Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là gì? Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất:
1.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất:
Trong lĩnh vực đất đai, cơ sở pháp lý tiền đề cho các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường được đánh dấu bằng sự ghi nhận trong đạo luật gốc – Hiến pháp 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Cụ thể hóa quy định này,
Có thể thấy việc thế chấp QSDĐ chính là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được BLDS và pháp luật đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đây là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất. Các quy định về thế chấp tài sản là QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản phải tuân theo. Điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ là việc Nhà nước thông qua pháp luật tạo ra những chuẩn mực, hành lang pháp lý để tác động, điều chỉnh các hành vi của các chủ thể tham gia các quan hệ xã hội với mục đích trước hết là duy trì trật tự chung của xã hội. Bên cạnh đó, tùy thuộc vào tính chất của những quan hệ về QSDĐ có tác dụng làm cân bằng và hài hòa quyền là lợi ích của các bên tham gia quan hệ đảm bảo.
Như vậy, nhìn một cách tổng thể quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả phương diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ như sau:
Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự – kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
1.2. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất:
Thế chấp QSDĐ là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản. Bên cạnh những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ với đặc điểm của QSDĐ bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên có những đặc thù như sau:
Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.
Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất. QSDĐ được hiểu là quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận và được Nhà nước bảo đảm thực hiện để khai thác công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. QSDĐ chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp QSDĐ khi QSDĐ đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp. Vì vậy, QSDĐ là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp BĐS ở các nước duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai với các nước xác lập hình thức sở hữu Nhà nước hay sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai.
Như vậy, QSDĐ không phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của người mang đi thế chấp mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Với quan hệ thế chấp QSDĐ thì không phải QSDĐ nào của người sử dụng đất cũng đương nhiên là đối tượng trong giao dịch thế chấp mà chỉ có những QSDĐ được Nhà nước cho phép, được pháp luật chỉ định mới trở thành đối tượng của các giao dịch đó. Hơn nữa, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc thế chấp QSDĐ không chỉ tuân theo các quy định về thế chấp tài sản của
Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ
Khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên có tài sản thế chấp (Bên thế chấp) chỉ chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, mà không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của QSDĐ. Trong thời gian thế chấp, quyền đó vẫn thuộc bên thế chấp. Điều này được giải thích tại cuốn Thuật ngữ pháp lý do tác giả Nguyễn Mạnh Hùng biên soạn, cụ thể như sau: “Thế chấp và cho thuê đất, quyền sử dụng đất không chuyển hắn từ người này sang người khác, người được Nhà nước giao đất để sử dụng vẫn là người được công nhận QSDĐ (chủ thể của QSDĐ)”. Tính có điều kiện thể hiện chỗ, bên thế chấp QSDĐ có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ cả về phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận giữa hai bên. Hoặc Bên thế chấp QSDĐ có thể không nhận lại được QSDĐ của mình nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết khi đến hạn.
Mục đích của việc thế chấp QSDĐ là sử dụng QSDĐ như một “vật” làm tin, tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận thế chấp đối với việc cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp. Việc bên nhận thế chấp tạm thời giữ các giấy tờ pháp lý về QSDĐ của bên thế chấp không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, cũng như các nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Bên cạnh đó, mục đích của bên thế chấp luôn mong muốn hướng tới việc được khai thác, sử dụng, duy trì và tồn tại tài sản là QSDĐ của mình mãi mãi. Việc chuyển giao QSDĐ chỉ xảy ra khi đến hạn mà bên thế chấp không trả được nợ. Tuy nhiên, việc chuyển giao QSDĐ trong trường hợp này không phải bản thân của thế chấp tạo ra mà phải thông qua hình thức chuyển nhượng hoặc đấu giá hoặc có được bởi một phán quyết có hiệu lực của Tòa án.
Thứ ba, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch đảm bảo bằng các tài sản khác.
Đối với các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng, bên cạnh việc quy định một cách cụ thể và chi tiết về nội dung và điều kiện của chủ thể thực hiện thế chấp, đối tượng QSDĐ trong mối quan hệ thế chấp, pháp luật cũng quy định chặt chẽ về hình thức, trình tự, thủ tục xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp. Điều đó có thể nhận thấy qua hàng loạt các quy định của pháp luật thể hiện sự ràng buộc đối với các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Chẳng hạn, về hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ, khi tham gia và xác lập quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp và bên nhận thế chấp không được lựa chọn hình thức của hợp đồng mà phải tuân thủ quy định “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản”.
