Các khoản nghĩa vụ tài chính luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm khi thực hiện bất kì giao dịch nào. Dưới dây là bài viết về: Thuế và lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mục lục bài viết
1. Hiểu như thế nào về chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Pháp
Như vậy nhìn chung, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự và thủ tục cũng như điều kiện nhất định do pháp luật quy định. Theo đó thì người có quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật. Nhìn chung thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân là việc chuyển giao quyền sử dụng đất hợp pháp hay còn được gọi là “mua bán đất” đảm bảo về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và thực hiện theo đúng thủ tục cũng như quy trình hành chính về lĩnh vực đất đai do pháp luật hiện hành quy định cho chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của hai bên được quyền cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được công chứng, chứng thực.
2. Các loại thuế và lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, phí thẩm định hồ sơ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì lệ phí thẩm định hồ sơ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương. Do đó mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định cũng sẽ khác nhau. Theo quy định của bộ tài chính hiện nay thì mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng. Ví dụ như, giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch dưới 50 triệu đồng thì mức thu 50 nghìn đồng / trường hợp. Từ trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thì mức thu 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch / trường hợp … Đồng thời cũng theo quy định của bộ tài chính thì mức thu và chế độ thu, nộp, quản lý cũng như sử dụng phí chứng thực được thực hiện theo ủy ban nhân dân cấp xã hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện, phí chứng thực hợp đồng giao dịch được xác định là 50 nghìn đồng / hợp đồng.
Thứ hai, giá chuyển nhượng. Giá quyền sử dụng đất là khái niệm để chỉ số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất chính là để chỉ giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một phần diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất nhất định. Còn đối với tiền sử dụng đất chính là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một phần diện tích xác định. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì xác định giá đất phải được tiến hành theo một số nguyên tắc nhất định. Hiện nay nhà nước không quy định về vấn đề cụ thể là xác định giá đất theo giá thị trường, giá đất theo giá thị trường là giá đất hình thành thông qua các hoạt động của thị trường không phụ thuộc vào giá nhà nước như giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch dân sự. Vậy thì giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các hộ gia đình và cá nhân hiện nay thường được thực hiện giá đất theo thị trường, thông thường là theo thỏa thuận của các bên trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể là hộ gia đình hoặc cá nhân.
Thứ ba, lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, sử dụng các tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể là các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng với nhà nước là nhà, đất, tàu thuyền các loại, ô tô hoặc xe máy, súng thể thao … lệ phí trước bạ về đất là khoản thu ngân sách nhà nước phát sinh từ hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là nghĩa vụ về tài chính được nhà nước ghi nhận cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay thì theo quy định của chính phủ thì lệ phí trước bạ chính là một khoản lệ phí sẽ phải đóng khi tiến hành thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ tư, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là khoản thu phí cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công việc về địa chính phục vụ người sử dụng đất. Người sử dụng đất sẽ phải nộp khoản lệ phí này khi được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận đăng ký biến động đất đai hoặc trích lục bản đồ địa chính, số liệu hồ sơ địa chính. Theo quy định của Bộ Tài chính hiện nay thì lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Do đó cho nên mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau, thường thì sẽ không quá 500 nghìn đồng / lần cấp mới. Như vậy thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên sẽ phải có nghĩa vụ nộp các khoản thuế và lệ phí nêu trên.
3. Vai trò của việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Nhìn chung thì có thể kể đến một số vai trò trọng yếu trong xã hội hiện nay như sau:
– Làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước bởi đây được coi là một khoản thu quan trọng và có tính ổn định lâu dài, thông qua quá trình đóng góp của các chủ thể thì nó sẽ thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng và đảm bảo cho sự phát triển cân bằng mọi mặt của xã hội;
– Được coi là công cụ để góp phần điều chỉnh những mục tiêu ở tầm vĩ mô về mặt kinh tế, tức là nó góp phần thực thi những chức năng quản lý và kiểm kê cũng như khuyến khích sự tăng trưởng và mở rộng sản xuất lưu thông đối với các thành phần kinh tế trong xã hội theo hướng tích cực, tăng trưởng kế hoạch của nhà nước và điều chỉnh những mặt mất cân đối trong nền kinh tế quốc dân. Nhìn chung nếu không có các khoản thu này thì nhà nước cũng sẽ không thể hoạt động được một cách vững mạnh.
4. Một số điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt, đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng nên có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đầu tiên là điều kiện của bên chuyển nhượng. Phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, đất chuyển nhượng phải là đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất, trong một số trường hợp nhất định thì ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ các điều kiện trên thì bên nhận chuyển nhượng cũng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hiện hành.
Đối với trường hợp chuyển nhượng có điều kiện, thì cũng phải tuân thủ những điều kiện nhất định, đó là, các chủ thể đang sinh sống xen kẽ trong khu vực bảo vệ rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi khu sinh sống đó thì được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất kết hợp với việc sản xuất nông nghiệp cho các chủ thể sinh sống trong khu vực đó. Hoặc các chủ thể được nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng cho các chủ thể đang sinh sống trong khu vực sản xuất đó. Hay là các chủ thể thuộc dân tộc thiểu số sử dụng đất do chủ thể là cơ quan nhà nước giao đất theo các chính sách hỗ trợ thì sẽ được chuyển nhượng sau thời hạn là 10 năm được tính kể từ ngày có quyết định giao đất.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
–
