Việc mua bán nhà ở xã hội được pháp luật quy định rất chặt chẽ về điều kiện cũng như thủ tục sang tên. Bài viết dưới đây sẽ phân tích về thủ tục cũng như chi phí sang tên nhà ở xã hội.
Mục lục bài viết
1. Có mua bán nhà ở xã hội được không?
Nhà ở xã hội là một trong những chính sách ưu đãi của Nhà nước dành cho những đối tượng đủ điều kiện. Việc mua bán nhà ở xã hội pháp luật vẫn cho phép nếu như có đủ các điều kiện theo luật định, cụ thể như sau:
Căn cứ tại Điều 62 Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH Luật nhà ở quy định thời hạn của hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm. Và trong khoảng thời gian thuê, thuê mua, bên thuê, thuê mua không được bán hay cho thuê lại hay cho mượn nhà ở xã hội.
Đồng thời, trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở.
Nếu như trong thời gian 05 năm đó, bên thuê mua có nhu cầu muốn bán nhà ở thì sẽ được phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc những đối tượng đủ điều kiện được phép mua nhà ở xã hội trong trường hợp đơn vị quản lý không mua lại.
Và sau thời hạn 05 năm, tính từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và đồng thời nộp đầy đủ thuế theo quy định của luật thuế thì bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội sẽ được phép mua bán bình thường với mọi đối tượng.
Như vậy, theo quy định của pháp luật việc mua bán nhà ở xã hội sẽ có những giới hạn nhất định về đối tượng mua cũng như thời gian được phép mua bán. Do đó, các cá nhân, hộ gia đình cũng phải tuân thủ theo đúng quy định trên.
2. Thủ tục sang tên nhà ở xã hội:
Thủ tục sang tên nhà ở xã hội cũng tuân thủ theo quy định về việc chuyển nhượng, sang tên đất đai, nhà ở bình thường.
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng:
Trước hết, khi xác nhận và có thỏa thuận việc mua bán nhà ở xã hội, bên mua và bên bán sẽ thực hiện soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng (hợp đồng mua bán) nhà ở xã hội.
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội các bên phải ký và xác nhận rõ thông tin.
Hợp đồng được lập thành 06 bản, trong đó 03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu.
Bước 2: Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội:
Theo quy định chung, đối với việc mua bán các bên không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, những hợp đồng mua bán sẽ bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.
Do đó, khi các cá nhân, hộ gia đình mua bán nhà ở xã hội phải đến Văn phòng công chứng để công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
Hồ sơ để được công chứng bao gồm:
– Hợp đồng mua bán nhà ở (07 bản chính).
– Hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Lưu ý: với những trường hợp mua bán từ lần thứ 02 trở đi thì phải có hợp đồng gốc của lần chuyển nhượng trước đó.
– Giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân. Đối với tổ chức phải có quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản photo nộp kèm bản gốc để đối chiếu).
– Các giấy tờ khác chứng minh tài sản chung (nếu có) như giấy chứng nhận đăng ký kết hôn;…
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính:
Các cá nhân, hộ gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 4: Đăng ký sang tên:
Hồ sơ đăng ký biến động Giấy chứng nhận bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động (theo mẫu số 09/ĐK).
– Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc).
– Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã công chứng.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu).
– Tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu).
– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như trên, các cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Trường hợp không có nhu cầu nộp ở UBND cấp xã thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
3. Phí sang tên nhà ở xã hội:
Khi thực hiện sang tên nhà ở xã hội, người dân phải nộp các khoản chi phí như sau:
Thứ nhất, tiền sử dụng đất:
Căn cứ Điều 6 Thông tư số
– Người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ nếu như bán nhà ở xã hội là căn hộ nhà chung cư.
– Người bán phải nộp 100% tiền sử dụng đất nếu như bán nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề.
Tiền sử dụng đất phải nộp được xác định là:
– Đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là căn hộ chung cư:
| Tiền sử dụng đất phải nộp | = | 50% x S x Giá đất | x | Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ |
Trong đó:
+ S: là diện tích đất của tòa chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất.
+ Giá đất: xác định như theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội.
+ Hệ số phân bổ của căn hộ chung cư:
Diện tích căn hộ bán/ Tổng diện tích sàn tòa nhà.
– Đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề: nộp 100% tiền sử dụng đất.
Trường hợp này tiền sử dụng đất xác định theo Bảng giá đất quy định của tỉnh x hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội x diện tích của nhà ở xã hội.
Thứ hai, nộp thuế thu nhập cá nhân:
Khi bán nhà ở xã hội, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Căn cứ quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung tại Điều 12 Thông tư số
Và thuế suất để tính việc chuyển nhượng nhà ở xã hội là 2% dựa trên giá trị chuyển nhượng.
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
Thứ ba, nộp lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ phải nộp = giá chuyển nhượng x 0,5 %.
Bên cạnh đó, có thể kể đến các loại phí như phí công chứng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;….
Mức phí công chứng hiện nay tính như sau:
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0.06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng. |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2.2 triệu đồng + 0.05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3.2 triệu đồng + 0.04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng. |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5.2 triệu đồng + 0.03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32.2 triệu đồng + 0.02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
(căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC).
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
– Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH Luật nhà ở.
– Thông tư 139/2016/TT-BTC hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội.
– Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và
– Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên.
