Quyền sử dụng đất và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
Mục lục bài viết
1. Khái quát về quyền sử dụng đất:
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thay thế và là tài sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về kinh tế, chính trị, xã hội. Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai và QSDĐ, tại Đại hội Đảng lần thứ VI diễn ra vào tháng 12/1986 Đảng và Nhà nước ta đã có những sự thay đổi cơ bản trong chính sách, pháp luật về đất đai tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc đưa QSDĐ vào các giao dịch dân sự, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội. Các BLDS năm 1995, năm 2005, năm 2015 và các LĐĐ năm 1987, năm 1993, năm 2003, năm 2013 lần lượt ra đời đã thể chế hóa các chính sách pháp luật theo hướng mở rộng quyền cho người có QSDĐ, đồng thời tăng cường trách nhiệm quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai. Những đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã mang lại những thành tựu to lớn trong nông nghiệp, công nghiệp và tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam trong nhiều năm qua.
LĐĐ năm 1993 và BLDS năm 1995 đã chính thức công nhận cho người sử dụng đất hợp pháp có các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Kế thừa các quy định của LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005 và LĐĐ năm 2013 lần lượt được ban hành theo hướng mở rộng quyền của người sử dụng đất để phù hợp với sự phát triển kinh tế – xã hội. Bên cạnh quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, người sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, tặng cho và góp vốn bằng giá trị QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).
Bổ sung những hạn chế của BLDS năm 2005, BLDS 2015 đã xác định QSDĐ là quyền tài sản và trị giá được bằng tiền (Các Điều 105, 115
2. Pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được áp dụng rất phổ biến trong các giao dịch dân sự và là biện pháp bảo đảm tiền vay được ưu tiên áp dụng trong hoạt động tín dụng tại NHTM do đặc trưng của thế chấp là bên vay hoặc bên thứ ba dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trå nợ của bên vay mà không chuyển giao tài sản cho NHTM là bên nhận thế chấp. BLDS năm 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp), (Điều 317
Như tác giả đã phân tích, thể chấp QSDĐ là một trong những hình thức thực hiện quyền của người sử dụng đất rất phổ biến và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong hoạt động phát triển kinh tế xã hội. Do đã quy định QSDĐ là một loại tài sản, BLDS năm 2015 đã không quy định chi tiết về HĐTC QSDĐ như BLDS năm 2005 mà áp dụng các nguyên tắc về thế chấp tài sản nói chung. BLDS năm 2005 quy định về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” như sau:
HĐTC QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Theo Từ điển Luật học, nhóm Tác giả đã định nghĩa khái niệm “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” như sau: “HĐTC QSDĐ là Hợp đồng dân sự, bên sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự theo các điều khoản, nội dung, hình thức được quy định trong BLDS và pháp luật về đất đai.”
Tuy nhiên, quy định về thế chấp theo quy định của BLDS năm 2005, 2015 và khái niệm tại Từ điển Luật học vẫn còn hạn chế khi không quy định rõ ràng, cụ thể về việc thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người thứ ba hoặc thế chấp tài sản của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, dẫn đến những vướng mắc, khó khăn trong việc áp dụng pháp luật.
Tại Thông tư số 07/2019/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 25/11/2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất quy định rõ ràng hơn về thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba như sau: “Đối với các trường hợp thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác hoặc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của cả bên thế chấp và của người khác”.
Từ những quy định pháp luật đã viện dẫn, có thể hiểu: HĐTC QSDĐ là Hợp đồng dân sự, theo đó Bên thế chấp là Người có QSDĐ hợp pháp dùng tài sản là QSDĐ của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của người khác. Bên thế chấp được tiếp tục quản lý, sử dụng đất mà không chuyển giao quyền quản lý, sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.
