Hiện nay, một trong những điều kiện để người sử dụng đất có thể thực hiện việc chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp... bằng quyền sử dụng đất là đất phải còn thời hạn sử dụng. Vậy Đất có thời hạn sử dụng là sao? Và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật được xác định như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Đất có thời hạn sử dụng là gì?
Hiện nay, trong các
“Đất có thời hạn sử dụng” là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời hạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 20 năm, 30 năm, 50 năm… theo nội dung quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụng đất. Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là “đất có thời hạn sử dụng đất” có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng.
Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…
2. Thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành:
Cũng giống như khái niệm “đất sử dụng có thời hạn”, hiện nay pháp luật đất đai hiện hành cũng không quy định về khái niệm “thời hạn sử dụng đất”. Tuy nhiên căn cứ theo quy định về khái niệm “thời hạn”, và cách hiểu chung về việc “sử dụng đất”, có thể hiểu “thời hạn sử dụng đất” là một khái niệm dùng để chỉ một khoảng thời gian, từ thời điểm này đến thời điểm khác (xác định theo ngày, tháng, năm) mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý, sử dụng một diện tích đất nhất định, có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao, được cho thuê, được công nhận hoặc được nhận chuyển nhượng từ người khác.
Về vấn đề này, hiện nay, quy định về thời hạn sử dụng đất trong pháp luật về đất đai được quy định cụ thể tại Mục 1, Chương 10 Luật đất đai năm 2013 và được xác định theo từng loại đất cụ thể gồm: Đất sử dụng ổn định lâu dài, Đất sử dụng có thời hạn, Đất có thời hạn sử dụng được xác định khi chuyển mục đích sử dụng đất và Đất có thời hạn khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Một là, Đất sử dụng ổn định lâu dài:
Mặc dù trong quy định của Luật đất đai không quy định cụ thể về khái niệm “đất sử dụng ổn định lâu dài”, nhưng căn cứ về khái niệm “sử dụng đất ổn định” được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 21
Căn cứ theo quy định định tại Điều 125 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cho phép người sử dụng đất được sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất thuộc một trong các trường hợp sau:
– Đất là đất ở hiện đang được hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
– Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của dân tộc, trên cơ sở kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản mà nguồn gốc đất do Nhà nước giao, hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
– Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất có nguồn gốc là rừng tự nhiên.
– Đất được hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà nguồn gốc đất không phải được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất hay giao đất có thời hạn.
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội và đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục.. và các lĩnh vực khác theo quy định của pháp luật.
– Đất sử dụng cho các mục đích thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật.
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất tín ngưỡng (đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất cơ sở tôn giáo (là phần đất thuộc chùa, nhà thờ, thánh đường, thánh thất, tu viện, niệm phật đường, trụ sở của các cơ sở tôn giáo, nhà nguyện, trường đào tạo tôn giáo).
– Đất dùng trong mục đích giao thông, thủy lợi, đất có công trình, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.
– Đất xây dựng các công trình công cộng khác, phục vụ mục đích dân sinh, không nhằm mục đích kinh doanh.
– Đất mà tổ chức kinh tế hiện đang sử dụng mà có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng đất sử dụng ổn định lâu dài; hoặc có được từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài.
Có thể thấy, nếu người sử dụng đang sử dụng đất phần diện tích đất thuộc một các trường hợp xác định ở trên thì người sử dụng đất sẽ được sử dụng đất với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
Hai là, Đất sử dụng có thời hạn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, việc quy định về thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng có thời hạn” sẽ được xác định theo các trường hợp gắn với những trường hợp cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất được sử dụng, như là đất được giao, được thuê, hay được công nhận quyền sử dụng đất, và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp của tài sản là cá nhân, hộ gia đình, hay tổ chức. Cụ thể như sau:
Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất đối với phần đất này được xác định như sau:
– Thời hạn sử dụng đất được xác định là 50 năm:
Thời hạn này được áp dụng đối với đất mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất để trực tiếp sản xuất nông nghiệp dù loại đất được giao là đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng sản xuất, hay đất chưa xác định mục đích sử dụng (khi giao đất trống, đất đồi trọc, đất có mặt nước theo quy hoạch).
