Những trường hợp sửa kiến trúc nhà ở phải xin cấp giấy phép xây dựng? Mức xử phạt hành vi xây dựng trái phép, sửa chữa công trình nhà ở chưa xin phép?
Mục lục bài viết
1. Trường hợp nào sửa nhà phải xin giấy phép xây dựng:
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư, tôi tên Nguyễn Lâm Thanh Vũ, sống tại quận Tân Bình, Tp.Hồ Chí Minh Sắp tới tôi có dự định mua một căn nhà để ở, và chọn được một căn nhà trong hẻm trong tình trạng đang sửa. Một số thông tin hiện trạng về ngôi nhà là:
– Có sổ hồng đầy đủ, nhà đã hoàn công, và chủ hiện tại mua về sau đó sửa lại như kiến trúc cũ, chỉ có thay đổi ở vị trí mặt tiền, thay vì theo sổ hồng là cửa nhà lui về 1.5m để làm sân và ban công, nhưng chủ mới đã dời hết ra toàn bộ (tôi gửi kèm hình ảnh sổ hồng và thực trạng hiện tại của căn nhà)
– Tầng lửng theo sổ hồng là sàn gỗ, chủ mới do dỡ ra và đúc giả lại như tầng 2 (vẫn lửng)
– Nhà không có giếng trời Tôi có một số thắc mắc, rất mong luật sư giải đáp:
1. Việc đẩy toàn bộ mặt tiền ra phía trước, không còn lui về 1.5 như sổ hồng như vậy có vi phạm gì không? Do chủ nhà nói đây là sửa không thay đổi gì nên không xin giấy phép xây dựng. Nếu như tôi mua về giữ nguyên vị trí cửa mặt tiền như vậy thì có vi phạm gì không?
2. Kiến trúc ngôi nhà là Tầng trệt -> Tầng 2 -> Tầng lửng (như sổ hồng). Tôi muốn thay đổi vị trí thành Tầng trệt -> Tầng lửng -> Tầng 2. Như thế có cần phải xin phép gì không?
3. Nếu muốn xây giếng trời thì có cần phải xin phép không? Rất mong được luật sư giải đáp. Chân thành cảm ơn! ?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định về đối tượng và các loại giấy phép xây dựng.
Căn cứ theo quy định trên thì các công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc được miễn giấy phép xây dựng. Trong trường hợp này, việc sửa chữa, cải tạo mặt tiền nếu như làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài, thay đổi kết cấu nhà ở thì sẽ không thuộc trường hợp miễn cấp phép, vậy nên bạn có thể xem xét chính xác công trình đang sửa chữa, cải tạo để xác định.
Theo quy định tại điểm g Điều 89 Luật xây dựng 2014: “Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình” thì được miễn cấp giấy phép. Như vậy, trong trường hợp bạn thay đổi kiến trúc nhà, xây thêm giếng trời đã làm thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi công năng sử dụng nên bạn cần xin giấy phép xây dựng. Trình tự thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sữa chữa, cải tạo công trình như sau:
Bước 1: Lập hồ sơ bao gồm:
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.
2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.
3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.
4. Đối với công trình di tích lịch sử – văn hoá và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại UBND quận/ huyện
Khi đó bộ phận tiếp nhận sẽ kiểm tra đầy đủ thành phần hồ sơ theo quy định:
• Trường hợp thành phần hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì viết biên nhận, ghi rõ ngày hẹn trả kết quả cho người nộp.
• Trường hợp thành phần hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn cho người nộp hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Bước 3 – Thụ lý, giải quyết hồ sơ, cấp giấy phép xây dựng (thời hạn giải quyết tối đa 20 ngày làm việc). Trường hợp hồ sơ chưa đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định thì phải có văn bản hướng dẫn đầy đủ, một lần cho chủ đầu tư biết để thực hiện.
Bước 4 – Nhận kết quả (Giấy phép xây dựng hoặc văn bản hướng dẫn) tại bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND quận/ huyện.
2. Sửa chữa nhà cấp 4 có phải xin cấp giấy phép xây dựng không?
Tóm tắt câu hỏi:
nhà tôi thuộc xã điện hồng, thị xã điện bàn, quảng nam. tôi năm nay có sửa nhà cấp 4( giữ lại phần móng và xây lên một tầng). trước giờ ở thôn tôi chưa thấy ai xin giấy phép xây dựng khi xây nhà cả. nhưng giờ tôi xây, bên quản lý đo thị vào hỏi giấy phép. vậy việc này là thế nào ạ. xin luật sư tư vấn giúp em. e cảm ơn ạ?
