Thời hạn sử dụng là vấn đề quan tâm hàng đầu của những chủ để đang có nhu cầu mua bán chung cư. Vậy thời hạn sử dụng nhà chung cư hiện tại là bao nhiêu năm? Dưới đây là giải đáp của Luật Dương Gia.
Mục lục bài viết
- 1 1. Khái quát chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
- 2 2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư hiện nay là bao nhiêu năm?
- 3 3. Hết thời hạn sử dụng chung cư thì sẽ xử lí như thế nào?
- 4 4. Sở hữu chung cư có thời hạn có ảnh hưởng đến giá cả không?
- 5 5. Những quyền lợi được hưởng trong thời hạn sử dụng của chung cư:
1. Khái quát chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Việc mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Tuy pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhưng dựa vào bản chất của loại hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự và những đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở, ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:
– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ pháp lí giữa các bên, theo đó bên bán là chủ đầu tư có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư, nhận tiền và chuyển nhượng sở hữu cho bên mua (khách hàng), còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được kí kết giữa người bán là chủ đầu tư, với người mua là người tiêu dùng. Theo đó chủ đầu tư thu được một khoản tiền nhất định và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư cho người mua. Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ (chủ hộ). Người mua sử dụng căn hộ đó để ở, không sử dụng với mục đích khác như kinh doanh, cho thuê lại để kiếm lợi. Trong đó, bên bán (chủ đầu tư) phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện đặc biệt để kinh doanh lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản. Còn người mua (chủ hộ) hoặc người sử dụng hợp pháp căn hộ chung cư với mục đích để ở (tiêu dùng) được gọi là người tiêu dùng.
2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư hiện nay là bao nhiêu năm?
Theo Điều 99
Như vậy, pháp luật nhà ở hiện nay không quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cụ thể sẽ là bao nhiêu năm, mà thời hạn sử dụng đó sẽ được xác định căn cứ dựa vào hai căn cứ nêu trên. Vì thế trong những trường hợp khác nhau, đối với những tòa chung cư khác nhau, thì thời hạn sử dụng cũng khác nhau, không đồng nhất trong tất cả các trường hợp.
Tuy nhiên, thông thường thì hiện nay, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư thường ghi là 50 năm (phổ biến), sau đó căn cứ vào kết luận kiểm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để tiếp tục ở nếu chung cư đó sau 50 năm vẫn đạt tiêu chuẩn an toàn, hoặc phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới hoặc công trình khác nếu không còn phù hợp hoặc xuống cấp trầm trọng, không đảm bảo.
Ngoài ra, bên cạnh việc sở hữu nhà thì người mua chung cư còn được sở hữu đất lâu dài. Thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư là ổn định lâu dài đối với phần đất xây dựng nhà chung cư. Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Nhà ở, thì đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
3. Hết thời hạn sử dụng chung cư thì sẽ xử lí như thế nào?
Trong trường hợp sau một thời gian sử dụng, nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, xuống cấp trầm trọng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm khả năng an toàn cho người sử dụng khi sinh sống trong căn hộ đó thì thực hiện theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014. Và chung cư hiện nay thì có niên hạn sử dụng là 50 năm tương đương với thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư cũng là 50 năm.
Tuy nhiên, không có nghĩa là hết niên hạn sử dụng thì chung cư mặc nhiên sẽ bị thu hồi, khiến cho người sử dụng chung cư lo lắng và bất an. Quy định của pháp luật đã nêu rõ rằng, nếu nhà chung cư sau quá trình sinh hoạt, mà vẫn còn đảm bảo được mức độ an toàn thì vẫn được tiếp tục sử dụng tương ứng với thời hạn kiểm định; hoặc nếu hư hỏng thì có thể cải tạo, xây dựng lại phù hợp với quy hoạch để tiếp tục xây dựng sao cho phù hợp với quy hoạch dự án.
Còn nếu trong trường hợp nhà chung cư đó không còn đảm bảo an toàn, không phù hợp quy hoạch buộc phải giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ thì người sở hữu chung cư cũng sẽ được bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai.
4. Sở hữu chung cư có thời hạn có ảnh hưởng đến giá cả không?
Theo nghiên cứu của các chuyên gia trong quá trình giám sát thực tế thị trường, đã chứng minh rằng, quy định về việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ có tác động không nhỏ tới các giá nhà ở chung trên thị trường, bao gồm cả chung cư sẽ xây mới và cả chung cư đã vào ở, được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở mới có hiệu lực, mặc dù đây không phải là quy định được ban hành xây dựng với mục tiêu để ổn định thị trường bất động sản quốc nội. Do chung cư chỉ được dùng phổ biến nhất là từ 50 đến 70 năm nên rất thuận lợi cho những cá nhân, hộ gia đình có khả năng tài chính ít, hạn hẹp, mà lại mong muốn tìm được nơi ở hợp lí, lâu dài. Tăng niềm tin của người dân vào chính sách xây dựng và các dự án của nhà nước. Thực tế cho thấy, không riêng gì nhà chung cư, mà những nhà mặt đất riêng lẻ, sau một thời gian dài sử dụng đều xảy ra hiện tượng xuống cấp, vì thế đều phải tiến hành tu sửa và cải tạo, thậm chí là phải đập đi xây lại để đảm bảo cuộc sống, bởi chất lượng nhà ở không thể tồn tại vĩnh viễn theo thời gian. Nhưng khi cải tạo nhà ở mặt đất, chi phí đều cho người dân tự bỏ ra để xây. Còn đối với nhà chung cư, thì đó không phải là việc của một cá nhân, mộ gia đình, mà đó là mối quan tâm của tất cả các hộ dân cùng chung sống trong tòa chung cư đó, mọi người cùng san sẻ nghĩa vụ, giảm bớt gánh nặng đi rất nhiều, thậm chí, có căn chung cư với sức chứa lên hàng vài trăm, vài nghìn căn hộ.
5. Những quyền lợi được hưởng trong thời hạn sử dụng của chung cư:
Thứ nhất, bên mua có quyền được nhận căn hộ chung cư đúng tình trạng kèm theo Giấy chứng nhận và các giấy tờ có liên quan, được quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán căn hộ chung cư, chuyển giao quyền sở hữu căn hộ, yêu cầu bên bán phải bảo hành căn hộ, yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc giao căn hộ không đúng thời hạn, không đúng chất lượng, cam kết trong hợp đồng, được quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán vi phạm điều kiện đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, bên mua có quyền được nhận căn hộ chung cư kèm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ có liên quan khác. Đây là một quyền cơ bản và quan trọng của bên mua.
Thứ ba, bên mua được quyền yêu cầu bên bán phải bảo hành căn hộ chung cư. Quyền yêu cầu bảo hành căn hộ chung cư của bên mua xuất phát từ nghĩa vụ bảo hành căn hộ chung cư của bên bán. Bên mua được quyền yêu cầu bên bán bảo hành sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của căn hộ chung cư, các thiết bị gắn liền với căn hộ như hệ thống các loại cửa, hệ thống cung cấp chất đốt, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp hư hỏng. Đối với các thiết bị khác gắn liền với căn hộ thì bên bán thực hiện bảo hành theo thời hạn quy định của nhà sản xuất. Trường hợp bên bán không thực hiện bảo hành thì bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.
Thứ tư, bên mua được quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao căn hộ không đúng thời hạn, không đúng chất lượng, không đúng cam kết trong hợp đồng. Đây là quyền mà bên mua được thực hiện nếu bên bán không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
– Luật Nhà ở năm 2014;
– Thông tư số 06/2021/TT-BXD của Bộ trưởng bộ xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.
