Trình tự thủ tục, hồ sơ xin gia hạn thời hạn quyền sử dụng đất

Đất đai không chỉ là tài nguyên lớn của quốc gia mà nó cũng là quyền tài sản lớn nhất của cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên mỗi loại đất thì cũng có thời hạn sử dụng khác nhau, chính vì vậy khi sử dụng đất có thời hạn cũng sẽ phần nào ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của cá nhân, tổ chức đó. Chính vì vậy mà nhu cầu gia hạn quyền sử dụng đã được cấp có thời hạn là một nhu cầu tất yếu khi nhà nước chưa có nhu cầu thu hồi. Vậy quy định của pháp luật về gia hạn thời gian sử dụng như thế nào?

1. Đất có thời hạn là gì?

Thời hạn sử dụng đất không xác định với đất ở mà được xác định vơi những loại đất khác như đất nông nghiệp, thương mại dịch vụ,… và mỗi loại đất cũng sẽ có quy định về thời hạn sử dụng đất khác nhau và cụ thể như sau:

Trường hợp đối với đất nông nghiệp khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất thì thời hạn là năm mươi năm, tuy nhiên khi hết thời hạn quy định này thì những cá nhân đang trực tiếp sử dụng đối với đất nông nghiệp đó khi mà vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì có thể làm thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất.

Nếu thuê đối với đất nông nghiệp thì chủ thể cá nhân, tổ chức được phép thuê cũng là năm mươi năm tổng thời gian thuê và khi hết thời hạn mà nhà nước chưa có nhu cầu sử dụng đất để thu hồi và chủ thể thuê vẫn có nhu cầu thuê tiếp thì có thể làm thủ tục gia hạn đối với đất thuê.

Ngoài ra đối với đất không phải là đất nông nghiệp như đất thương mại dịch vụ, đất dùng để đầu tư, đất phi nông nghiệp và đất cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhưng đầu tư vào Việt Nam, đất nhà ở thương mại tại Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài sử dụng đất  tại Việt Nam, khi có nhu cầu sử dụng đất sẽ đực cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét nếu đủ điều kiện theo quy định thì sẽ được giao sử dụng đất theo đúng trình tự thủ tục, tuy nhiên cũng có thời hạn nhất định mà thời hạn này được pháp luật Việt Nam quy định là năm mươi năm.

Trừ trường hợp với dự án đầu tư của các doanh nghiệp để thu hồi được vốn chậm cần thời gian kinh doanh hoạt động thì mới có khả năng thu được vốn hoặc là trường hợp đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hay khó khăn mà cần thời gian nhiều hơn để thu hồi vốn thì sẽ có thời hạn sử dụng đất sẽ là bảy mươi năm.

Còn trường hợp đất cho thuê để cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao dùng cho xây dựng trụ sở thì thời hạn sẽ không được quá chín chín năm theo quy định. Tuy nhiên nếu gần hết thời hạn mà tổ chức này có nhu cầu cần tiếp tục sử dụng đất thì có thể làm thủ tục gia hạn khi có đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Đất thuộc dự án đầu tư cho thuê hay dùng để cho thuê mua thì sẽ có thời hạn trùng với thời hạn của dự án đã được phê duyệt trước đó.

2. Hồ sơ gia hạn quyền sử dụng đất:

Để thực hiện thủ tục gia hạn, xác nhận việc tiếp tục sử dụng đối với trường hợp là đất nông nghiệp thuộc của cá nhân hay của hộ gia đình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất trước đó thì chủ thể yêu cầu cần chuẩn bị một bộ hồ sơ như sau:

– Đầu tiên phải có đơn xin đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định của pháp luật, người yêu cầu sẽ điền đầy đủ thông tin vào trong đơn.

– Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó bản chính, để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, kiêm tra thông tin có chính xác hay không, cung như kiểm tra tình trạng pháp lý của đất

– Ngoài ra còn cần giấy tờ tùy thân của chủ thể yêu cầu gia hạn thời gian sử dụng đât như: Chứng minh thư nhân dân, nếu không có giấy minh nhân thì có thể lấy hộ chiếu thay thế.

– Giấy ủy quyền trong trường hợp chủ sử dụng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trực tiếp đi làm thủ tục gia hạn.

Trường hợp đất ở ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế khi đi làm thủ tục gia hạn cần có những giấy tờ sau:

– Phải có đơn xin đăng ký biến động về đất đai và tài sản gắn liền với đất, đơn này sẽ có mẫu theo quy định chỉ cần download về hoăc có thể lên ở chỗ Phòng tài nguyên và môi trường để xin rồi điền đầy đủ thông tin vào trong đơn.

– Cũng cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó.

– Quyết định đầu tư bổ sung nộp bản sao, trường hợp không có giấy phép đầu tư bổ sung thì cần phải có Giấy phép đầu tư mà còn có thời hạn hoặc là thời hạn thời hạn thể hiện trong đó đã được điều chỉnh phù hợp với thời hạn quy định đối với tổ chức nước ngoài nhưng có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay là doanh nghiệp có vốn đầu tưu nước ngoài.

– Giấy tờ, văn bản chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy đinh pháp luật (ví dụ: Hóa đơn, Giấy xác nhận….)

