Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế không phải trường hợp nào cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dưới đây là các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mục lục bài viết
- 1 1. Điều kiện được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất:
- 2 2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- 3 3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- 4 4. Các loại phí phải đóng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- 5 5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho ai?
- 6 6. Điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất:
1. Điều kiện được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất:
Để được cấp sổ đất, người sử dụng phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013,
-Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
-Đất không có giấy tờ quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013
-Đất lấn, chiếm, được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Tại thời điểm cấp sổ đất có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp sổ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 6 Điều 23
2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại khoản 1, Điều 99 Luật đất đai 2013 thì các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gôm:
– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Hồ sơ:
Chuẩn bị hồ sơ cấp sổ đỏ theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:
– Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
– Một trong các loại giấy tờ về QSDĐ, giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như:
+Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở,
+ Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng,
+ Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
– Sổ hộ khẩu, CMT/CCCD,…
Lưu ý:
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở Việt Nam thì phải giấy chứng minh theo quy định.
– Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Sổ đỏ thì chỉ phải nộp đơn đề nghị cấp sổ đỏ Mẫu số 04a/ĐK.
Thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ:
Theo qy định tại điều 105, luật đất đai 2013 quy định về cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
a.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
c.Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Theo đó, có thể hiểu rằng thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưu sau”
– Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện.
– Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Địa phương nào đã thành lập Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).
– Nếu hồ sơ đủ Công chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận;
– Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp;
Bước 3: Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo quy định như: Lệ phí cấp giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có). Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thời gian giải quyết và trả kết quả
Theo khoản 40, điều 2, nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;”
Bên cạnh đó tại nghị định này cũng quy định cụ thể rằng:
“4. Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.”
Như vậy, với quy định trên, Thời gian giải quyết là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Lưu ý: Thời hạn cấp Sổ đỏ không tính các khoảng thời gian sau:
+ Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
+ Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã;
+ Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
+ Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật;
+ Thời gian trưng cầu giám định.
4. Các loại phí phải đóng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Lệ phí trước bạ: Theo Điều 5, Điều 7 Nghị định 150/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
Trong đó:
-Giá tính lệ phí trước bạ với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành.
– Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân được Văn phòng đăng ký đất đai quy định và gửi cho cơ quan thuế.
– Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Tiền sử dụng đất:
Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 về tiền sử dụng đất: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.
Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 45/2014/NĐ-CP không phải tất cả các hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản phí tiền sử dụng đất mà chỉ một số trường hợp sau đây phải nộp khoản phí này khi làm sổ đỏ:
-Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
-Hộ gia đình, cá nhân đang tiêu dùng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 tới ngày 1/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải thực hiện nộp tiền
Lệ phí cấp sổ đỏ: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh. Mức thu lệ phí từng tỉnh, thành phố có thể khác nhau dựa trên nguyên tắc xác định mức thu.
5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho ai?
Gia đình tôi có ông nội tôi là Liệt sỹ hy sinh trong kháng chiến chống Mỹ. Năm 1995 Nhà nước có làm cho Bà nội tôi 1 căn nhà tình nghĩa nhưng vì điều kiện đường xá đi lại lúc đó khó khăn xe vật liệu không vào được nên Ủy Ban nhân dân xã đề nghị gia đình đổi đất ra 1 chỗ khác để làm nhà cho thuận lợi. Trước khi làm nhà tình nghĩa thì bà nội tôi ở với cô tôi và mảnh đất ở đó là do bố mẹ tôi mua cho cô tôi ở (bà nội tôi có 2 người con là bố tôi và cô tôi).
Cô tôi trí não không phát triển được như người bình thường và cô tôi có 1 người con gái. Đến nay nhà đứa con gái đã lớn và đi lấy chồng và cũng mới bỏ chồng, nay lại về sống với bà nội tôi và cô tôi. Năm 2016 nhà nước có chủ trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất trên. Người con gái của cô tôi muốn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất trên mang tên nó. Nhưng gia đình tôi không đồng ý, vì gia đình tôi cho rằng mảnh đất đó là cấp cho bà nội tôi chứ không phải cấp cho mẹ con cô tôi nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải là mang tên bà nội tôi. Vậy tôi muốn hỏi như vậy có hợp lý không? Nếu trong hồ sơ đo đạc của địa chính xã đã làm tên con gái cô tôi rồi thì gia đình phải làm những thủ tục gì để thay đổi tên của bà nội tôi trong hồ sơ đó? Tôi và gia đinh xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định trên thì một trong những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo như bạn trình bày, ngày xưa bố bạn có mua cho bà nội bạn mảnh đất, bà nội bạn được Nhà nước tặng cho nhà tình nghĩa nhưng do đường xá khó khăn không vào xây dựng được nên Ủy ban xã đã hướng dẫn bà nội bạn đổi sang mảnh đất khác để Nhà nước xây nhà tình nghĩa. Như vậy, đối tượng được Nhà nước trao nhà tình nghĩa là bà nội bạn thì về nguyên tắc khi kê khai thông tin để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải là bà nội bạn. Do đó, gia đình bạn có thể làm đơn tường trình gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã nêu rõ về nguồn gốc sử dụng đất để xác định chính xác người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
6. Điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất:
Xin trả lời giúp em trường hợp như sau: Nguyên nguồn gốc đất là của hộ gia đình, cá nhân A đứng tên, có chứng thư kiến điền. Nhưng sau năm 1975 cho gia đình em trai của A là B sử dụng. Hợp tác xã mộc (?) thỏa thuận với B đền bù hoa màu và sử dụng phần đất này, không có sự đồng ý của chủ sử dụng đất A. Hợp tác xã đã kê khai, đăng ký và có tên trong sổ đăng ký ruộng đất mẫu 5a.
Tuy nhiên, gia đình có đất (A) đã có đơn kiện đòi nhưng hợp tác xã không chịu ra tòa, (A) yêu cầu cơ quan nhà nước phải trả. Về phía chủ cũ (chủ trước A), đến nay không phát sinh đơn. Nhưng về phía hợp tác xã thì yêu cầu nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nhưng theo điểm a khoản 2 điều 53 (Luật, NĐ hay TT?), chuyển nhượng đất giữa hợp tác xã và gia đình người em (B) là không hợp pháp nên cơ quan có thẩm quyền không cấp giấy và quy hoạch đất này là đất văn hóa.
Xin phép được hỏi:
– Hợp tác xã có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ đất theo hình thức công nhận cấp GCNQSDĐ theo luật đất đai năm 2013 hay không?
– Trường hợp không đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ thì có đủ điều kiện cho thuê không?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ khoản 1 Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định giấy tờ khác về quyền sử dụng đất, trong đó có sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
Do vẫn có chứng thư kiến điền (còn gọi là sổ kiến điền) trừ trước năm 1975 do đó chủ sở hữu vẫn có đầy đủ căn cứ sở hữu đất hợp pháp. Thỏa thuận của hợp tác xã và em trai chủ sở hữu không có sự đồng ý của chủ sở hữu là người đang có sổ kiến điền dưới bất kỳ hình thức nào nên thỏa thuận của hợp tác xã là không hợp pháp. Vì vậy, hợp tác xã không có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ do không thỏa mãn quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.
Hợp tác xã cũng không đủ điều kiện quy định tại Điều 58 Luật đất đai 2013, do đó không đủ điều kiện cho thuê đất.
