Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp bất động sản liền kề

  1. Một số tranh chấp phổ biến đối với bất động sản liền kề:

Trong đời sống xã hội ngày nay, các tranh chấp về nhà đất chiếm tỷ lệ khá cao trong các quan hệ tranh chấp đời thường có thể kể đến như tranh chấp về quyền sử dụng đất, liên quan đến thừa kế nhà đất, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng nhà đất… trong đó phải kể đến những tranh chấp liên quan đến bất động sản  liền kề.

 Các nội dung liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề đã được quy định tại Điều 245 của Bộ luật dân sự 2015, theo đó một bất động sản liền kề với một bất động sản khác trong một số trường hợp được trao quyền thực hiện một số hoạt động nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản  thuộc quyền sở hữu của người khác. Xét đến căn cứ để xác lập quyền của bất động sản liền kề phải dựa trên ba yếu tố đã được Điều 246 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định đó là liên quan đến yếu tố địa thế tự nhiên mà bất động sản có sự phụ thuộc gắn bó với nhau; quyền của bất động sản liền kề phải được quy định bởi một văn bản pháp luật cụ thể; Ngoài ra, các bên có thể tự thỏa thuận hoặc thực hiện theo di chúc để lại.

Xét trên thực tế có thể tồn tại những tranh chấp liên quan đến bất động sản liền kề như sau:

 – Thứ nhất, theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì quyền với lối đi qua đã được thể hiện rõ trong Điều 254, theo đó chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi một bất động sản khác của các chủ sở hữu khác mà bất động sản bị vây bóng không có hoặc không có đủ lối đi ra đường công cộng hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Tuy nhiên không phải bất kỳ trường hợp nào bất động sản liền kề cũng tạo điều kiện cho bất động sản bị vây bọc thực hiện quyền này chính vì vậy rất dễ xảy ra những tranh chấp dẫn đến việc giành quyền lối đi qua;

– Thứ hai, có thể kể đến đối với những tranh chấp liên quan đến việc xây dựng các công trình làm cống ngầm hoặc là rãnh thoát nước đưa nước thải ra nơi đúng quy định. Trong một số trường hợp chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng phải làm cống ngầm hoặc dẫn dắt nước đưa nước thải ra nơi quy định phải đi qua phía bên bất động sản của một chủ sở hữu khác. Vì vậy chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp thoát nước thích hợp không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

 – Ngoài ra có thể xuất hiện những tranh chấp liên quan đến xác định ranh giới giữa các bất động sản với nhau. Đây là một trong những tranh chấp diễn ra vô cùng phổ biến Đối với tình trạng tranh chấp đất đai hiện nay bởi vì có rất nhiều những lý do khả năng có thể dẫn tình trạng lấn chiếm hoặc tự ý thay đổi mốc giới ngăn cách và không có sự tôn trọng duy trì ranh giới chung.

2. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp bất động sản liền kề:

2.1. Giai đoạn 1: Hòa giải tại cơ sở:

Khi xảy ra tranh chấp bất động sản liền kề nhà nước luôn khuyến khích các bên tiến hành tự hòa giải với nhau hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở. Đối với trường hợp các bên không thể thống nhất, thương lượng với nhau để giải quyết vấn đề thì sẽ tiến hành nộp đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có đủ điều kiện để tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền trừ một số trường hợp được pháp luật quy định khác.

Như vậy đối với tranh chấp đất đai bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện; trường hợp không hòa giải mà cố tình nộp đơn trực tiếp lên Tòa án thì sẽ bị Tòa án trả lại đơn khởi kiện vì không đủ điều kiện khởi kiện được quy định tại Điều b Khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

2.2. Giai đoạn 2: Khởi kiện tại Tòa có thẩm quyền:

Sau khi đã tiến hành hòa giải tại cơ sở nhưng không thành thì sẽ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết. Các bước để tiến hành khởi kiện vụ án tranh chấp bất động sản liền kề tại tòa án nhân dân như sau:

Bước 1: Cá nhân cần phải xác định thẩm quyền của Tòa án đối với vụ án tranh chấp bất động sản. Đây là một trong những giai đoạn đầu tiên và quan trọng để việc tiếp nhận và giải quyết đơn của các cá nhân được diễn ra nhanh chóng tránh mất thời gian bị giấy tờ sang một cơ quan có thẩm quyền là tòa án khác.

Hiện nay thẩm quyền để giải quyết đối với vụ tranh chấp bất động sản liền kề đó là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bất động sản này đang tọa lạc.

 Lưu ý rằng nếu đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản.