Luật sư tư vấn:
Giấy phép xây dựng: Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Theo đó, giấy phép xây dựng bao gồm giấy phép xây dựng mới, giấy phép sửa chữa, cải tạo, giấy phép di dời công trình.
Theo quy định tại Điều 89, Luật Xây dựng 2014, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Xây dựng 2014, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Theo như câu hỏi bạn đưa ra, bạn chưa nêu rõ nhà bạn đang sửa là ở khu vực nông thôn hay đô thị, nên chúng tôi xin phép chia làm 2 trường hợp:
Trường hợp 1, nhà của bạn ở khu vực nông thôn. Theo đó, trong trường hợp này, theo quy định tại điểm k, khoản 2, Điều 89, Luật Xây dựng 2014 sẽ có hai trường hợp xảy ra.
Thứ nhất, nhà của bạn là công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn và không phải nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì trong trường hợp này, bạn sẽ thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Thứ hai, nhà của bạn là công trình xây dựng ở nông thôn, tuy nhiên thuộc khi vực quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt hoặc nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì trong trường hợp này, bạn vẫn phải thực hiện việc xin cấp giấy phép xây dựng.
Trường hợp 2, nhà của bạn ở khu vực đô thị.Theo đó, trong trường hợp này, bạn muốn sửa chữa nhà cấp 4, cụ thể giữ lại phần móng và xây thêm một tầng, tức là đã thực hiện việc sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài. Do đó, căn cứ theo điểm h, khoản 2, Điều 89, Luật Xây dựng 2014, sẽ xảy ra hai trường hợp.
Thứ nhất, nhà của bạn thuộc trường hợp không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc, do đó sẽ rơi vào trường hợp miễn giấy phép xây dựng. Vậy nên, bạn hoàn toàn không phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.
Thứ hai, nếu nhà của bạn tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc. Trong trường hợp này, bạn sẽ không thuộc trường hợp được hưởng miễn cấp giấy phép xây dựng nữa, bạn sẽ phải làm hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.
3. Sửa chữa nhà ở trên phần diện tích xây dựng trái phép:
Tóm tắt câu hỏi:
Khu nhà trọ tôi mua lại từ năm 2010, nay tôi cần nâng nền nâng mái đi xin phép xây dựng thì cán bộ quản lý nói nhà tôi xây có 1 phần diện tích không đúng bản vẽ trên giấy chứng nhận. Phần xây trái phép này của chủ trước làm khi tôi mua thì đã có sẵn, vậy giờ tôi có thể sữa chữa luôn phần nhà ở không đúng bản vẽ đó không ?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 93 Luật xây dựng 2014 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ.
Theo bạn trình bày thì khi xây dựng khu nhà trọ này đã được cấp giấy phép xây dựng, do vậy, việc xây dựng phải đảm bảo theo đúng thiết kế đã được phê duyệt trong giấy phép xây dựng. Việc “xây dựng không đúng bản vẽ trên Giấy chứng nhận” được hiểu là xây dựng công trình không đúng với nội dung bản vẽ trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Có thể hiểu, khu nhà trọ mà bạn đang sở hữu được xây dựng trên đất chứ không phải thuộc trường hợp nhà chung cư, do đó, bản vẻ trên Giấy chứng nhận sẽ chỉ ghi nhận những thông tin về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất có khu nhà trọ và những bất động sản bên cạnh. Do đó, việc xây dựng không đúng bản vẽ trên Giấy chứng nhận có thể được hiểu là hành vi cơi nới, lấn chiếm, xây dựng công trình trên phần đất thuộc sở hữu của người khác và được xác định là hành vi xây dựng không đúng với nội dung giấy phép xây dựng…
Hành vi này bị xử lý theo quy định tại khoản 5, Điều 13, Nghị định 121/2013/NĐ-CP, nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kĩ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở quy định cụ thể trường hợp có hành vi vi phạm như sau:
“5. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.”
Hành vi vi phạm trên còn buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả được quy định tại Điều 2 Thông tư 02/2014/TT-BXD quy định chi tiết một số điều của
Từ những phân tích trên có thể thấy, trong trường hợp của bạn phần diện tích xây dựng không đúng với bản vẽ trên Giấy chứng nhận sẽ bị phá dỡ, do đó, bạn không thể thực hiện việc cải tạo phần diện tích nói trên.
