá trên thị trường phải đồng nhất, sẽ hạn chế khiếu nại, khiếu kiện liên quan tới đất đai. Lợi nhuận của doanh nghiệp phải được tạo ra từ quá trình đầu tư về hạ tầng, xây dựng chứ không phải là từ sự chênh lệch của giá đất khi giải phóng mặt bằng. Qua bài viết dưới đây, đội ngũ Chuyên viên, Luật sư của Công ty Luật Dương Gia xin được phân tích và làm rõ các quy định của pháp luật về giá đất để tính đền bù giải phóng mặt bằng mới nhất.

 Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568    

• Thứ nhất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Các nội dung này được quy định tại Điều 74, 75 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.

Khi sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế Nhà nước đã ban hành các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện. Những trường hợp thu hồi đất khác và trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ không áp dụng quy định này.

Quy định này áp dụng đối với tất cả các loại chủ thể sử dụng đất, bao gồm tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất.

Trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhà nước là người có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất sử dụng cho các trường nói trên. Như vậy, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, bồi thường thiệt hại là bồi thường thiệt hại về đất là việc bù đắp tổn thất đối với quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi. Để được bồi thường khoản thiệt hại này, người bị thu hồi phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật quy định.

• Thứ hai, giá đất để tính tiền bồi thường.

Giá đất có ảnh hưởng đến phương thức bồi thường có thể thực hiện theo nhiều cách, bao gồm bồi thường bằng đất khác; bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở tái định cư tùy thuộc vào từng trường hợp. Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn.

Trong trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp. Mức giá này không bị giới hạn bởi các quy định tại Điều 112, 113 của Luật Đất đai năm 2013 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

• Thứ ba, khung giá đất của Chính phủ.

Như trên đã phân tích, một nguyên tắc quan trọng của việc định giá đất nhà nước là: giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, lại có đặc điểm là thị trường không tập trung, mang tính khu vực và địa phương sâu sắc bởi hàng hóa bất động sản mang tính cố định, cá biệt và giá cả của nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội của địa phương nơi có bất động sản đó, do vậy, nhằm bảo đảm thực hiện nguyên tắc định giá đất trên, Luật đất đai đã quy định cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương.

Cụ thể, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do Chính phủ quy định. Tuy nhiên, giới hạn này không áp dụng cho trường hợp sau:

Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị của doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi khung giá đất của Chính phủ.

• Thứ tư, bảng giá đất của UBND cấp tỉnh

Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ phải xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do pháp luật quy định.

Cùng với quyết định về việc phân vùng, phân loại đường phố và vị trí đất tại địa phương, Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành được công bố công khai tại địa phương vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào các quy định hiện hành để điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi sao cho phù hợp khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất. Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền tại một số vị trí đất, một số khu vực đất, loại đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng phương án trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất.

Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành được áp dụng trong những trường hợp sau:

– Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.

– Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

1. Vi phạm quy định về giải phóng mặt bằng xây dựng công trình

Điều 14. Vi phạm quy định về giải phóng mặt bằng xây dựng công trình

1. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Tổ chức giải phóng mặt bằng sai quy hoạch xây dựng hoặc dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt;

b) Thực hiện đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình sai quy định;

c) Áp dụng giá đền bù sai quy định.

2. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với hành vi quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này;

b) Buộc điều chỉnh lại giá đền bù theo quy định đối với hành vi quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm hành chính quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 1 Điều này.

2. Khiếu nại giá đất khi bồi thường giải phóng mặt bằng

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi có đất và nhà bị thu hồi theo quyết định thu hồi ngày 23/11/2011 của UBND quận Thanh Xuân, nhưng giá bồi thường đối với chúng tôi quá thấp nên gia đình tôi không đồng ý, luật sư cho tôi hỏi hiện nay quy định về giá bồi thường đất ở và nhà trên địa bàn quận thanh xuân là như thế nào? chúng tôi phải khiếu nại đến đâu để được giải quyết?

Luật sư tư vấn:

1.  Quy định của pháp luật về mức bồi thường đất trong trường hợp nhà nước thu hồi đất như sau:

Nếu phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phê duyệt trước ngày 01/7/2014:

Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt. (Điều 34, Nghị định 47/2014/NĐ – CP).

Bồi thường về đất: Đối với diện tích đất đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định của pháp luật thì người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. (Khoản 2, Điều 6, Nghị định 197/2004/NĐ – CP).