3. Trình tự thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất:

Đối với trường hợp đối tượng là tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, ca nhân hay hộ gia đình sử dụng đất nhưng ở ngoài khu kinh tế, khu công nghệ cao khi có nhu cầu sử dụng đất sẽ làm thủ thục gia hạn như sau: Nếu trước khi sắp hết thời hạn thuê đất ít nhất là sáu tháng, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì phải nộp hồ sơ lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm một bộ hồ sơ để xem xét, đánh giá có đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng và gia hạn thời gian sử dụng đất hay không, phù hợp quy hoạch kế hoạch sử dụng đất hay không.

Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư thì sau khi có văn bản điều chỉnh về dự án đầu tư thì chủ thể sẽ nộp hồ sơ gia hạn thời gian sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ, xem xét, đánh giá điều kiện gia hạn thời gian sử dụng đất thuộc cơ quan Tài nguyên và  môi trường, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ chuyển giao cho Văn phòng đăng ký đất đai xem xét và sau đó Phòng đằn ký đất đai sẽ gửi hồ sơ sang bên cơ quan thuế để cơ quan này xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp khi gia hạn thời gian sử dụng đất và gửi lên Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và ra quyết định cho gia hạn thời gian sử dụng đất, nếu phải ký kết hợp đồng thuê đất thì tiến hành ký kết hợp đồng, xong Ủy ban nhân dân cùng cấp sẽ chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng kí, lưu hồ sơ và quản lý hồ sơ.

Nếu chủ thể vừa làm thủ tục điều chỉnh dự án cho phù hợp với thời gian mong muốn gia hạn thì có thể thực hiện đồng thời việc thủ tục điều chỉnh và thủ tục ra hạn.

Khị đi làm thủ tục người yêu cầu sẽ phải nộp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những giấy tờ chưng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, để cơ quan nhà nước kiểm tra, xác minh thông đã đầy đủ theo quy định của pháp luật hay không để đưa quyết định.

Khi đầy đủ hồ sơ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì Văn phòng đăng ký đất đai có nghĩa vụ phải xác nhân việc gia hạn thời gian sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp trước đó, thực hiện việc cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý lại, ngoài ra còn phải thực hiện cập nhật việc thay đổi đó vào cơ sở dữ liệu về đất đai, thực hiện việc  giao Giấy chứng nhận mới chỉnh lý cho ngời có yêu cầu hoặc người ủy quyền hay có thể gửi về Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người yêu cầu cư trú.

Nếu người yêu cầu không có đủ điều kiện theo quy đinh của pháp luật thì cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện thông báo  cho người yêu cầu và  nêu rõ lý do, đồng thời thực hiện thủ tục thu hồi lại đất theo quy đinh của pháp luật.

Tuy nhiên đối với đối tượng mà đang trực tiếp sản xuất, canh tác đất nông nghiệp và đang sử dụng đát nông nghiệp do được nhà nước công nhận, hay được giao đất khi hết thời hạn sử dụng thì không cần phải làm thủ điều chỉnh thông tin thời hạn sử dụng đất. Nhưng nếu chủ thể mong muốn thì có thể làm thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo thủ tục như sau:

– Người yêu cầu hay người được người có nhu cầu ủy quyền sẽ nộp hồ sơ đề nghị xem xét lại thời hạn sử dụng đất theo mẫu quy định.

– Thẩm quyền kiểm tra xác minh sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có trực tiếp sử dụng sản xuất nông nghiệp hay không, nếu người yêu cầu trực tiếp sản xuất nông nghiệp và chưa có quyết định thu hồi đất, sẽ tiến hành  gửi hồ sơ của chủ thể yêu cầu lên Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra và tiến hành xác nhận thời hạn vào Giấy chứng nhận cho người yêu cầu đã được cấp trước đó. Khi thực hiện xác nhận xong sẽ giao lại cho người yêu cầu sau thời gian quy định hoặc có thể gửi lại cho Ủy ban nhân dân xã nơi người yêu cầu cư trú.

4. Có được gia hạn thuê đất cho công ty rơi vào tình trạng nợ xấu?

 Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Công ty tôi thuê đất của Sở tài nguyên môi trường tỉnh Bắc Ninh 20 năm. Đến nay đã hết hạn thuê đất, chúng tôi xây dựng và thế chấp ngân hàng nhà máy đến nay bị chuyển sang nợ xấu, nhưng ngân hàng vẫn chưa xử lý tài sản như niêm phong hay phát mại, công ty tôi vẫn đang tiếp tục sản xuất, vậy công ty tôi có được gia hạn thuê tiếp hay không? Cảm ơn Luật sư! 

Luật sư tư vấn:

Nợ xấu là các khoản nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ và nợ có khả năng mất vốn. Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ là tỷ lệ để đánh giá chất lượng tín dụng của tổ chức tín dụng.

Căn cứ Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sử dụng có thời hạn, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối đối với doanh nghiệp sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thực hiện dự án đầu tư được căn cứ trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất, nhưng không quá 50 năm.

Trường hợp trên, doanh nghiệp bạn thuê đất trong 20 năm thì được xem xét gia hạn nhưng tổng thời gian thuê đất trước đó với thời gian được gia hạn phải không quá 50 năm. Tuy nhiên, việc gia hạn này phải được Sở tài nguyên môi trường tỉnh Bắc Ninh đồng ý.