Hiện nay, khi xảy ra bất kỳ tranh chấp nào thì Nhà nước luôn khuyến khích các bên lựa chọn hoà giải để giải quyết. Vậy, tranh chấp quyền sở hữu nhà ở có cần phải hòa giải không? Những tranh chấp nào bắt buộc phải tiến hành thủ tục này? Trình tự để tiến hành hòa giải cần làm gì?
Mục lục bài viết
1. Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở có cần phải hòa giải không?
Như đã biết, thủ tục hòa giải là một trong những thủ tục đầu tiên để giải quyết tranh chấp về đất đai. Tuy nhiên, có một số trường hợp tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục hòa giải. Cụ thể theo Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì với những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất sau đây sẽ không phải bắt buộc tiến hành hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã:
– Thứ nhất, về các tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;
– Thứ hai, các tranh chấp liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất giữa các cá nhân tổ chức với nhau;
– Thứ ba, quá trình phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất thì cũng không bắt buộc phải hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, theo quy định nêu trên các cá nhân, tổ chức xảy ra những tranh chấp đất liên quan đến quyền sở hữu nhà ở (giao dịch mua bán nhà đất) hay thừa kế quyền sử dụng hoặc phân chia tài sản chung khi vợ chồng ly hôn là quyền sử dụng đất sẽ không bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Các bên có thể sẽ tự hòa giải và thương lượng với nhau hoặc lựa chọn việc khởi kiện ra tòa án.
2. Tranh chấp liên quan đến đất đai không phải tiến hành thủ tục hòa giải:
Hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những thủ tục thường được lựa chọn để giải quyết khi xảy ra những tranh chấp. Căn cứ theo Khoản 1, Khoản 2, Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định như sau về vấn đề hòa giải:
– Nhà nước luôn khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp đất đai bằng cách tự hòa giải với nhau hoặc giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở;
– Trong trường hợp khi tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai giữa các bên nhưng vẫn không giải quyết được thì các bên gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Như vậy, với quy định trên nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp đất đai bằng cách hoà giải. Thủ tục hòa giải trở thành một thủ tục bắt buộc trước khi các cá nhân tổ chức thực hiện khởi kiện ra Tòa án. Các bên nếu có đơn yêu cầu giải quyết gửi đến Tòa có thể sẽ bị trả lại đơn khởi kiện nếu không đáp ứng đủ điều kiện được ghi nhận trong Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn như sau:
Với các tranh chấp là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được coi là chưa đủ điều kiện để khởi kiện quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Theo đó, khi xảy ra tranh chấp đất đai nhà nước luôn khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp bằng hòa giải, tự thương lượng với nhau. Trường hợp các bên tranh chấp không tự hóa giải được thì phải tiến hành hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, tỉnh giải quyết.
Như vậy tranh chấp đất đai phải thực hiện việc hòa giải bắt buộc tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện trường hợp không hòa giải và nộp đơn trực tiếp lên tòa án thì tòa sẽ không thụ lý vì không đủ điều kiện khởi kiện như đã nêu ở trên.
3. Cần làm gì khi hòa giải không thành?
Đối với những cuộc tranh chấp đất đai hòa giải không phải cách giải quyết triệt để được vấn đề này. Các cá nhân, tổ chức bắt buộc phải đưa vụ việc tranh chấp của mình ra nhờ cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án can thiệp. Tùy thuộc vào tính chất của các vụ việc khác nhau thì sẽ có hướng giải quyết khác cụ thể như sau:
– Trường hợp thứ nhất: quá trình tranh chấp đất đai của các đương sự mà có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013. Giấy tờ này được đưa ra với mục đích chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với diện tích đất và các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết. Các bên có thể lựa chọn việc khởi kiện trực tiếp ra Tòa án để hỗ trợ vấn đề này;
– Trường hợp thứ hai: khi xảy ra tranh chấp đất đai mà các đương sự đều không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì chỉ có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp sau:
+ Khi tranh chấp diễn ra giữa các hộ gia đình cá nhân thì sẽ do chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tiến hành giải quyết;
+ Khi tranh chấp diễn ra mà một bên là tổ chức cơ sở tôn giáo người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thẩm quyền thuộc chủ thể ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành giải quyết vấn đề này.
4. Thủ tục tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai:
Để tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai cần phải thực hiện đầy đủ các bước theo quy định tại Điều 88
Bước 1: Cá nhân gửi đơn yêu cầu lên Uỷ ban nhân dân xã để tiến hành hòa giải
Bước 2: Tiếp nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai:
Ủy ban nhân dân cấp xã khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của người dân phải có trách nhiệm thực hiện các công việc:
+ Nhanh chóng tiến hành thẩm tra, xác minh và tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, lập tất cả các giấy tờ tài liệu liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
+ Cùng với đó tiến hành thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
Những lưu ý về thành phần của hội đồng hòa giải: Khi thành lập hội đồng hòa giải cần phải có những cá nhân giữ những chức vụ sau: Chủ tịch hoặc phó chủ tịch Uỷ ban nhân dân là chủ tịch hội đồng; cá nhân là đại diện của ủy ban mặt trận tổ quốc xã, phường, thị trấn; cá nhân là người đại diện ở thôn ấp hoặc là tổ dân phố; ngoài ra cần có sự có mặt của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã phường thị trấn hiểu biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
Bước 3: Tổ chức cuộc họp hòa giải
Sau khi đã thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai thì các bên thành viên của hội đồng hòa giải tranh chấp tổ chức cuộc họp hòa giải. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai không có lý do chính đáng thì được coi là việc Hòa giải không thành.
Bước 4: Kết luận cho quá trình hòa giải tranh chấp đất đai
– Biên bản hòa giải phải được lập thành văn bản và ghi rõ nội dung về thời gian, địa điểm tiến hành hòa giải. Biên bản hòa giải ghi tóm tắt nội dung tranh chấp và thể hiện rõ về nguồn gốc thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh diễn ra tranh chấp.
Ngoài ra, cần có ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận và không thỏa thuận với nhau. Biên bản hòa giải này phải có chữ ký của Hội đồng chủ tịch hội đồng, của các bên tranh chấp có mặt tại phiên hòa giải và các thành viên tham gia hòa giải. Biên bản cũng phải có sự đóng dấu của ủy ban nhân dân cấp xã. Sau khi lập biên bản thì các bên tranh chấp được giữ một bản và lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã một bản.
– Sau thời hạn 10 ngày kể từ khi đã có quyết định hòa giải thành mà các bên tranh chấp thay đổi ý kiến bằng văn bản về nội dung đã được tiến hành hòa giải trước đây thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã tiến hành tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết ý kiến bổ sung và thực hiện thủ tục theo đúng trình tự tiến hành hòa giải.
Như vậy, trong trường hợp hòa giải thành mà có phát sinh bất kỳ ý kiến nào trái với biên bản hòa giải thành thì Uỷ ban nhân dân xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành và có trách nhiệm hướng dẫn các bên giải quyết tranh chấp gửi đến cơ quan có thẩm quyền.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
– Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn một số quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 193 Bộ Luật Tố tụng dân sự về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
–