Để được sử dụng là tài sản bảo đảm trong HĐTC QSDĐ thì QSDĐ phải có các đặc điểm pháp lý cơ bản như sau:
Thứ nhất, chỉ có chủ sở hữu QSDĐ hợp pháp mới có quyền thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác. (khoản 1 Điều 295 và khoản 1 Điều 317 BLDS). Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 54 Hiến pháp 2013) do đó QSDĐ không thể hiện dưới dạng vật chất hữu hình mà chỉ có thể xác định được thông qua Giấy chứng nhận QSDĐ. Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, Do bản chất của biện pháp thế chấp là nhằm đảm bảo thực hiện cho nghĩa vụ của bên thế chấp hoặc của bên thứ ba, do đó bên nhận thế chấp phải xử lý được tài sản thế chấp là QSDĐ. Do đó, QSDĐ được sử dụng để thế chấp phải không thuộc trường hợp bị cấm, hạn chế hoặc Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện thực hiện quyền thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật dân sự, pháp LĐĐ và quy định pháp luật khác (Điều 168, 188 LĐĐ 2013).
Thứ ba, QSDĐ phải được xác định cụ thể, chính xác trong HĐTC và trên thực địa. Các bên phải xác định chính xác ai là người có QSDĐ và những ai là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đối với QSDĐ để đảm bảo tính toàn vẹn của tài sản. Do đó, HĐTC QSDĐ phải mô tả các thông tin của QSDĐ như số thửa đất, vị trí tọa lạc của thửa đất, ranh giới sử dụng đất, trên đất có tài sản là vật kiến trúc, cây lâu năm nào và hiện nay ai đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Việc xác định chính xác QSDĐ trong HĐTC có vai trò rất quan trọng trong quá trình thế chấp nói chung, đặc biệt là khi xử lý tài sản thế chấp vì bên cạnh đối tượng tài sản là QSDĐ thì các tài sản gắn liền với đất như vật kiến trúc, cây lâu năm là những loại tài sản thường được sử dụng để làm tài sản bảo đảm trong HĐTC QSDĐ. BLDS năm 2015 lần đầu tiên ghi nhận việc tách 02 đối tượng tài sản này và áp dụng chế độ pháp lý khác nhau khi QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trở thành tài sản bảo đảm trong HĐTC QSDĐ.
3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay tại ngân hàng thương mại:
Nội dung cơ bản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm vay tại Ngân hàng thương mại:
HĐTC quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại NHTM được xác lập giữa Chủ thể thế chấp và Chủ thể nhận thế chấp, thể hiện những nội dung của HĐTC quyền sử dụng đất được các chủ thể này thỏa thuận để bảo đảm nghĩa vụ trå nợ của bên vay tiền trong
– Bên bảo đảm bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, bên bảo lãnh, tổ chức chính trị – xã hội ở cơ sở trong trường hợp tín chấp, bên có nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ đối với biện pháp cầm giữ.
– Bên nhận bảo đảm bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên có quyền trong ký quỹ, bên bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp, bên có quyền trong hợp đồng song vụ đối với biện pháp cầm giữ.
– Người có nghĩa vụ được bảo đảm là người mà nghĩa vụ của họ được bảo đảm thực hiện thông qua biện pháp bảo đảm. Người có nghĩa vụ được bảo đảm có thể đồng thời hoặc không đồng thời là bên bảo đảm.
Từ các định nghĩa tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 17/3/2021 của Chính Phủ, các quy định tại BLDS năm 2015 về Thế chấp và các văn bản pháp luật trong lĩnh vực tín dụng nói chung, các chủ thể trong HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM bao gồm:
Bên bảo đảm là Chủ thể thế chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của mình đối với NHTM hoặc không có nghĩa vụ trả nợ nhưng đồng ý thế chấp QSDĐ của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của người khác.
Bên bảo đảm trong HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM có quyền và nghĩa vụ cơ bản sau đây:
– Có nghĩa vụ chuyển giao cho bên nhận thế chấp giấy tờ gốc chứng minh quyền sở hữu của mình đối với QSDĐ.
– Có quyền tiếp tục quản lý, sử dụng và đầu tư làm tăng giá trị của QSDĐ nhưng không được thực hiện giao dịch chuyển QSDĐ trong thời gian thế chấp và không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi chưa có sự đồng ý của bên nhận bảo đảm.