Thời hạn sử dụng đất đối với đất được giao hay còn gọi là thời hạn giao đất sẽ được tính từ ngày có quyết định giao đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi hết thời hạn sử dụng đất đối với phần đất được giao này, nếu hộ gia đình, cá nhân vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất phần đất này để sản xuất nông nghiệp thì vẫn được tiếp tục sử dụng.
– Thời hạn sử dụng đất xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhưng tối đa không được quá 50 năm:
Thời hạn này được áp dụng cho trường hợp sau:
+ Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Trường hợp này, trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, hoặc đơn xin giao đất của hộ gia đình, cá nhân mà Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ quyết định cụ thể về thời hạn sử dụng đất và được ghi rõ trong Quyết định giao đất, Quyết định/hợp đồng thuê đất.
Khi hết thời hạn sử dụng đất này thì hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất nếu họ có nhu cầu tiếp tục sử dụng.
+ Đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể trong Quyết định giao đất, Quyết định/hợp đồng thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài của Cơ quan có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Khi hết thời hạn sử dụng đất này mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất thì có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất.
+ Đất nông nghiệp mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng.
Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất đối với mảnh đất này được xác định theo nội dung
Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là tổ chức.
Trường hợp này, việc thời hạn sử dụng đất được xác định như sau:
– Thời hạn không quá 50 năm:
Thời hạn sử dụng đất tùy thuộc vào dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm được áp dụng đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông – lâm – nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; hoặc để sử dụng vào mục đích thương mại – dịch vụ – sản xuất phi nông nghiệp; thực hiện dự án đầu tư hoặc áp dụng với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Đối với tổ chức khi thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án.
– Thời hạn không quá 70 năm:
Thời hạn sử đất phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất nhưng tối đa không quá 70 năm được áp dụng trong trường hợp sau:
+ Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, nhưng dự án đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm; nên cần nhiều thời gian để thu hồi vốn.
+ Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vào những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc vùng đặc biệt khó khăn.
+ Đất dùng để xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuộc tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
– Thời hạn không quá 99 năm:
Thời hạn sử dụng đất không quá 99 năm được áp dụng cho diện tích đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng các công trình làm trụ sở làm việc tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, ví dụ như Đại sức quán, lãnh sự quán. Nếu hết thời hạn này, những tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao này vẫn có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất thì tùy theo từng trường hợp, Nhà nước có thể xem xét để cho tổ chức này thuê phần đất khác hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Dù là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức nhưng khi được Nhà nước thuê đất thuộc quỹ đất của xã, phường, thị trấn thì thời hạn sử dụng đất cũng chỉ được xác định là 5 năm.
Nhìn chung, mặc dù có thời hạn sử dụng đất khác nhau cho từng trường hợp sử dụng đất nhưng thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất đều được xác định kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ba là, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức mà thời hạn sử dụng đất đối với phần đất của họ sau khi chuyển mục đích sử dụng đất cũng được xác định khác nhau. Cụ thể:
Trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam:
– Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sau khi được người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác thì thời hạn sử dụng đất đối với loại đất này được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thời hạn sử dụng đất được xác định từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sau khi được người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất sang đất trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì thời hạn sử dụng đất đối với loại đất này sau khi chuyển đổi mục đích được xác định là sử dụng ổn định lâu dài.
– Đất nông nghiệp sau khi được người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng sang mục đích phi nông nghiệp thì sẽ có thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời hạn của loại đất phi nông nghiệp sau khi chuyển đổi.
– Đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài được hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi vẫn được xác định sử dụng ổn định lâu dài.
– Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn được hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi vẫn được xác định là sử dụng ổn định lâu dài.
– Trường hợp các loại đất như Đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối được người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng lẫn nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn đã được giao, cho thuê.
Trường hợp người sử dụng đất là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Trường hợp này, khi các chủ thể sử dụng đất này trong quá trình thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao mà phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất của loại đất mới sau khi chuyển đổi được xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, nhưng không quá 50 năm. Trường hợp đầu tư mà có vốn đầu tư lớn nhưng khả năng thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư vào vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Trường hợp kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án.
Trường hợp tổ chức kinh tế thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn và ngược lại thì thời hạn sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển đổi được xác định là ổn định lâu dài.