Ngoài ra, pháp luật cũng quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ do các bên ký sẽ chưa có hiệu lực pháp luật nếu không được cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký xác nhận. Về vấn đề này, nhiều ý kiến cho rằng việc công chứng, chứng thực các giao dịch về QSDĐ (trong đó có thế chấp QSDĐ) nên được thực hiện theo thỏa thuận của các bên, không nên quy định là điều kiện bắt buộc như hiện nay để tránh gây tốn thời gian, tiết kiệm chi phí.
Tuy nhiên, theo ý kiến của tác giả, đứng trên quan điểm đảm bảo an toàn và phòng ngừa rủi ro đối với các giao dịch về QSDĐ, khi ý thức chấp hành pháp luật của đông đảo người dân còn thấp, hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, chồng chéo, hiệu lực chưa cao, khả năng “hậu kiểm” của các cơ quan chức năng còn hạn chế nên việc lược đi bất kỳ một trình tự, thủ tục, điều kiện nào hiện có sẽ làm cho tình trạng tranh chấp về đất đai, nhà ở vốn phức tạp nay lại càng phức tạp hơn. Bên cạnh đó, quy trình, thủ tục về xử lý QSDĐ cũng được quy định một cách nghiêm ngặt, chặt chẽ. Mặc dù, QSDĐ được các bên thỏa thuận là tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ nhưng điều đó không đồng nghĩa là QSDĐ đương nhiên thuộc quyền chủ động xử lý của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ. Trong trường hợp bên thế chấp không thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì các bên sẽ thỏa thuận phương thức xử lý QSDĐ như bán đấu giá, nếu có tranh chấp xảy ra thì các bên phải khởi kiện tại Tòa án.
Với các quy định nêu trên cho thấy, đối với các giao dịch liên quan đến QSDĐ, đặc biệt là thế chấp QSDĐ, pháp luật quy định về các điều kiện, yêu cầu và thủ tục pháp lý cần thiết một cách chặt chẽ và nghiêm ngặt.
2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay:
2.1. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất:
“Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định”.
Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định các trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm. Các trường hợp này bao gồm: (1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. (3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định .
Như vậy, một mặt, điều luật này đưa ra các nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử lý tài sản bảo đảm (nhất là trong trường hợp các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm); mặt khác, nó cũng cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm của mình về các trường hợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận các trường hợp xử lý bảo đảm bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ thể.
Tuy nhiên, đối với việc xử lý thế chấp là QSDĐ, kết quả của việc xử lý tài sản sẽ không những ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ mà còn có thể gây ảnh hưởng đến lợi ích của những chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp, ví dụ như: đối tượng thuê diện tích đất, thuê lại diện tích đất thuê …. Vì vậy việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải được tiến hành theo những quy định cụ thể và chặt chẽ của pháp luật.
Theo đó, việc nghiên cứu tìm hiểu về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được tiếp cận dưới các góc độ kinh tế và góc độ pháp lý về thế chấp:
Dưới góc độ kinh tế, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được hiểu là việc sử dụng một phương thức nào đó (bán đấu giá QSDĐ cho một bên thứ ba, bên nhận thế chấp nhận chuyển nhượng QSDĐ,…) nhằm thu giữ lại những lợi ích (trong phạm vi giá trị QSDĐ thế chấp) thuộc về bên nhận thế chấp một cách nhanh chóng và chủ động. Xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là sự hiện thực hóa quyền của bên nhận thế chấp khi quyền lợi đó đã không được bảo đảm theo một quan hệ trái quyền đã được thiết lập 20 như thông thường. QSDĐ được sử dụng để bảo đảm thông qua xử lý sẽ được quy đổi thành tiền nhằm bù đắp cho những lợi ích của bên nhận thế chấp. Như vậy, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là một khâu vô cùng quan trọng để bảo đảm an toàn cho quyền lợi của các chủ thể, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Dưới góc độ học thuyết pháp lý, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải được coi là một “quá trình” để thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến QSDĐ thế chấp. Bởi các lý do sau:
Thứ nhất, mục đích của xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là bảo đảm quyền cho bên nhận thế chấp. Quyền này cần được bảo vệ một cách trực tiếp và ngay tức khắc khi nghĩa vụ trả nợ không được thi hành. Như vậy, bên nhận thế chấp cần phải chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực thi quyền lợi của mình trên QSDĐ thế chấp, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, hợp đồng thế chấp QSDĐ là hợp pháp. Nếu không có hợp đồng thế chấp QSDĐ hoặc chúng không hợp pháp thì bên nhận thế chấp không có quyền xử lý QSDĐ đó.
Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là việc tiến hành các thủ tục để định đoạt QSDĐ đó. Do vậy, cần phải có sự chuyển giao quyền quản lý QSDĐ từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản đó. Các biện pháp xử lý mà bên nhận thế chấp sẽ tiến hành được thực hiện theo sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, nếu không có thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu Tòa án xử lý hoặc yêu cầu một cơ quan, tổ chức bán đấu giá QSDĐ hoặc chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ. Như vậy, xử lý tài sản thế chấp QSDĐ chính là việc tiến hành các biện pháp định đoạt QSDĐ để thu hồi số tiền tương đương với nghĩa vụ được bảo đảm, bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp.
Thứ ba, xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là bảo đảm lợi ích của các chủ thể có quyền trên QSDĐ đó trên nguyên tắc “ai công bố quyền trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước”. Tính chất vật quyền của thế chấp QSDĐ là căn cứ hợp pháp cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp trên. Số tiền thu được từ thực thi các biện pháp định đoạt tài sản thế chấp phải giải quyết được tổng thể các lợi ích có liên quan trên tài sản thế chấp theo một nguyên tắc ưu tiên được xác định rõ ràng và cụ thể.
2.2. Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là QSDĐ được thế chấp. Một trong những nội dung cần kê khai khi thực hiện đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đó là tài sản thế chấp và tài sản này có thể biến động thường xuyên suốt thời hạn thế chấp. Trong trường hợp có sự thay đổi tài sản thế chấp ban đầu thì bên nhận thế chấp phải đăng ký lại tài sản thế chấp. Trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp cũng phải đăng ký thông báo xử lý tài sản thế chấp và trong văn bản thông báo phải mô tả rõ tài sản được xử lý. Chuyển tài sản thế chấp thành tiền hoặc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó là những cách để bên nhận thế chấp thu giữ lại khoản nợ khi bên vay lâm vào tình trạng phá sản hoặc vỡ nợ.
Thứ hai, hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp làm chấm dứt quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản đó. Việc xử lý tài sản thế chấp chỉ được thực hiện khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và giá trị của tài sản thế chấp được dùng để bù đắp thay thế cho giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm đó. Để xác định được giá trị của tài sản thế chấp thì cách thông thường và phổ biến là bán tài sản đó để lấy tiền hoặc dùng nó để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm, cả hai hình thức trên đều là các hình thức xử lý có tính chất định đoạt quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp.
Thứ ba, phương thức xử lý tài sản thế chấp đa dạng, phong phú và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Phương thức xử lý tài sản thế chấp chính là cách thức để bên nhận thế chấp có thể bù đắp được lợi ích của mình đã bị xâm phạm. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp như: bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp; bên nhận thế chấp nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ. Nếu sự thỏa thuận của các bên là hợp pháp thì sự thỏa thuận đó có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên.
Sự thỏa thuận về cách thức xử lý tài sản có thể được thiết lập ngay từ khi giao kết hợp đồng và trở thành một điều khoản trong hợp đồng thế chấp. Nếu không có thỏa thuận từ trước thì tại thời điểm phải xử lý tài sản thế chấp, các bên cũng có thể thỏa thuận về cách thức xử lý tài sản. Chỉ khi nào các bên không có thỏa thuận hoặc không thể thỏa thuận được hoặc vì lợi ích của Nhà nước, lợi ích đặc biệt của các chủ thể khác thì tài sản thế chấp mới có thể được xử lý theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp có thể được đảm bảo cho lợi ích của nhiều chủ thể theo thứ tự ưu tiên được xác lập theo luật định hoặc theo sự thỏa thuận của các bên. Mục đích cuối cùng của xử lý tài sản thế chấp là giải quyết tổng thể các lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp. Có những trường hợp không chỉ có bến thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền trên tài sản thế chấp mà còn các chủ thể khác cũng có quyền hợp pháp trên tài sản đó như: Các chủ nợ không có bảo đảm; Các chủ nợ cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản thế chấp; Chủ thể nhận thế chấp tài sản là tài sản hình thành từ chính vốn vay; Người mua, người thuê, người nhận chuyển giao tài sản thế chấp; Người bán trả chậm, trả dần, cho thuê tài sản mà bên thế chấp đem đi thế chấp; Người có quyền cầm giữ tài sản thế chấp (Người sửa chữa, nâng cấp tài sản thế chấp, người bảo quản tài sản thế chấp, người làm dịch vụ liên quan đến tài sản thế chấp). Do vậy, số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp được thanh toán cho các chủ thể có liên quan phải dựa trên thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc ai công bố quyền trước sẽ được thanh toán trước, trừ những trường hợp đặc biệt có quy định của pháp luật. Tuy nhiên, các chủ thể trên có thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Thứ năm, quá trình xử lý tài sản thế chấp cần phải tuân thủ các quy định khác về thủ tục hành chính. Xử lý tài sản thế chấp là quá trình dịch chuyển quyền sở hữu tài sản đó sang cho các chủ thể khác để thu lại tiền, do vậy cần phải có các thủ tục để buộc bên thế chấp phải chuyển giao tài sản nếu không tự nguyện hay các thủ tục để sang tên tài sản trong trường hợp đó là tài sản có đăng ký quyền sở hữu như quyền sử dụng đất, nhà ở, các tài sản khác thuộc sở hữu nhà nước. Xử lý tài sản thế chấp là một giai đoạn của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (mang bản chất của quan hệ dân sự) nên chỉ có thể được thực hiện theo các trình tự của thủ tục tố tụng dân sự. Do vậy, các thủ tục hành chính cần phải được thiết lập như những công cụ hỗ trợ cho quá trình xử lý được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả chứ không thể thay thế cho thủ tục dân sự và càng không thể trở thành những rào cản cho các chủ thể khi xử lý tài sản thế chấp.
