Thủ tục bán tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân như thế nào?

Hiện nay, cùng với sự phát triển công nghệ thông tin hiện nay, chúng ta không khó bắt gặp thông tin, hình ảnh cặp vợ chồng tranh chấp, mâu thuẫn về vấn đề tài sản riêng, tài sản chung trong thời thời kỳ hôn nhân của hai vợ chồng. Thực tế, nhiều trường hợp vợ, chồng thắc mắc rằng các tài sản riêng của người vợ hoặc người chồng khi bán thì có cần sự đồng ý của người còn lại hay không? Vậy, pháp luật hiện nay quy định như thế nào về việc bán tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân? Thủ tục bán tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân như thế nào?

Cơ sở pháp lý: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015; 

– Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;

– Luật Đất đai năm 2013.

1. Xác định tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân: 

Hiện nay, việc xác định tài sản riêng của vợ, chồng gặp nhiều khó khăn. Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 về tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng như sau: 

Tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng bao gồm:

– Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; 

– Tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; 

– Tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38 Chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân , Điều 39 Thời điểm có hiệu lực của việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân và Điều 40 Hậu quả của việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;

– Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của chồng, của vợ và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân.

Như vậy, theo quy định nêu trên, ta có:

Thứ nhất, tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của hai vợ chồng được chia ra thành những phần riêng cho hai vợ chồng thì sẽ trở thành tài sản riêng của người vợ, người chồng. Trường hợp này, hai vợ chồng cùng đồng ý và lập bản thỏa thuận về tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân, có thể xảy ra sau khi kết hôn hoặc trước khi kết hôn. 

Quý bạn đọc cần lưu ý rằng, trường hợp ly hôn xảy ra những tài sản riêng đã được xác định trong bản thỏa thuận này sẽ không được xem là tài sản chung.

Thứ hai, phần tài sản riêng của vợ hoặc chồng trong thời kỳ hôn nhân sản sinh ra lợi tức, hoa lợi thì đó cũng thuộc về tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Đơn cử như vườn cam, quýt của người chồng được thừa hưởng từ kết quả của di chúc do bố và mẹ của người chồng để lại thì khi vườn cam, quýt ra quả có thể thu hoạch bán ra tiền thì khoản tiền đó cũng là tài sản riêng của người chồng. 

2. Bán tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân có cần người vợ hoặc người chồng đồng ý hay không? 

Thứ nhất, Căn cứ theo điều 43 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 nêu trên, đã quy định rõ ràng về các loại tài sản riêng. Đó là: 

– Tài sản mà vợ hoặc chồng có trước khi đăng ký kết hôn hoặc là cho tặng riêng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản mỗi người được thừa kế, các tài sản riêng theo quy định khác…

– Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng; Tài sản riêng còn là các tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng;…

Thứ hai, Về việc sử dụng tài sản riêng, Điều 44 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 quy định Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng như sau:

– Vợ, chồng có quyền sử dụng, định đoạt, chiếm hữu tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung;

– Đối với trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Cần lưu ý rằng việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản;

– Đối với trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ;

– Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

Theo quy định trên, trong trường hợp vợ bạn cho thuê nhà mà tiền thu được từ việc cho thuê nhà là nguồn sống duy nhất của vợ chồng bạn thì việc bán căn hộ đó phải được sự đồng ý của người chồng.

Thứ ba, căn cứ theo quy định tại Điều 46 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 cũng đã quy định vấn đề nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào khối tài sản chung sẽ được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.

– Trường hợp, tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định theo đó các thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đã thỏa thuận.

– Ngoại trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác thì nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng khi đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung.

Theo quy định trên, ta có 2 trường hợp: 

– Trường hợp 1: Việc nhập hay không nhập tài sản riêng của vợ/chồng vào tài sản chung đó là quyền của mỗi người chứ không phải là bắt buộc. Do vậy, trường hợp bất động sản, động sản đứng tên người vợ hoặc chồng nếu vợ hoặc chồng không có ý định nhập vào khối tài sản chung thì đó vẫn là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. 