Bốn là, xác định thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 128 Luật đất đai năm 2013, thì:
Khi loại đất mà người sử dụng đất nhận chuyển quyền là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì người sử dụng đất sẽ được sử dụng ổn định lâu dài. Còn đối với các loại đất khác, thì khi người sử dụng nhận chuyển quyền sử dụng đất, họ cũng chỉ được sử dụng trong thời hạn sử dụng đất còn lại của loại đất này trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy, tùy vào tính chất của các loại đất, thời hạn đầu tư của dự án đầu tư và đảm bảo việc sử dụng và khai thác nguồn tài nguyên đất một cách hiệu quả mà pháp luật có quy định về thời hạn sử dụng đất của các loại đất khác nhau sẽ khác nhau, đồng thời cũng có quy định về cách xác định thời hạn sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
3. Gia hạn thời hạn sử dụng đất thuê khi hợp đồng thuê đất sắp hết hạn:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có 1 mảnh đất thuê, được sở địa chính hà nội ký hợp đồng thuê đất để hợp tác sản xuất máy, hạn là 20 năm và đến 07/12/2016 sẽ hết hạn. Giờ mảnh đất đó đang được tôi xin quyết định giao đất dự án để làm dự án, nhưng sợ là đến 07/12 chưa làm xong được. Vậy xin hỏi luật sư tôi cần làm gì để giữ quyền sở hữu mảnh đất trên và dựa theo Luật nào?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất: Điều kiện để gia hạn cho thuê đất
Theo quy định của Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì thời hạn cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì có thể làm thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất.
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có thuê một mảnh đất được ký hợp đồng thuê đất với cơ quan có thẩm quyền để sản xuất máy, thời hạn thuê là 20 năm đến 07/12/2016 thì hết hạn hợp đồng thuê đất, nhưng bạn lại chưa tiến hành được thủ tục xin quyết định giao đất để làm dự án đầu tư. Đến tháng 12/2016, khi thi kết thời hạn sử dụng đất theo hợp đồng thuê đất, thì bạn có thể thực hiện thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn quy định 50 năm.
Đồng thời, bạn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với thời gian mà bạn gia hạn.
Thứ hai: Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất
Để được gia hạn thuê đất, bạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất cho Cơ quan tài nguyên và môi trường để Cơ quan thẩm định như cầu sử dụng đất. Sau khi thanh toán nghĩa vụ tài chính được Văn phòng đăng ký đất đai xác định sau khi gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế, tức bạn đã đủ điều kiện được gia hạn thì bạn nộp Giấy chứng nhận đã cấp và chứng từ chứng minh việc thực hiện xong nghĩa vụ tài chính để Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận gia hạn vào Giấy chứng nhân đã cấp và cập nhât, chính lý biến động và trao lại cho bạn.
4. Cách ghi thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin luật sư cho tôi hỏi: Gia đình tôi sống ở nông thôn, đến đời chúng tôi là 4 đời sống trên mảnh đất đó rồi. Đầu năm 2017 gia đình tôi có được chính quyền cấp cho 01 Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất nhưng trong Giấy CNQSD đất đó tôi thấy có ghi rõ mục đích sử dụng và thời hạn là 50 năm. Ghi như vậy có khác gì là đất gia đình tôi đi thuê mà thực tế là đất tổ tiên để lại. Xin Luật sư cho biết nội dung ghi như vậy là đúng hay sai?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo Khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về việc ghi thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định trên, trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn được hiểu là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.
Theo quy định tại Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì thời hạn sử dụng đất ở là lâu dài, còn đất nông nghiệp là 50 năm. Do bạn không nói rõ đất của gia đình bạn là loại đất gì nên nếu là đất nông nghiệp thì việc ghi thời hạn sử dụng đất 50 năm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng quy định.
Luật đất đai năm 2013 cũng có quy định, khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn thời hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn nêu trên.
Như vậy, việc ghi thời hạn sử dụng đất là 50 năm không trái quy định của pháp luật nếu là đất nông nghiệp. Khi hết thời hạn 50 năm, người sử dụng đất nếu muốn tiếp tục sử dụng thì gia hạn thời hạn sử dụng đất.
