Bất động sản là một loại tài sản đang được giao dịch khá phổ biến hiện nay, một số vấn đề pháp lý về loại tài sản này cũng khá được quan tâm. Chẳng hạn như thế chấp bất động sản cần những điều kiện gì theo quy định của pháp luật? Cùng tìm hiểu bài viết dưới đây.
Mục lục bài viết
1. Thế chấp bất động sản cần đáp ứng những điều kiện gì?
1.1. Thế chấp theo quy định của pháp luật:
Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự, việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp, tuy nhiên không giao tài sản cho bên kia. Như vậy, bên thế chấp sẽ có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản tài sản thế chấp, giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp nếu có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp. Tài sản thế chấp ở đây chủ yếu thường là bất động sản và bên nhận thế chấp sẽ giữ các giấy tờ liên quan đến việc sở hữu các tài sản này.
1.2. Thế chấp bất động sản là gì?
Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định rõ Bất động sản là tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Các công trình gắn liền với đất đai chẳng hạn như khách sạn, văn phòng, cửa hàng, nhà kho,…Các tài sản khác gắn liền với đất đai có thể hiểu là những tài sản vật chất không thể tách rời đất đai, chẳng hạn như cây trồng trên đất, hay các tài sản do tự nhiên tạo ra như hầm, mỏ…Theo quy định của pháp luật thì bất động sản là tài sản sẽ phải đăng ký do thuộc tính đặc thù của loại tài sản này là không thể di dời, việc đăng ký để đảm bảo việc kiểm soát của cơ quan quản lý đối với loại đất này.
Ngoài những tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự thì các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác ban hành sẽ có những quy định cụ thể hơn về tài sản này hay tài sản khác là bất động sản. Chẳng hạn như trong
Từ những khái niệm trên có thể hiểu thế chấp bất động sản là việc một bên sẽ sử dụng tài sản là bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên kia. Đây là biện pháp bảo đảm không chuyển giao tài sản, bên thế chấp vẫn có thể sử dụng bất động sản mà không cần chuyển giao cho bên nhận thế chấp, bên thế chấp vẫn được quyền tiếp tục sử dụng bất động sản thế chấp để ở hoặc để tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm khai thác tối đa tính năng và giá trị kinh tế của bất động sản. Tuy nhiên, việc bên thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng bất động sản cũng ẩn chứa nhiều rủi ro đối với bên thứ ba, chẳng hạn sẽ xảy ra trường hợp bên thứ ba lại tiếp tục nhận chuyển nhượng, hoặc tiếp tục nhận thế chấp, lúc này xảy ra tranh chấp giữa các bên, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
1.3. Thế chấp bất động sản cần đáp ứng những điều kiện gì?
Để có thể trở thành tài sản thế chấp, bất động sản cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định, trước hết là phải đáp ứng các điều kiện chung là đối tượng của hợp đồng dân sự, đồng thời phải đáp ứng các điều kiện để trở thành tài sản thế chấp, tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp xảy ra các tranh chấp thì bất động sản sẽ đáp ứng được chức năng bù đắp rủi ro. Các điều kiện đối với bất động sản cụ thể như sau:
– Thứ nhất, bất động sản phải là tài sản được phép giao dịch, nghĩa là bất động sản không bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp.
– Thứ hai, bất động sản phải được xác định cụ thể, nghĩa là bất động sản ở đây phải được tồn tại dưới phương diện vật chất trong thế giới khách quan. Có thể nói, điều kiện về tính xác định của BĐS có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định phạm vi, giới hạn quyền sở hữu của bên thế chấp đối với BĐS thế chấp, đồng thời bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu.
– Thứ ba, bất động sản phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Khoản 1 Điều 295 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm; trừ trường hợp cầm giữ tài sản; bảo lưu quyền sở hữu”. Việc đưa BĐS vào quan hệ thế chấp thể hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu đối với BĐS. Điều kiện BĐS phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp là nguyên tắc cốt lõi, có tính xuyên suốt và chi phối quan hệ thế chấp.
– Thứ tư, điều kiện đặc thù đối với một số bất động sản được dùng để thế chấp. Đối với quyền sử dụng đất; khi thế chấp quyền sử dụng đất; thì người sử dụng đất phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với nhà ở thì phải đáp ứng quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai; cần đáp ứng các điều kiện cụ thể tại Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014.
– Thứ năm, bất động sản không bị tranh chấp, kê biên đảm bảo cho việc thi hành án; không có quyết định thu hồi của Nhà nước để thực hiện dự án, không là tài sản bảo đảm trong giao dịch theo bản án đã có hiệu lực của tòa án.
