Thời gian ổn định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm bao lâu?

1. Thời gian ổn định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm bao lâu?

Căn cứ tại Điều 14 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định đơn giá thuê đất, đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, đơn giá thuê đất có mặt nước trả tiền hàng năm của mỗi dự án được ổn định 05 năm tính từ thời điểm được nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ giao đất sang thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi kết thúc thời gian ổn định, Cục trưởng Cục thuế, Chi cục trưởng Chi cục thuế điều chỉnh lại đơn giá thuê đất, đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, đơn giá thuê đất có mặt nước áp dụng cho thời gian tiếp theo theo quy định tại Điều 4, Điều 5 và Điều 6 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, trường hợp dự án đã thực hiện thu tiền thuê đất, thuê mặt nước hết thời gian ổn định theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP hoặc trường hợp Dự án thay đổi mục đích sử dụng đất thuê thì thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê theo mục đích sử dụng mới tại thời điểm thay đổi mục đích sử dụng đất. Thì cũng phải tiến hành điều chỉnh đơn giá thuê đất, đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm, đơn giá thuê đất có mặt nước, thuê mặt nước.

Ngoài ra, đối với trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất phải nộp hàng năm không được ổn định theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

2. Căn cứ tính tiền thuê đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm:

Căn cứ tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 46/2014/NĐ-CP có quy định căn cứ để xác định số tiền mà người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai. Bao gồm các yếu tố: diện tích đất cho thuê; thời hạn cho thuê đất; đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

3. Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm:

Theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 thì đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm bao gồm:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;

– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

4. Người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có thể thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy thuộc vào các đối tượng sử dụng đất khác nhau mà việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm cũng khác nhau, cụ thể:

4.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất trả tiền hằng năm:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Và người mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định khi cho thuê.

Thứ hai, người có tài sản để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản cũng sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định khi cho thuê.

Thứ ba, người có tài sản có quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Thứ tư, người có tài sản có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Thứ năm, người có tài sản có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

4.2. Đối với tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm:

Căn cứ quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, tổ chức có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Thứ hai, tổ chức có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013.

Thứ ba, tổ chức có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trong khi đó thì tổ chức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê lại có quyền rộng hơn, có quyền góp vốn bằng cả quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ tư, tổ chức có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Theo đó, so với tổ chức thuê đất trả tiền một lần có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm chỉ có quyền cho thuê lại đối với đất đã được xây dựng kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất trả tiền hằng năm:

Căn cứ tại điểm b khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai năm 2013 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thuộc trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền hàng năm thì có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013.

Từ những phân tích của bài viết, có thể thấy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoàn toàn có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy vào những chủ thể sử dụng đất khác nhau mà giới hạn thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cũng khác nhau. Vậy nên, khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định của pháp luật để không vi phạm pháp luật đất đai.

Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013.

– Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.