Rủi ro khi vay tiền dưới hình thức là hợp đồng mua bán nhà?

1. Rủi ro khi vay tiền dưới hình thức là hợp đồng mua bán nhà?

Mối quan hệ giữa người vay tiền và người cho vay tiền là quan hệ giao dịch dân sự. Trong đó, bên cho vay tiền giao tài sản là tiền cho bên vay; phía bên vay tiền phải có nghĩa vụ trả đủ tiền (hoặc tài sản khác nếu bên vay tiền và bên cho vay tiền có thoả thuận) khi đến hạn và đồng thời phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Khi đến hạn, bên vay tiền không trả được nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên cho vay tiền có quyền yêu cầu trả tiền lãi, tuy nhiên sẽ tùy vào người cho vay tiền và người vay tiền thỏa thuận với nhau về cho vay có lãi hay là không có lãi để từ đó quy chiếu với quy định của pháp luật để biết được cách tính lãi với từng trường hợp như thế nào.

Tuy nhiên, trên thực tế có khá nhiều trường hợp để bên cho vay tiền “yên tâm” giao tiền cho bên vay, để tạo niềm tin cho bên cho vay tiền biết rằng chắc chắn bên vay tiền sẽ trả lại số tiền vay thì hai bên đã thỏa thuận với nhau về việc bên vay tiền sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên vay tiền sang cho bên cho vay, khi nào người vay hoàn thành nghĩa vụ trả tiền (gốc và lãi) cho bên cho vay tiền thì bên cho vay tiền (bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sẽ trả lại đất cho bên vay tiền (bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Cả hai bên đã lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Đồng thời, họ sẽ soạn thảo sẵn một giấy nợ viết tay để ghi nhận số tiền vay nợ, thời gian phải trả nợ… Trong trường hợp này, giao dịch dân sự thực chất lại là giao dịch vay tiền và cho vay tiền được xác nhận bằng giấy viết tay, còn giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ra chỉ để tránh cho việc người vay tiền trốn nghĩa vụ trả tiền (bảo đảm khoản vay) là hợp đồng giả tạo (nhưng vẫn đúng về hình thức, nội dung điều khoản theo luật định).

Việc vay tiền dưới hình thức là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán nhà đất) như vậy mang lại rủi ro khá lớn cho cả hai bên, đặc biệt là người vay tiền (người chuyển nhượng quyền sử dụng đất), có thể kể đến như tỷ lệ khả năng người vay tiền bị mất đất khá cao, ví dụ trong trường hợp người cho vay tiền đã có sự chuẩn bị, sắp đặt từ trước nên ngay cả việc bên vay tiền và bên cho vay tiền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau nhằm che giấu đi hợp đồng vay tiền thì bên cho vay tiền cũng cố gắng che đậy những bằng chứng liên quan đến việc vay tiền và cho vay tiền mà gần như thể hiện bằng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu có tranh chấp mà bên vay tiền không chứng minh được giao dịch vay, mượn thì trong trường hợp này rất có khả năng tòa án sẽ công nhận giao dịch mua bán nhà đất. Cuối cùng thì người vay tiền bị thiệt hại. Thậm chí người vay tiền vừa bị mất đất lại vừa phải trả lại toàn bộ khoản vay cho người cho vay tiền.

2. Thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:

Theo quy định của pháp luật, khi vay tiền dưới hình thức là hợp đồng mua bán nhà thì hợp đồng mua bán nhà là giao dịch giả tạo (hay còn gọi là hợp đồng giả cách) còn hợp đồng vay tiền là giao dịch có giá trị pháp lý. Nếu hai bên đã ký kết với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền thì một trong hai bên (đặc biệt là bên vay tiền) phải làm thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nếu hai bên không tự thỏa thuận được. Thủ tục thực hiện khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được thực hiện như sau:

Bước 1:  Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

– Đơn khởi kiện (theo mẫu đơn số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương;

– Giấy tờ tùy thân người khởi kiện/người bị kiện;

– Các chứng cứ, tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện (hợp đồng vay tiền, hợp đồng chuyển nhượng,…).

Bước 2: nộp hồ sơ khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Người khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu gửi hồ sơ đã chuẩn bị nêu trên đến Tòa án bằng một trong các phương thức sau đây:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án;

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Tòa án có thẩm quyền giải quyết đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc.

Bước 3: Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

– Tòa án nhận đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và ghi vào sổ nhận đơn.

– Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày thẩm phán được phân công, Thẩm phán phải ra quyết định xử lý đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu (sửa đổi, bổ sung, thụ lý, chuyển đơn, trả lại đơn).

Bước 4: Thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

– Tòa án thông báo cho người khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu biết để để người đó nộp tiền tạm ứng án phí.

– Người khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phải nộp tiền tạm ứng án phí theo số tiền mà tòa án đã thông báo trong giấy thông báo.

– Tòa án thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu  kể từ khi nhận được biên lai tạm ứng án phí do người khởi kiện nộp lại.

Bước 5: Đưa vụ án yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ra xét xử sơ thẩm

– Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa.

– Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn mở phiên tòa có thể được kéo dài nhưng không quá 30 ngày.

3. Cách vay tiền nhưng không phải thực hiện hợp đồng mua bán nhà để “làm tin” với bên cho vay:

Căn cứ Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế mà không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, đối với tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, Điều này quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế mà không phải là một trong các tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Bên nhận thế chấp phải là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai.

– Cá nhân phải là công dân Việt Nam, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

Theo đó, từ ngày 15/5/2021 (ngày Nghị định 21/2021/NĐ-CP có hiệu lực), cá nhân, tổ chức kinh tế mà không phải là tổ chức tín dụng được quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân là người sử dụng đất. Trước ngày 15/5/2021, Bộ luật Dân sự chưa quy định cụ thể chủ thể được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và theo đó mà trên thực tế người được nhận thế chấp chỉ có tổ chức tín dụng như ngân hàng…

Như vậy, bên cho vay tiền là cá nhân và bên vay tiền có thể thực hiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay chứ không phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng giả cách) nhằm để che giấu đi hợp đồng vay tiền-một giao dịch vô hiệu.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.