Tặng cho đất bằng miệng có được không? Hợp pháp khi nào?

Hiện nay, có nhiều trường hợp cha mẹ muốn để lại cho con, cháu, người thân thích,.. tuy nhiên do kiến thức pháp luật còn hạn chế nên chỉ tặng cho bằng miệng (lời nói). Theo quy định pháp luật hiện hành việc tặng đất đây là tài sản nên việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hình thức, nội dung của pháp luật. Vậy, việc tặng cho nhà đất bằng miệng có được không? Tặng cho đất bằng miệng hợp pháp khi nào?

Cơ sở pháp lý: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị Quyết 04/2019/NQ-HĐTP Về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ;

– Án lệ số 03/2016/AL ngày 06/4/2016 của Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao. 

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

1. Tặng cho đất được hiểu như thế nào? 

Căn cứ theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Tặng cho quyền sử dụng đất hay tặng cho đất là một trong những quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm có chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,…Hiện nay, theo quy định pháp luật hiện hành việc tặng cho đất là quyền của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu đất có quyền chuyển giao tài sản của mình cho người khác không cần điều kiện được lập thành văn bản có sự đồng ý của bên cho đất và bên nhận đất dưới dạng hợp đồng dân sự theo quy định pháp luật dân sự và văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. 

Việc cho tặng cho đất phổ biến hiện nay là cha, mẹ tặng cho đất cho con cái hoặc người đất đai thực hiện việc tặng cho đất cho người khác có thể là cho người thân thích hoặc người không phải là người thân thích,…

2. Việc tặng cho nhà đất bằng miệng có được không? 

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định các điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, bên tặng cho có đủ các điều kiện trên việc chuyển nhượng được phép theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, trong một số trường hợp ngoài việc bên tặng cho có đủ điều kiện nêu trên thì pháp luật còn quy định bên nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp cấm nhận tặng cho.

Quyền sử dụng đất, nhà ở là bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành thì việc chuyển nhượng, tặng cho phải có công chứng hoặc chứng thực rõ ràng trong hợp đồng. Cụ thể, căn cứ theo Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, theo pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Đồng thời, căn cứ theo Luật Đất đai năm 2014 quy định rõ về việc chuyển nhượng, tặng cho đất tại Khoản 3 Điều 167 như sau: 

Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực như sau:

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

– Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Do vậy, khi thực hiện tặng cho đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, thực tế hiện nay có rất nhiều trường hợp do thiếu hiểu biết và vì những lý do khách quan mà việc tặng cho đất chỉ được thể hiện bằng miệng (lời nói) mà không được thể hiện bằng văn bản theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, xét về bản chất việc tặng cho đất bằng miệng theo quy định pháp luật thì hợp đồng tặng cho đất sẽ vô hiệu do không đáp ứng điều kiện hình thức hợp đồng phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. 

Từ những thực tế nêu trên, trong trường hợp việc tặng cho cho hoàn toàn tự nguyện, xảy ra thật trên thực tế và không có tranh chấp xảy ra,  người tặng cho tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật về nghĩa vụ của mình như nộp đầy đủ thuế theo quy định do vậy khi có tranh chấp phát sinh thì pháp luật vẫn có thể bảo vệ những nhóm đối tượng này.

3. Việc tặng cho nhà đất bằng miệng hợp pháp khi nào? 

Ngày 06/4/2016 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua Án lệ 03/2016/AL về Vụ án “Ly hôn” trong đó nội dung khái quát án lệ như sau: 

Trong trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng, nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo như nội dung Án lệ nêu trên việc cha mẹ tặng đất cho con bằng lời nói có thể vẫn có hiệu lực mà không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định pháp luật. 

Tuy nhiên, căn cứ theo Khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP Về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ có quy định về việc lựa chọn áp dụng án lệ như sau: 

– Khi xét xử, Hội thẩm, Thẩm phán phải nghiên cứu áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau. Trong trường hợp vụ việc có tình huống pháp lý tương tự nhưng Tòa án không áp dụng án lệ thì phải nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Tòa án.

– Án lệ được nghiên cứu, áp dụng trong xét xử sau 30 ngày kể từ ngày công bố.

– Trường hợp Tòa án áp dụng án lệ để giải quyết vụ việc thì số, tên án lệ, tình huống pháp lý, giải pháp pháp lý trong án lệ và tình huống pháp lý của vụ việc đang được giải quyết phải được viện dẫn, phân tích trong phần “Nhận định của Tòa án”; tùy từng trường hợp cụ thể có thể trích dẫn toàn bộ hoặc một phần nội dung của án lệ để làm rõ quan điểm của Tòa án trong việc xét xử, giải quyết vụ việc tương tự.

Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, việc tặng cho đất bằng miệng hợp pháp khi được Tòa án áp dụng Án lệ 03/2016/AL để giải quyết vụ việc. Do vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, Tòa án có thể áp dụng Án lệ số 03/2016/AL khi xét xử trong trường hợp vụ việc cần giải quyết có tình tiết, sự kiện pháp lý tương tự nhau, như:

– Người tặng cho hoặc những người khác trong gia đình không có sự phản đối tại thời điểm xây nhà.

– Người nhận tặng cho đã xây nhà kiên cố.

– Đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp Giấy chứng nhận.

– Việc sử dụng nhà đất công khai, liên tục, ổn định.

Lưu ý: 

Không phải vụ việc tặng cho đất bằng miệng nào cũng giống nhau và cũng có thể áp dụng được Án lệ trên để giải quyết. Hiện nay, Án lệ 03/2016/AL chủ yếu áp dụng đối vụ việc phát sinh trước ngày 01/7/2014, bởi hiện nay kể từ ngày 01/7/2014 đến nay theo quy định pháp luật thì việc sang tên và ra Giấy chứng nhận phải có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.

4. Trường hợp đã thực hiện việc tặng cho đất liệu có đòi lại được không?

Tặng cho quyền sử dụng đất có 2 loại là tặng cho có điều kiện và tặng cho không điều kiện. Trong trường hợp tặng cho có điều kiện thì có thể đòi được. Cụ thể căn cứ theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì bên tặng cho có thể yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Nếu bên nhận tặng cho không thực hiện thì người tặng cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho. Do đó, trong trường hợp tặng cho đất không có điều kiện và có điều kiện nhưng đã thực hiện nghĩa vụ thì không thể đòi lại đất.