Thứ sáu, kết quả xử lý tài sản thế chấp bị chi phối bởi các yếu tố cơ bản sau:
– Tài sản thế chấp phải hợp pháp và có tính thanh khoản: Tính hợp pháp của tài sản thế chấp thể hiện ở việc tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Xử lý là dịch chuyển quyền sở hữu của tài sản thế chấp cho chủ thể khác để thu giữ tiền. Tính thanh khoản của tài sản thế chấp được thể hiện ở hai khía cạnh: tài sản thế chấp phải dễ dàng được bán trên thị trường, tức là đáp ứng được nhu cầu đông đảo của người mua. Những tài sản là hàng hóa kinh doanh thiết yếu hay những bất động sản có tiềm năng khai thác giá trị thương mại…luôn luôn là những tài sản thế chấp được các Ngân hàng ưu ái; tài sản thế chấp phải được định giá chính xác theo giá trị của tài sản. Trường hợp tài sản định giá cao quá thì sẽ khó bán hoặc định giá thấp quá thì gây thiệt hại cho bên thế chấp và có khi số tiền bán được cũng không đủ để thanh toán cho khoản nợ;
– Bên thế chấp có thiện chí trong việc chuyển giao tài sản cho bên có quyền xử lý tài sản thế chấp. Để có thể xử lý được tài sản thế chấp một cách thuận lợi thì bên có quyền xử lý tài sản phải thực tế chiếm hữu và quản lý nó. Khác với cầm cố (tài sản cầm cố được chuyển cho bên nhận cầm cố ngay khi giao kết hợp đồng cầm cố), tài sản thế chấp cần được chuyển giao cho bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm. Chuyển giao để xử lý cũng đồng nghĩa với việc bên thế chấp bị mất tài sản đó. Tâm lý “của đau con xót” khiến cho bên thế chấp thường có thái độ bất hợp tác, chây ì và tìm cách trì hoãn việc chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp,
– Bên nhận thế chấp đã công bố công khai lợi ích trên tài sản thế chấp: Đăng ký giao dịch thế chấp là thủ tục pháp lý cần thiết để tạo nên vật quyền của bên nhận thế chấp. Tính chất vật quyền cho phép bên nhận thế chấp được quyền truy đòi tài sản đó từ bên thế chấp hoặc bất cứ bên thứ ba nào để xử lý và quyền được ưu tiên thanh toán trước các bên có quyền lợi liên quan đến tài sản thế chấp.
– Căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp, giữa bên nhận thế chấp với các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp được quy định rõ ràng: Các quy tắc về quyền ưu tiên phải rõ ràng, chuẩn xác để chủ nợ cũng như bất cứ người nào khác có giao dịch với bên vay đều có thể xác định được, với mức độ chắc chắn cao nhất, những rủi ro pháp lý đi liền với việc cấp tín dụng có bảo đảm. Hơn thế, các quy tắc ưu tiên này phải có khả năng giải quyết mâu thuẫn không chỉ giữa các bên thế chấp với nhau mà còn giữa lợi ích của bên thế chấp với lợi ích của các chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp;
– Việc dễ dàng xác lập quyền sở hữu của bên mua trên tài sản thế chấp. Việc dễ dàng sang tên quyền sở hữu từ bên thế chấp sang người mua ngay cả khi không có sự hiện diện của bên thế chấp sẽ giúp cho quá trình xử lý tài sản được tiến hành một cách nhanh chóng bởi có sang tên được ngay thì bên mua mới thanh toán tiền ngay và khi đó mục đích của xử lý tài sản thế chấp mới đạt được.
