Tranh chấp quyền sử dụng đất thừa kế có phần mồ mả cha mẹ, xử lý như thế nào theo quy định của pháp luật?
Tóm tắt câu hỏi:
Luật sư cho tôi hỏi sao khi cha mẹ tôi chết, anh chị em có ủy quyền cho đứa em út thừa kế diện tích đất là 500 mét vuông có mồ mã cha mẹ nhưng hiện nay, em tôi đã chuyển nhượng cho người cháu con của anh thứ hai, vì vậy tôi có yêu cầu giải quyết cắt chừa phần mồ mã và chừa đường 3m ra vào mộ. Nhưng tranh chấp hòa giải ở xã không thành vậy xin luật sư tư vấn giùm tôi.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo như bạn nói, anh chị em trong gia đình bạn “có ủy quyền cho đứa em út thừa kế diện tích đất” nhưng theo quy định của pháp luật, chỉ có ủy quyền quản lý di sản thừa kế chứ không có ủy quyền cho thừa kế như bạn nói. Thứ hai, vì bạn không nói rõ phần 500 mét vuông đất có mồ mả của cha mẹ bạn là toàn bộ phần đất bố mẹ bạn để lại hay chỉ là một phần em út của bạn được thừa kế. Vì vậy, công ty chúng tôi sẽ phân thành ba trường hợp:
Trường hợp 1: anh chị em trong gia đình bạn ủy quyền cho người em út quản lý di sản thừa kế của cha mẹ bạn, tức là quyền sử dụng 500 mét vuông đất là toàn bộ quyền sử dụng đất thừa kế.
Việc ủy quyền của anh chị em trong gia đình cho em út quản lý tài sản theo quy định “Bộ luật dân sự 2015”:
“Điều 681. Họp mặt những người thừa kế
1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thoả thuận những việc sau đây:
a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;
2. Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.”
Về vấn đề ủy quyền, người được ủy quyền chỉ được thực hiện công việc theo thỏa thuận ủy quyền, trong phạm vi ủy quyền:
“Điều 584. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền
Bên được ủy quyền có các nghĩa vụ sau đây:
1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó;
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền;
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền;
4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền;
5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.
Điều 640. Quyền của người quản lý di sản
1. Người quản lý di sản quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 638 của Bộ luật này có các quyền sau đây:
a) Đại diện cho những người thừa kế trong quan hệ với người thứ ba liên quan đến di sản thừa kế;
b) Được hưởng thù lao theo thoả thuận với những người thừa kế.
2. Người đang chiếm hữu, sử dụng, quản lý di sản quy định tại khoản 2 Điều 638 của Bộ luật này có các quyền sau đây:
a) Được tiếp tục sử dụng di sản theo thoả thuận trong hợp đồng với người để lại di sản hoặc được sự đồng ý của những người thừa kế;
b) Được hưởng thù lao theo thoả thuận với những người thừa kế.”
Nếu anh chị em gia đình bạn ủy quyền cho em út quản lý phần diện tích đất, là di sản của bố mẹ bạn thì người em út của bạn không được tự ý chuyển nhượng cho bất kỳ ai khác mà không có sự đồng ý của tất cả các người có quyền thừa kế theo quy định của “Bộ luật dân sự 2015”. Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa em bạn và người cháu sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Khi đó, bạn có thể làm các thủ tục giải quyết tranh chấp về đất đai theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, quy định về chia thừa kế quyền sử dụng phần diện tích đất:
“Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”.
Trường hợp 2: Anh chị em trong gia đình bạn từ chối nhận thừa kế theo quy định của pháp luật
“Bộ luật dân sự 2015” quy định về việc từ chối nhận di sản của người thừa kế như sau:
“Điều 642. Từ chối nhận di sản
1. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.
2. Việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản; người từ chối phải báo cho những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản, cơ quan công chứng hoặc ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có địa điểm mở thừa kế về việc từ chối nhận di sản.
3. Thời hạn từ chối nhận di sản là sáu tháng, kể từ ngày mở thừa kế. Sau sáu tháng kể từ ngày mở thừa kế nếu không có từ chối nhận di sản thì được coi là đồng ý nhận thừa kế”.
Khi anh chị em trong gia đình bạn đều từ chối nhận di sản thừa kế và để dành cho em út thừa kế toàn bộ quyền sử dụng phần đất 500 mét vuông có phần mồ mả của cha mẹ bạn thì em bạn có toàn quyền quyết định phần diện tích đất đó, kể cả mồ mả của cha mẹ bạn.Nhưng việc chuyển nhượng của người em út phải đáp ứng các điều kiện tại Luật đất đai 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Khi người em út đã thực hiện đúng quy định của pháp luật, người em út có quyền chuyển nhượng phần đất đó cho người cháu con của anh thứ hai.
>>> Luật sư
Trường hợp 3: 500 mét vuông đất là phần di sản thừa kế của người em út và anh chị em trong gia đình ủy quyền cho người em quản lý, trông coi phần mồ mả của cha mẹ.
Trong trường hợp này, tuy nói là ủy quyền cho người em út nhưng nếu phần đất mà có mồ mả của cha mẹ bạn thuộc phần đất của em bạn thì em bạn khi làm đủ các giấy tờ và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật thì em bạn vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nhưng nếu phần mồ mả của cha mẹ bạn trong 500 mét vuông đất là do các anh chị em trong gia đình thỏa thuận để ra một phần đất đó làm chỗ cất mộ cho cha mẹ và ủy quyền cho người em út quản lý thì lúc đó, tương tự như trường hợp 1, người em út không được tự ý chuyển nhượng tất cả phần đất đó. Khi đó, bạn có thể làm các thủ tục giải quyết tranh chấp về đất đai theo quy định của pháp luật.
Về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do
Tòa án nhân dân giải quyết;2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
