Tặng cho đất nhưng chưa sang tên có đòi lại được không?

1. Tặng cho đất nhưng chưa sang tên có đòi lại được không?

Theo quy định của pháp luật về đất đai, để thực hiện việc tặng cho và nhận tặng cho đất đai thì phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định, cụ thể các điều kiện sau:

– Đất đã có Giấy chứng nhận;

– Đất phải không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không được bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất đang trong thời hạn sử dụng đất.

Thêm nữa, pháp luật về đất đai cũng quy định rõ về điều kiện hình thức trong việc chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng tặng cho bằng quyền sử dụng đất phải được thực hiện đúng thủ tục công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Như vậy, điều kiện về hình thức trong việc tặng cho đất đai đó chính là phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho đất đai.

Một yêu cầu rất quan trọng nữa trong việc chuyển quyền sử dụng đất đai đó chính là việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực bắt đầu kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính, vấn đề này đã được quy định rõ tại khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai 2013. Điều đó có nghĩa là khi chưa thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất vào Sổ địa chính thì phần đất được tặng cho đó vẫn là của “chính chủ” (người tặng cho đất) chứ chưa phải là của người được tặng cho.

Ngoài ra, tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định rõ một trong những trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu là do không tuân thủ quy định về hình thức, mà như đã vừa nêu trên thì việc tặng cho đất phải tuân thủ về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho, thế nên nếu khi tặng cho đất mà không tuân thủ về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho thì hợp đồng tặng cho đất sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, điều này cũng quy định rõ giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng lại có vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà khi đó một bên hoặc các bên cũng đã thực hiện được ít nhất là hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc theo yêu cầu của các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này thì các bên sẽ không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Qua các phân tích trên, để trả lời cho câu hỏi tặng cho đất nhưng chưa sang tên có đòi lại được không sẽ còn phải phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1: đất không đủ điều kiện để thực hiện tặng cho

Như đã nói ở trên thì điều kiện để tặng cho và nhận tặng cho đất đai bao gồm các điều kiện sau:

– Đất đã có Giấy chứng nhận;

– Đất phải không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không được bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất đang trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu như quyền sử dụng đất được tặng cho mà không đủ điều kiện này thì tức là việc tặng cho không có giá trị về mặt pháp lý. Khi đó, chủ sử dụng đất vẫn có thể lấy lại đất của mình sau khi đã tặng cho người khác.

Trường hợp 2: tặng cho đất nhưng không có công chứng, chứng thực

Điều kiện về hình thức trong việc tặng cho đất đai đó chính là phải lập hợp đồng tặng cho đất bằng văn bản và thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho đất đai. Nếu như việc tặng cho đất không đáp ứng được đồng thời hai điều kiện này thì việc tặng cho đất cũng không có giá trị pháp lý, khi đó chủ sử dụng đất vẫn có thể lấy lại đất của mình sau khi đã tặng cho người khác. Tuy nhiên, nếu như trong trường hợp đất được tặng cho có đủ các điều kiện để thực hiện tặng cho, các bên trong có ký hợp đồng tặng cho đất bằng văn bản nhưng lại chưa thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực, khi đó một bên hoặc các bên trong hợp đồng tặng cho đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng tặng cho đất thì chưa chắc ở trường hợp này chủ sử dụng đất có thể lấy lại đất của mình sau khi đã tặng cho người khác, bởi pháp luật quy định rõ giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng lại có vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà khi đó một bên hoặc các bên cũng đã thực hiện được ít nhất là hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc theo yêu cầu của các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Thủ tục đòi lại đất sau khi tặng cho đất nhưng chưa sang tên:

Như đã phân tích ở mục trên, chủ sử dụng đất vẫn có thể lấy lại được đất sau khi tặng cho đất cho người khác khi chưa sang tên cho người được tặng cho. Để được đòi lại đất sau khi tặng cho đất cho người khác khi chưa sang tên cho người được tặng cho thì người tặng cho đất (chủ sử dụng đất) phải thực hiện thủ tục khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu. Thủ tục được thực hiện như sau:

2.1. Nộp hồ sơ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu:

Người tặng cho đất nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu. Tòa án có thẩm quyền giải quyết đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu là Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền nơi bị đơn cư trú (trừ trường hợp hai bên thỏa thuận về nơi khởi kiện là nơi cư trú của nguyên đơn). Hồ sơ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu (theo mẫu đơn số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương.

– Giấy tờ tùy thân người khởi kiện/người bị kiện.

– Hợp đồng tặng cho đất.

– Các chứng cứ, tài liệu khác chứng minh yêu cầu khởi kiện (ví dụ như biên bản đo đạc đất,…).

2.2. Giải quyết hồ sơ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu:

– Sau khi tiếp nhận đơn và xem xét đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu của nguyên đơn (người tặng cho đất) thì Tòa án phải xem xét những tài liệu, chứng cứ cần thiết.

– Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho người khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu biết để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

– Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, người khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu phải nộp tiền tạm ứng án phí, sau đó nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Tòa án thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu khi nhận được biên lai này.

– Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án giải quyết yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án giải quyết yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu.

– Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án thẩm phán được phân công giải quyết vụ án phải tiến hành:

+ Lấy lời khai của các đương sự,

+ Tiến hành các phiên họp thực hiện kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai các chứng cứ;

+ Hòa giải;

+ Tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc định giá, ủy thác thu thập chứng cứ (nếu có).

– Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho đất bị vô hiệu ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.

– Bộ luật Dân sự.