Bước 2: Tiến hành soạn đơn khởi kiện nộp cho Tòa án

Cá nhân có yêu cầu nhờ Tòa án giải quyết tranh chấp thì cần soạn đơn khởi kiện đảm bảo về mặt hình thức và nội dung đã được quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trong đơn khởi kiện phải thể hiện rõ được các nội dung chính như ngày tháng năm làm đơn khởi kiện, tên Tòa án nhận đơ,n thông tin nơi làm việc cư trú của người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi liên quan; Ngoài ra, cần thể hiện rõ được quyền lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm là gì,…

Cùng với việc chuẩn bị đơn khởi kiện thì các bên sẽ tiến hành chuẩn bị tài liệu chứng cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình đang bị xâm phạm.

 Lưu ý rằng quá trình viết đơn khởi kiện phải ngắn gọn xúc tích và thể hiện rõ được nội dung cần Toà quyết cùng với đó nên chọn lọc những tình tiết chứng cứ quan trọng để ghi thông tin. Với trường hợp vụ án có giá gạch yêu cầu liên quan đến một khoản tiền nhất định thì cần ghi rõ tính toán chính xác số tiền khoản lãi nếu có để tòa án có cơ sở xác định án phí và thụ lý vụ án bằng cách nhanh chóng.

Bước 3: Tiến hành nộp đơn khởi kiện:

Cá nhân có thể lựa chọn một trong các phương thức sau để tiến hành nộp đơn khởi kiện tại Tòa án:

+ Có thể nộp trực tiếp hồ sơ tại Tòa án hoặc ủy quyền cho một cá nhân khác thực hiện việc nộp hồ sơ trực tiếp

+ Ngoài ra, có thể gửi qua đường bưu điện nếu vị trí địa lý của người khởi kiện quá xa hoặc không đủ điều kiện để đi đến nộp trực tiếp;

+ Nếu Tòa án có hỗ trợ nhận đơn thông qua trực tuyến thì bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án thì cá nhân cũng có thể thực hiện việc nộp đơn này.

 Bước 4: Thụ lý vụ án

Sau khi hồ sơ hợp lệ của các cá nhân được gửi đến Tòa án có thẩm quyền thì trong vòng 8 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ thì tòa sẽ thông báo tiền tạm ứng án phí để nguyên đơn tiến hành nộp. Tiền án phí cá nhân sẽ nộp tại cơ quan thi hành án cấp huyện nơi có đất sau đó sẽ tiến hành nộp lại biên lai cho Tòa án có cơ sở đưa ra thông báo thụ lý giải quyết vụ án tranh chấp.

Cá nhân hoàn tất nghĩa vụ này trong vòng 7 ngày bao gồm cả việc nộp tiền tạm ứng và nộp lại biên lai đóng tiền tạm ứng án phí

Bước 5: Chuẩn bị xét xử:

 Thông thường đối với những vụ án liên quan đến tranh chấp bất động sản thời gian chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày Tòa thụ lý, trong trường hợp những vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng trở lại khách quan thì thời gian này có thể bị gia hạn nhưng không quá 2 tháng

Bước 6:  Đưa vụ án ra xét xử

Trong một tháng tính từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án sẽ mở phiên tòa sơ thẩm nếu có lý do chính đáng thì thời gian này có thể kéo dài đến 2 tháng.

 Đối với trường hợp sau khi đã có quyết định hoặc bản án sơ thẩm thì cá nhân có thể kháng cáo bản án hoặc quyết định này thông qua thủ tục phúc thẩm.

3. Hồ sơ cần chuẩn bị cho vụ án tranh chấp bất động sản liền kề:

Nhìn chung đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản liền kề gồm có những giấy tờ sau:

–  Cá nhân sẽ chuẩn bị một mẫu đơn khởi kiện:

–  Cần có các thông tin về nhân thân thông qua Căn cước công dân (bản sao có chứng thực);

– Cung cấp phía tòa án giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh được rằng tranh chấp của mình đang diễn ra trên thực tế và có tư cách tiến hành khởi kiện;

– Những tài liệu chứng cứ, chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm cũng phải được chuẩn bị đầy đủ;

– Một số tranh chấp có liên quan đến tài sản gắn liền với đất thì cần có một trong những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản này;

– Nếu quá trình giải quyết tranh chấp có sự tham gia của những người đại diện theo pháp luật thì cần có giấy ủy quyền hợp đồng ủy quyền và căn cước công dân của người đại diện Ủy quyền; – Thứ bảy, cần có các giấy tờ, tài liệu chứng minh tranh chấp đã tiến hành thông qua thủ tục tiền tố tụng ví dụ như biên bản hòa giải không thành đã được hòa giải tại cơ sở.

Văn bản pháp luật được sử dụng:

Bộ luật Dân sự năm 2015;

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.