– Có quyền yêu cầu bên nhận thế chấp bảo quản và bảo đảm an toàn cho Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã chuyển giao cho bên thế chấp.
– Có nghĩa vụ bàn giao tài sản cho bên nhận thế chấp tiến hành xử lý để thu hồi nợ nếu đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ.
– Có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch đảm xóa đăng ký trong trường hợp QSDĐ đã được xử lý để thu hồi nợ, việc thế chấp bị hủy bỏ hoặc chấm dứt.
Bên nhận bảo đảm là Chủ thể nhận thế chấp trong HĐTC quyền sử dụng để bảo đảm tiền vay tại NHTM luôn luôn là NHTM. Tương ứng với quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, Bên nhận thế chấp trong HĐTC QSDĐ bảo đảm tiền vay tại NHTM có quyền và nghĩa vụ cơ bản sau đây:
– Có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Có nghĩa vụ bảo quản giấy tờ gốc của tài sản thế chấp là Giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.
– Có quyền kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụng tài sản thế chấp của bên thế chấp trong suốt thời gian thế chấp.
– Có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để phát mãi theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo phương thức do pháp luật quy định để thu hồi nợ cho mình, nếu đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng.
– Có nghĩa vụ trả lại cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp đã cầm giữ sau khi kết thúc việc thế chấp.
– Có nghĩa vụ yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện xóa đăng ký trong trường hợp tài sản thế chấp được xử lý, việc thế chấp bị hủy bỏ hoặc chấm dứt việc thế chấp tài sản.
Người có nghĩa vụ được bảo đảm là chủ thể có nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng tín dụng cho NHTM. Nghĩa vụ trả nợ này được bên thế chấp bảo đảm thực hiện theo HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay.
Nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ dân sự mà bên vay phải có nghĩa vụ thực hiện đối với NHTM, được xác định dựa trên Hợp đồng tín dụng mà bên vay đã xác lập với NHTM. BLDS năm 2015 đã quy định về nghĩa vụ được bảo đảm theo hướng “Các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là một nghĩa vụ đã được xác định trước, nghĩa vụ có điều kiện và cũng có thể là nghĩa vụ được hình thành trong tương lai (Khoản 2 Điều 293 Bộ luật Dân sự năm 2015). Nghĩa vụ có thể được bảo đảm toàn bộ hoặc chỉ một phần nghĩa vụ sẽ được bảo đảm theo sự thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Đối với HĐTC QSDĐ để đảm bảo tiền vay tại NHTM, trường hợp không có thỏa thuận và pháp luật cũng không quy định thì xem như nghĩa vụ được bảo đảm toàn bộ, bao gồm nghĩa vụ trả nợ gốc, nợ lãi, lãi quá hạn, các khoản phí ngân hàng, tiền phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại đã được xác định rõ trong hợp đồng tín dụng.
Thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại NHTM được xác định theo thỏa thuận của các bên, trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn thế chấp QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM được xác định theo hợp đồng tín dụng, tuy nhiên thời hạn thế chấp có thể trùng hoặc không trùng với thời hạn của hợp đồng tín dụng. Thời hạn thế chấp QSDĐ bắt đầu được tính từ thời điểm hợp đồng được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và kết thúc khi thực hiện xong nghĩa vụ của bên vay đối với NHTM.
Với những nội dung cơ bản nói trên, HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM còn có những đặc điểm đặc trưng như sau:
Một là, chủ thể nhận thế chấp trong HĐTC QSDĐ bảo đảm tiền vay tại NHTM luôn là NHTM.
Hai là, HĐTC QSDĐ bảo đảm tiền vay tại NHTM luôn được giao kết trên cơ sở hợp đồng tín dụng.
Ba là, phạm vi bảo đảm của HĐTC để bảo đảm tiền vay tại NHTM là toàn bộ nghĩa vụ phát sinh từ Hợp đồng tín dụng, trừ trường hợp giữa NHTM và bên thế chấp có thỏa thuận về phạm vi bảo đảm của HĐTC.