4. Sửa chữa nhà ở trên đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin hỏi, nhà tôi nằm hoàn toàn trong hành lang an toàn đường cao tốc. Nhà cách mép đường 4-8m, thấp hơn mặt đường khoảng 1,5m. Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo luật có được xây lại nhà ở hoặc di dời đến nơi ở mới và được đền bù không? Đường cao tốc này nằm ngoài đô thị. Tôi có làm giấy xin xây lại nhà nhưng không được cấp phép, và không được di dời đến nơi ở mới. Chân thành cảm ơn luật sư.
Luật sư tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp thì nhà của bạn nằm hoàn toàn trong hành lang an toàn đường cao tốc, cách mép đường 4 đến 8 m; thấp hơn mặt đường khoảng 1,5 m. Có thể thấy, phần đất của gia đình bạn hoàn toàn thuộc hành lang an toàn đường bộ. Hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ, tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra hai bên để đảm bảo an toàn giao thông đường bộ (theo quy định tại khoản 5 Điều 3
Đối với phần đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ, căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật Giao thông đường bộ năm 2008.
Đồng thời quy định này cũng được khẳng định tại Điều 157 Luật Đất đai năm 2013, Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ- CP, theo đó, người sử dụng đất được phát luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không gây cản trở cho việc bảo vệ công trình.
Từ những căn cứ nêu trên, xem xét trong hoàn cảnh cụ thể của bạn thì phần đất có nhà ở của bạn nằm hoàn toàn trong hành lang an toàn đường bộ (ở đây cụ thể là hành lang an toàn đường cao tốc), và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, bạn vẫn được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định, nhưng không được gây cản trở cho việc bảo vệ công trình (theo khoản 4 Điều 43 Luật Giao thông đường bộ năm 2008; Điều 157 Luật đất đai năm 2013). Tuy nhiên, bạn không được phép xây dựng mới công trình, nhà ở theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 43 Luật Giao thông đường bộ năm 2008 nêu trên.
Do vậy, trong trường hợp này bạn không thể thực hiện hoạt động xây dựng lại nhà ở trên đất nằm hoàn toàn trong hành lang toàn đường cao tốc.
Đồng thời, cũng theo quy định tại khoản 4 Điều 43 Luật giao thông đường bộ năm 2008 thì đối với phần đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích, tuân theo quy định về bảo vệ hành lang an toàn công trình đường bộ. Việc di dời, hỗ trợ, bố trí tái định cư với người sử dụng đất trong hành lang an toàn đường bộ, hành lang công trình đường bộ được thực hiện trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất do việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến sự bảo vệ an toàn công trình đường bộ mà người sử dụng đất và chủ đầu tư không khắc phục được.
Quy định này cũng được thể hiện rõ tại điểm a khoản 4 Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong hoàn cảnh cụ thể của bạn, đất và nhà ở của bạn hoàn toàn nằm trong hành lang an toàn của đường cao tốc trong đô thị, trong đó nhà ở của bạn cách mép đường 4- 8 m, và ở vị trí thấp hơn mặt đường khoảng 1,5 m. Trong trường hợp này, như đã phân tích bạn không được xây dựng mới hay xây lại nhà ở, công trình nằm trong hành lang an toàn của đường cao tốc.
Bạn có thể tự di dời đến nơi ở mới, tuy nhiên, việc đền bù (bồi thường) khi bạn di dời đến nơi ở mới căn cứ theo khoản 4 Điều 43 Luật giao thông đường bộ năm 2008, điểm a khoản 4 Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ- CP sẽ chỉ được áp dụng khi có đủ các điều kiện sau:
– Thứ nhất, nhà bạn nằm hoàn toàn trong hành lang đường cao tốc, và chỉ cách mép đường cao tốc 4 đến 8 mét, và thấp hơn mặt đường khoảng 1,5 mét nhưng hành vi sử dụng đất đối với phần đất này của gia đình bạn gây ảnh hưởng đến sự an toàn của công trình đường cao tốc ngoài đô thị này; hoặc hoạt động của đường cao tốc gây ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sức khỏe, tính mạng của bạn và gia đình bạn do nhà bạn nằm gần đường cao tốc này.
– Thứ hai, trên cơ sở xem xét mức độ ảnh hưởng đến sự an toàn của công trình, sự ảnh hưởng đến đời sống, sức khỏe của gia đình bạn, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã có quyết định thu hồi phần đất của gia đình bạn.
– Thứ ba, phần đất và tài sản gắn liền với đất của gia đình bạn đã có từ trước khi hành lang an toàn công trình đường cao tốc này được công bố theo quy định của pháp luật.
