Quy định thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp về nhà ở

1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở:

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở căn cứ theo quy định tại Điều 177 Luật nhà ở 2014 thì tranh chấp về nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của nhiều cơ quan nhà nước khác nhau. Như vậy tùy vào từng loại hình nhà ở mà cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ có sự khác nhau nhất định, cụ thể:

” Điều 177. Giải quyết tranh chấp về nhà ở

1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

4. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.” 

Như vậy, Dựa trên quy định chúng tôi đưa ra có thể căn cứ theo đó để giải quyết tranh chấp liên quan tới hợp đồng mua bán, như trên co thể thấy pháp luật luôn khuyến khích các bên tự hòa giải với nhau. Ngược lại hợp đồng đặt cọc, góp vốn và một số hợp đồng dân sự sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nếu các bên không thể tự thỏa thuận được, đối với một số loại hình nhà ở đặc thù như nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc giải quyết tranh chấp lại thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân, bộ xây dựng..

Thẩm quyền để giải quyết tranh chấp chính là việc xác định quan trọng để có thể đưa ra hướng giải quyết đúng đắn và đúng quy định của pháp luật. Tùy theo từng trường hợp tranh chấp cụ thể mà sẽ tương ứng đề xác định thầm quyền khác nhau theo quy định của pháp luật hiện hành.

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp về nhà ở:

Thực tế đối với những trường hợp phát sinh vấn đề cần giải quyết tranh chấp dân sự, trong trường hợp này thì các bên đều mong muốn tìm được biện pháp giải quyết tranh chấp và kết hợp vơi việc đảm bảo tốt nhất quyền lợi của mình trong giải quyết tranh chấp, ít tốn kém thời gian và tiền bạc. Theo đó nên các bên cần lựa chọn phương thức giải quyết  tranh chấp là vô cùng quan trọng. Hiện nay, phương thức giải quyết tranh chấp dân sự đó là thương lượng, hòa giải, khởi kiện cụ thể như sau: 

Đầu tiên, pháp luật luôn đề cao phương thức giải quyết theo phương thức thương lượng giữa các bên với nhau, có thể hiểu phương thức này là phương thức giải quyết đầu tiên trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự như tranh chấp về nhà ở cũng vậy. Các bên chủ động gặp gỡ và bàn bạc, thỏa thuận về quyền và lợi ích hợp pháp cũng như nghĩa vụ của mỗi bê khi xảy ra tranh chấp

Theo quy định mà pháp luật đề ra thì về giải quyết tranh chấp không có quy định bắt buộc các bên phải tiến hành thương lượng. Tất cả đều phụ thuộc vào thiện chí tự giải quyết của các bên lựa chọ phương thức và cách thức giải quyết. Phương thức thương lượng rất được các chủ thể ưu tiên lựa chọn vì phương thức này không chịu sự điều chỉnh của pháp luật, phương thức này thi không bị bó buộc bởi các quy định về quy trình tổ chức thương lượng và không bắt buộc về thành phần tham gia, thời gian và không tốn tiền bạc. Như vậy trong trường hợp này do các bên tự giải quyết nên sẽ giảm ảnh hưởng đến hoạt động bình thường, uy tín của các bên. Vì biện pháp giải quyết này thì không có sự điều chỉnh của quy phạm pháp luật cho nên không có sự cưỡng chế thi hành kết quả thương lượng.

Thứ hai đó là giải quyết tranh chấp bằng phương thức hòa giải, có thể hiểu đây là việc các bên tiến hành giải quyết tranh chấp như nhà ở với sự hỗ trợ của người trung gian. Hòa giải cũng được xem là phương thức giải quyết tranh chấp không chịu sự điều chỉnh của pháp luật và hòa giải thì được thực hiện dựa trên thiện chí của các bên khi có mâu thuẫn. Như vậy từ phân tích về thương lượng có thể thấy so với việc lựa chọn phương thức thương lượng để giải quyết tranh chấp thì khi tiến hành hòa giải các bên tranh chấp với nhau được thỏa thuận lựa chọn ra một bên trung gian, độc lập, có kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm để giải quyết tranh chấp, đưa ra các lời khuyên về quyền lợi và nghĩa vụ trong tranh chấp hợp lý cho các bên.

