Hiện nay, nhiều trường hợp khi mua bán nhà đất cũng như làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường gặp khó khăn trong việc ký giáp ranh của hộ liền kề xung quanh. Thực tế, Luật Dương Gia nhận được câu hỏi từ quý bạn đọc khi mua bán nhà đất có bắt buộc phải ký giáp ranh không? Hiện nay pháp luật quy định như thế nào về việc ký giám ranh khi mua bán nhà đất?
Mục lục bài viết
1. Ký giáp ranh được hiểu như thế nào?
Ký giáp rảnh đất được hiểu là việc người sử dụng đất đai tiến hành việc ký xác nhận mốc giới, ranh giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề của họ, ý kiến ở đây có thể là đồng ý hoặc không đồng ý về ranh giới đất liền kề của họ.
Hiện nay, việc ký giáp ranh đất đai đối với các cá nhân, hộ gia đình giáp rảnh đối với mảnh đất của người sử dụng đất thể hiện trong bản mô tả ranh giới đất đai nhằm mục đích chứng minh đất đai không có tranh chấp giữa người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chủ sở dụng đất liền kề khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai.
Việc ký giáp ranh sẽ có những lợi ích cụ thể sau đây:
– Đối với trường hợp mua bán đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,…có nhiều đoạn gấp khúc, khó xác định mốc giới, trên thực tế thì mốc ranh giới đất lại là cắm 4 góc ranh giới, do vậy rất dễ bị lấn chiếm hoặc mất đất. Do vậy, việc ký giáp ranh giúp chủ sử dụng đất và các hộ liền kê xung quanh xác định được chính xác ranh giới đất.
– Góp phần phòng tránh các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai.
2. Khi mua bán nhà đất có bắt buộc phải ký giáp ranh không?
Để trả lời câu hỏi này, Luật Dương Gia cần làm rõ vấn đề về Điều kiện thực hiện mua bán đất cũng như Trình tự, thủ tục khi mua bán đất theo quy định của pháp luật. Cụ thể:
2.1. Điều kiện thực hiện việc mua bán đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 111 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện thực hiện việc mua bán đất bao gồm các điều kiện sau đây:
1) Điều kiện của thửa đất được thực hiện việc mua bán đất:
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận. Ngoại trừ trường hợp sau đây:
i) Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, quyền sử dụng đất mà đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng theo quy định những người này sẽ được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
+ Đối với các trường hợp chưa tặng cho quyền sử dụng đất hoặc chưa chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì theo quy định của pháp luật cần phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
– Đất đai không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.
2) Điều kiện của bên nhận mua bán đất:
Bên mua đất không thuộc trường hợp không được mua đất theo quy định của pháp luật. Cụ thể:
– Trong trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì các tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
– Các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân, ngoại trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Các cá nhân, hộ gia đình không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa khi không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
– Các cá nhân, hộ gia đình không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, khu vực rừng phòng hộ, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nếu hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
3) Điều kiện về nội dung, mục đích mua đất:
Nội dung và mục đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định không vi phạm điều cấm của luật, đạo đức xã hội.
4) Điều kiện về chủ thể mua bán đất:
Các bên chuyển nhượng là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định, đồng thời các bên chuyển nhượng hoàn toàn tự nguyện.
(5) Điều kiện về hình thức mua bán đất:
Hợp đồng chuyển nhượng theo quy định cần phải được công chứng hoặc chứng thực.
(6) Được đăng ký biến động theo đúng quy định của pháp luật
Như vậy, điều kiện để giao dịch dân sự hợp pháp nói chung và điều kiện mua bán đất hợp pháp, phát sinh và có hiệu lực thì không có quy định phải ký giáp ranh.
2.2. Trình tự, thủ tục khi mua bán đất:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục khi mua bán đất như sau:
– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất.
Trong trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất người sử dụng đất theo quy định có quyền đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất.
– Theo quy định, sau khi nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Trong trường hợp đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
+ Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì cần tiến hành việc gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;
+ Thực hiện việc xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đối với các trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền sử dụng đất thì theo quy định cần phải tiến hành việc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
+ Tiến hành việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
KẾT LUẬN: Như vậy, dựa vào những phân tích nêu trên cho thấy về điều kiện mua bán đất cũng như trình tự, thủ tục mua bán đất không bắt buộc phải ký giáp ranh.
3. Hàng xóm không ký giáp ranh có nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tà sản khác gắn tiền với đất không?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định những trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:
– Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật;
– Đối với các trường hợp mà nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính thống nhất, đầy đủ và hợp lệ theo quy định của pháp luật;
– Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
– Các trường hợp không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
– Khi nhận được văn bản của Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc cơ quan thi hành án dân sự yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;
Hay, các trường hợp nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
– Các trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan theo quy định.
Do vậy, từ những phân tích nêu trên cho thấy việc hàng xóm không ký giáp rảnh không nằm trong các trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
4. Cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh:
Từ kinh nghiệm thực tiễn giải quyết các vụ việc trong lĩnh vực đất đai, trong trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì Luật Dương Gia đưa ra một số cách xử lý như sau:
– Vẫn thực hiện việc thủ tục chuyển nhượng bình thường và sau đó tiến hành việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Bởi, như đã phân tích tại mục 2 và mục 3 nêu trên thì điều kiện mua bán đất và các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận của người đang sử dụng đất trong trường hợp không thuộc một trong những trường hợp được từ chối hồ sơ.
– Trong trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có đơn tranh chấp thì quý bạn đọc nên tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai. Bởi, theo quy định của pháp luật thì khi đang thực hiện việc giải quyết hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận mà có đơn tranh chấp theo quy định sẽ phải tạm dừng thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, cơ quan nhà nước có trách nhiệm hướng dẫn các bên thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo đúng quy định của pháp luật.
Thực tế, có nhiều trường hợp hàng xóm cố tình gây cản trở, khó khăn nhằm mục đích ngăn cản việc thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận thì quý bạn đọc hoàn tòa có quyền khởi kiện ra Tòa án cấp có thẩm quyền nhằm giải quyết hành vi nêu trên.
– Quý bạn đọc tiến hành việc đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trả lời rõ ràng bằng văn bản về việc từ chối thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
– Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