Trong trường hợp này thì khi bán tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân thì quý bạn đọc không cần xin ý kiến/sự đồng ý của người vợ hoặc chồng của mình mà thực hiện thủ tục bán tài sản riêng của mình theo đúng quy định của pháp luật, thủ tục bán tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được phân tích tại mục 3 dưới đây.

– Trường hợp 2: trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ.

3. Thủ tục bán tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân như thế nào?

Trong phạm vi bài viết này, Luật Dương Gia hướng dẫn quý bạn đọc thực hiện thủ tục bán tài sản riêng là bất động sản (nhà, đất,..) trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện như sau: 

3.1. Về điều kiện chuyển nhượng: 

Một là, Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1) Có Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng);

2) Đất không có tranh chấp;

3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4) Vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.

Cần lưu ý rằng, việc chuyển đổi, cho thuê lại, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thông thường, chỉ cần đáp ứng điều kiện nêu trên thì người chuyển nhượng, tặng. Nhưng đôi khi, thủ tục chuyển nhượng đất còn cần thêm các điều kiện của người được nhận chuyển nhượng, tặng cho.

Hai là, điều kiện bên nhận đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau: 

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất trồng lúa, của hộ gia đình, cá nhân, ngoại trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Tổ chức, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Các cá nhân, hộ gia đình không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong trường hợp không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

3.2. Hồ sơ chuyển nhượng:

Quý bạn đọc cần chuẩn bị các hồ sơ riêng biệt cho mỗi bước như sau:

– Hồ sơ ký hợp đồng chuyển nhượng đất bao gồm 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm các loại giấy tờ sau đây: 

(1) Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng;

(2) Hợp đồng chuyển nhượng đất;

(3) CCCD/CMND, sổ hộ khẩu của bên bán, bên mua;

(4) Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên bán, bên mua;

(5) Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

(6) Giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng (nếu có).

– Hồ sơ kê khai tài chính tại văn phòng đăng ký đất đai bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

(1) 01 bản gốc + 02 bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

(2) 02 bản có chứng thực CCCD/CMND, sổ hộ khẩu của bên bán, bên mua;

(3) Tờ khai lệ phí trước bạ;

(4) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

(5) Hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng;

(6) Giấy tờ, văn bản chứng minh tài sản riêng, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (02 bộ có công chứng);

– Hồ sơ sang tên bao gồm các loại giấy tờ sau:

(1) Đơn xin đăng ký biến động do bên bán ký;

(2) Bản gốc  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

(3) Hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng

(4) Bản sao sổ hộ khẩu, CCCD/CMND của bên nhận chuyển nhượng, tặng cho;

3.3. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng

Hai bên bán, bên mua tiến hành thực hiện chuyển nhượng đất, theo đó quý bạn đọc chuẩn bị 1 bộ hồ sơ ký hợp đồng chuyển nhượng đất. Sau đó, đi đi đến Ủy ban nhân dân xã/phường hoặc Văn phòng công chứng nơi có đất cần yêu cầu chuyển nhượng.

Trường hợp Ủy ban nhân dân xã/phường hoặc Văn phòng công chứng yêu cầu trước khi ghi nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Người yêu cầu phải tiến hành nộp kết quả đo đạc, kết quả thẩm định trên thực địa đối với thửa đất. Trong trường hợp mà quý bạn đọc có yêu cầu được chuyển nhượng hay tách thửa, đối đất, sau khi phòng công chứng xem xét và thông qua hồ sơ.

Kết quả, Hồ sơ sẽ được bàn giao lại cho 2 bên chuyển nhượng đất.

Bước 2: Tiến hành việc kê khai tài chính 

Quý bạn đọc cần chuẩn bị bộ hồ sơ kê khai tài chính như đã nêu tại mục 3.2 nêu trên để kê khai tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên

Quý bạn đọc đã chuẩn bị đủ hồ sơ sang tên như đã nêu tại mục 3.2, quý bạn đọc cần phải đến Văn phòng đăng ký đất đai để kê khai hồ sơ sang tên.

Bước 4: Tiến hành nộp lệ phí và hoàn tất

Khi đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ sở hữu đất phải tiến hành việc nộp hóa đơn thu tiền cho Văn phòng đăng ký đất đai để có thể nhận Chứng nhận quyền sử dụng đất mới.