Quyết định 63/2013/QĐ-UBND về giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 (Bảng số 6) cũng có thể được áp dụng cho trường hợp phương án bồi thường được phê duyệt thời điểm từ 1/1/2014 đến trước ngày 1/7/2014.

Bạn có thể đối chiếu thời điểm phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phê duyệt với các Quyết định của UBND thành phố Hà Nội qua các thời kỳ để xác định mức giá bồi thường.

Bồi thường về nhà: Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.

Nếu phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phê duyệt từ ngày 1/7/2014 trở về sau:

Trường hợp này sẽ áp dụng quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành để xác định mức giá bồi thường.

Bồi thường về đất: Đối với những cá nhân, hộ gia đình có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất.

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. (Điều 74, Luật Đất đai 2013).

Bạn có thể tham khảo Quyết định 63/2013/QĐ-UBND về giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 (Bảng số 6) để xác định mức giá bồi thường về đất trên địa bàn quận Thanh Xuân.x

Bồi thường về nhà ở: Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. (Điều 89, Luật Đất đai 2013).

2. Quy định về Khiếu nại, khiếu kiện quyết định hành chính liên quan đến bồi thường đất:

Căn cứ vào các quy định nêu trên, bạn có thể đối chiếu với quyết định của UBND thành phố hà nội về bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với dự án thu hồi đất của gia đình bạn. Nếu như không đúng hoặc không đồng ý với mức giá bồi thường bạn có thể thực hiện quyền khiếu nại lên Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội để được giải quyết hoặc khởi kiện ra Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội.

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính (Điều 9, Luật Khiếu nại 2011), thời hiệu khiếu kiện quyết định hành chính là 1 năm kể từ ngày nhận được quyết định hành chính (Điều 104, Luật Tố tụng hành chính 2010).

3. Quyền được hưởng bồi thường giải phóng mặt bằng

Tóm tắt câu hỏi:

Nhà tôi có một thửa đất nông nghiệp được giao năm 1995 có số thửa trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng nhiều năm tôi không sử dụng mà để người hàng xóm sử dụng cho tới nay. Hiện tại có dự án thu hồi đất để giải phóng mặt bằng tôi có được quyền bồi thường hay được một phần nào đó tiền bồi thường giải phóng mặt bằng thửa đất trên hay không?

Luật sư tư vấn:

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.Theo Luật Đất đai năm 2013, vấn đề bồi thường do giải phóng mặt bằng sẽ được nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu (người đứng tên) trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Do vậy, dù bạn không sử dụng thửa đất mà để cho người hàng xóm sử dụng đất thì khi Nhà nước có dự án thu hồi đất thì bạn vẫn được hưởng toàn quyền bồi thường cơ quan tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng bồi thường theo quy định tại Điều 77 Luật Đất đai năm 2013.

Cụ thể như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

Ngoài ra, bạn còn phải đảm bảo các điều kiện được bồi thường theo quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

4. Việc xác định tiền bồi thường giải phóng mặt bằng căn cứ như thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Theo quy định tại khoản 4 điều 114 luật đất đai 2013; điểm b khoản 3 điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014; khoản 4 điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 có quy định các trường hợp phải định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, luật đất đai 2013 mới quy định đối với các trường hợp đấu giá và không đấu giá. Vì vậy, cho tôi xin hỏi đối với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất được không ? đối với quy hoạch chi tiết 1/2000 có thể làm căn cứ xác định giá đất cụ thể được không (theo quy định tại Thông tư 36 thì có ghi quy hoạch chi tiết) ? Căn cứ? Xin cảm ơn!?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về căn cứ tính tiền sử dụng đất:

“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

…”

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến về giá đất tại địa phương: 1900.6568

Quy định nói trên có xác định cách xác định tiền sử dụng đất, nhưng cách xác định này sẽ không được dùng để xác định đối với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất. Mà sẽ xác định dựa trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất công bố theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm gần nhất. Căn cứ quy định tại Điều 11 Nghị định 30/2015/NĐ-CP về lập phương án sơ bộ bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với dự án đầu tư có sử dụng đất:

“Căn cứ danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được phê duyệt theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị định này, Sở chuyên ngành, cơ quan chuyên môn tương đương cấp sở hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng lập phương án sơ bộ về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để làm cơ sở lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư. Việc xác định tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng căn cứ vào giá đất cụ thể được xác định trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất công bố theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm gần nhất.”