Như vậy, ngoài những điều kiện chung nêu trên thì trong những trường hợp cụ thể như bất động sản có vật phụ thì vật phụ có phải là tài sản thế chấp hay không? Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể hơn về điều này như sau:
– Trường hợp thế chấp toàn bộ hay một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ của toàn bộ bất động sản đó hay gắn với một phần bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đồng thời với quy định nêu trên, khoản 1 Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng hướng dẫn chi tiết rằng bên thế chấp có thể dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không đồng thời với quyền sử dụng đất. Như vậy, căn cứ vào các quy định trên thì pháp luật cho phép các bên có thỏa thuận khác, các bên có thể thỏa thuận là chỉ sử dụng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu vật phụ hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để làm tài sản thế chấp. Trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm do đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì quy định trên chính là căn cứ để xác định tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Tuy nhiên, trong trường hợp các bên thỏa thuận chỉ sử dụng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu vật phụ hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để làm tài sản thế chấp thì khi xử lý tài sản bảo đảm trong một số trường hợp sẽ rất phức tạp, mặc dù pháp luật cũng có những quy định liên quan để giải quyết những vấn đề này, chẳng hạn trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng đất thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Và khi Nhà nước quyết định thu hồi đất do chậm tiến độ hoặc do hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn thì tài sản gắn liền với đất kia sẽ cũng phải được xử lý, đây chính là một số trường hợp rủi ro.
Hướng dẫn chi tiết nội dung này, theo khoản 1 Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ về việc quy định thi hành Bộ luật dân sự “việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất”. Nói cách khác, hai bên có thể thỏa thuận chỉ sử dụng quyền sử dụng thửa đất hoặc quyền sở hữu căn nhà trên thửa đất này để làm tài sản thế chấp. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, nếu lựa chọn phương án này, có thể phát sinh những phức tạp, rủi ro trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm. Bởi vì, phương thức xử lý tài sản thế chấp có thể là bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
Ngoài ra, trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
2. Đăng ký thế chấp bất động sản:
Đối với thế chấp một số loại bất động sản, việc đăng ký là bắt buộc. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 298 BLDS năm 2015: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong các biện pháp nhằm công khai hóa giao dịch bảo đảm và giúp xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Nghị định 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm đã quy định đầy đủ và thông thoáng cho lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm để công khai hóa việc dùng tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; để xác định quyền ưu tiên thanh toán nhằm tạo điều kiện cho các bên liên quan có thể tự kiểm tra các thông tin có liên quan, bảo đảm an toàn giao dịch dân sự – kinh tế, góp phần xử lý nhanh chóng tài sản thế chấp trong trường hợp không thực hiện được nghĩa vụ được bảo đảm.
Đăng ký biện pháp bảo đảm, theo khoản 1 Điều 3 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP thì đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi, cập nhật vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở Dữ liệu về biện pháp bảo đảm về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác hoặc đồng thời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình và của người khác đối với bên nhận bảo đảm (sau đây gọi là đăng ký).
Các biện pháp bảo đảm phải đăng ký được quy định tại khoản 1 Điều 4 của Nghị định này bao gồm:
– Đăng Ký Thế chấp tài sản;
– Đăng ký theo thỏa thuận giữa bên Bảo đảm và bên nhận Bảo đảm;
Đăng ký thế chấp là một trong những điều kiện làm phát sinh hiệu lực pháp luật của hợp đồng thế chấp.
Đăng ký thế chấp nhằm công khai hóa quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp trước người thứ ba. Đăng ký thế chấp làm cho hợp đồng thế chấp có giá trị đối kháng với người thứ ba; tạo ưu thế cho người nhận thế thế chấp đã đăng ký khi xử lý tài sản.
Đăng ký thế chấp còn là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể cùng nhận thế chấp. Nếu giá trị tài sản khi phải xử lý không đủ thanh toán cho tất cả các bên nhận thế chấp; thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp là thứ tự đăng ký các quan hệ thế chấp đó.
3. Hợp đồng thế chấp bất động sản:
Có thể khẳng định thế chấp bất động sản là một biện pháp giao dịch bảo đảm coi trọng hình thức. Khi thế chấp bất động sản, một số trường hợp yêu cầu phải công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản gồm nhà ở, đất ở, tài sản gắn liền với đất… tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai, Điều 54 Luật Công chứng 2014. Như vậy, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành có quy định riêng.
Với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Đối với hợp đồng thế chấp bất động sản, nguyên tắc thỏa thuận cũng được áp dụng tuy nhiên cũng bị giới hạn, hiệu lực của hợp đồng không phụ thuộc vào các điều kiện về hình thức, thủ tục mà nó có hiệu lực khi các bên đã đạt được sự thỏa thuận.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết gồm:
– Bộ luật dân sự năm 2015;
– Luật Nhà ở năm 2014;
– Nghị định 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm;
– Nghị định số 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
