Trường hợp nào không phải chịu phạt cọc mua bán nhà đất?

1. Thế nào là đặt cọc khi mua bán nhà đất?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc được quy định là một một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đảm bảo cho việc giao kết hoặc đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng, trong  trường hợp này là hợp đồng mua bán nhà đất.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 328 nêu trên cũng quy định về việc bên nhận đặt cọc sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc cho bên đặt cọc khi thực hiện xong các nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng hoặc được trừ số tiền đặt cọc đó vào số tiền mà bên đặt cọc phải trả trong một giao dịch dân sự.

Cụ thể, trong việc mua bán nhà đất, đây là một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản thì việc đặt cọc là điều tất yếu. Số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào số tiền mà bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán cho bên chuyển nhượng.

2. Trường hợp nào phải chịu phạt cọc mua bán nhà đất?

Phạt cọc là quy định đặc đặt ra khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết trong Hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng thì phải có trách nhiệm trả lại số tài sản đã đặt cọc cho bên đặt cọc và phải chịu trách nhiệm bồi thường bằng một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đã đặt cọc hoặc các bên có thể thoả thuận số tiền phạt cọc bằng hai lần trị giá tài sản đã đặt cọc (trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác).

Đối tượng của phạt cọc thường chủ yếu là tiền, nhằm ổn định các quan hệ dân sự, chống việc lừa dối, đề cao trách nhiệm của các bên trong giao dịch dân sự. Pháp luật Dân sự hiện hành không có quy định cụ thể số tiền phạt cọc là bao nhiêu, tuy nhiên, việc xác định số tiền phạt cọc có thể chia thành 02 trường hợp cụ thể sau:

– Thứ nhất, các bên đã thoả thuận cụ thể trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất về số tiền phạt cọc rõ ràng. Trong trường hợp này các bên có thể tự thoả thuận được về số tiền phạt cọc, có thể là gấp 02 hoặc gấp 03 lần số tiền/ tài sản đã đặt cọc. Tuy nhiên, nếu việc thoả thuận phạt cọc quá cao như gấp 1000 lần, 10.000 lần thì có thể sẽ bị vô hiệu;

– Thứ hai, các bên không thoả thuận về mức phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Trong trường hợp này, khi xảy ra tranh chấp thì các bên sẽ yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp. Do đó, mỗi tranh chấp khác nhau thì số tiền phạt cọc không giống nhau, không có một đáp án cố định.

Bên cạnh đó, nếu bên đặt cọc vi phạm cam kết trong hợp đồng thì bên đặt cọc sẽ không được nhận lại số tài sản đã đặt cọc mà số tài sản đó sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

3. Trường hợp nào không phải chịu phạt cọc mua bán nhà đất?

Như đã phân tích tại mục 1 của bài viết đã nêu trên thì việc phạt cọc chỉ đặt ra khi các bên vi phạm nghĩa vụ, cam kết đã đặt ra trong Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.  Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt thì các bên sẽ không phải chịu phạt cọc. Cụ thể là một số trường hợp dưới đây:

3.1. Trường hợp 1: Các bên thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất:

Việc các bên thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất sẽ làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng thông qua sự thống nhất của các bên. Do đó, trong trường hợp này không có bên nào gặp bất lợi, bị thiệt hại do việc chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nên không phát sinh nghĩa vụ bồi thường và trách nhiệm chịu phạt cọc cho một bên bất kỳ.

3.2. Trường hợp 2: Bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc vì xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc vì trở ngại khách quan bất kỳ:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sự kiện bất khả kháng được xác định là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được hậu quả mặc dù đã áp dụng các biện pháp và khả năng cho phép.

Bên cạnh đó, tại Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng nêu ra trở ngại khách quan là trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền và nghĩa vụ dân sự trong một giao dịch dân sự không thể biết về quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền và nghĩa vụ dân sự của mình.

Theo đó, trong việc đặt cọc mua bán nhà đất nếu bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc vì lý do bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì sẽ không bị phạt cọc. Chẳng hạn như bên nhận đặt cọc cam kết sẽ gaio kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên đặt cọc tại văn phòng công chứng vào một ngày nhất định nhưng bên nhận đặt cọc lại bị tai nạn khi tham gia giao thông trước ngày ký hợp đồng công chứng nên không thể đảm bảo giao kết hợp đồng đúng thời hạn…

Bên cạnh đó, Toà án nhân dân tối cao cũng đã hướng dẫn về một trường hợp xác định nguyên nhân khách quan tại Án lệ số 25/2018/AL đã được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cáo thông qua ngày 17/10/2018 và đã được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA của Chánh án Toà án nhân dân tối cao ban hành ngày 06/11/2018 . Theo đó, nếu bên nhận đặt cọc bị phạt cọc mà chứng minh được nguyên nhân khách quan dẫn đễn việc vi phạm cam kết trong hợp đồng xuất phát từ phía cơ quan Nhà nước khiến cho bên nhận đặt cọc không được biết hoặc không thể biết trước khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc thì bên nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc.

3.3. Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu:

Giao dịch đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:

– Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự;

– Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép;

– Tài sản đặt cọc là loại tài sản pháp luật cấm lưu thông;

– Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật;

– Giao dịch đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định.

Theo đó, khi hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì Hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu và sẽ phải hoàn trả lại trạng thái ban đàu trước khi giao kết hợp đồng. Việc hoàn trả lại trạng thái ban đầu có nghĩa là không đặt ra vấn đề phạt cọc.

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 38 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19 tháng 3 năm 2021 thì quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng đặt cọc được quy định như sau:

4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc:

– Yêu cầu bên nhận đặt cọc  ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;

– Có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

– Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

– Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

– Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc:

– Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;

– Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;

– Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

– Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;

– Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19 tháng 3 năm 2021 Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.