Trong trường hợp hòa giải này thì người trung gian có thể là cá nhân, tổ chức luật sư, …Ý kiến của người trung gian trong việc hòa giải chỉ mang tính tham khảo. Đối với vấn đề tranh chấp thì phương thức hòa giải cũng được các bên lựa chọn vì thủ tục nhanh gọn, các bên có quyền định đoạt, nhưng định đoạt đó không làm ảnh hưởng đến mối quan hệ hợp tác giữa các bên, không làm mất uy tín của hai bên. Theo đó hòa giải giống như phương thức thương lượng thì các cam kết trong phương thức hòa giải, thỏa thuận từ kết quả của quá trình hòa giải không bắt buộc cưỡng chế thi hành mà phụ thuộc vào thiện chí và phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên.

Thứ ba, nếu hai phương thức hòa giải và thương lượng như trên cũng không thể giải quyết được mâu thuẫn thì các chủ thể mới lựa chọn phương thức khởi kiện lên Tòa án để giải quyết, có thể hiểu đây phương thức có sự tham gia giải quyết của đại diện quyền lực nhà nước là Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật. Theo đó nên quy trình giải quyết tranh chấp phải tuân thủ quy định chặt chẽ của pháp luật tố tụng dân sự. Bên cạnh đó bản án, quyết định của Tòa án được đảm bảo thi hành bằng hệ thống cơ quan thi hành án của nhà nước.

3. Quy trình giải quyết tranh chấp dân sự về nhà ở tại Tòa án:

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự  2015 thì khi có tranh chấp dân sự xảy ra, thẩm quyền của Tòa án được xác định như sau:

Bước 1: Theo quy định của pháp luật đề ra thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, đối với tranh chấp mà có đương sự hoặc có tài sản ở nước ngoài theo khoản 3 Điều 35 bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì do Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Bên cạnh đó, nguyên đơn có quyền lựa chọn tòa án giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 40 bộ luật tố tụng dân sự 2015

Bước 2: Thực hiện xác định được thẩm quyền giải quyết, các bên nộp đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện theo quy định tại Điều 189 bộ luật tố tụng dân sự 2015 tại tòa án có thẩm quyền. Người khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp tại Tòa án, gửi qua đường bưu chính, hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua cổng thông tin điện tử Tòa án (nếu có). Nếu xét thấy vụ án thuộc đúng thẩm quyền thì Thẩm phán thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

Bước 3: Nộp án phí: Theo quy định thì người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai cho Tòa án để tránh trường hợp Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án với thời gian theo quy định là trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công Thẩm phán giải quyết vụ án, đồng thời Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản đến các đương sự và cơ quan, tổ chức có liên quan về việc đã thụ lý vụ án. (Điều 196, Điều 197 bộ luật tố tụng dân sự 2015).

Bước 4: Tòa án tiến hành việc giải quyết vụ án được tiến hành theo thủ tục sơ thẩm và các thủ tục khác theo quy định chung về tố tụng dân sự.

Kết luận: Từ những phân tích chúng tôi đưa ra như trên có thể thấy pháp luật đã quy định cụ thể về việc giải quyết tranh chấp và với từng trường hợp thì xác định thẩm quyền sẽ tương ứng để giải quyết, Nhưng tranh chấp dân sự này đó là tranh chấp trên lĩnh vực nhà ở thì pháp luật luôn đề cao và khuyến khích các bên tự giải quyết theo thỏa thuận nếu có thể, để tránh sự việc dân sự gây bất hòa giữa các bên và thiệt hại, chi phí bỏ ra khi thực hiện khởi kiện…và những vấn đề bất cập khác. Nếu hai bên không thể thực hiện hòa giải thì Tòa án sẽ tiến hành giải quyết tranh chấp mà theo đó các bên phải thực hiện theo trình tự và thủ tục hòa giải theo quy định của Luật.

Cơ sở pháp lý: 

Luật nhà ở 2014