Định giá đất? Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất? Việc xác định giá đất có quan trọng không?
Hoạt động của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hiện nay rất phổ biến và đang được trú trọng hơn, bởi hiện nay nhu cầu sử dụng đất của con người cũng tăng cao, trong một số trường hợp cụ thể thì cần định giá đất để giải quyết các vấn đề như giải quyết khiếu nại…và đương nhiên không thể không nhắc tới vai trò của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất trong trường hợp này. Vậy Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là gì? Được pháp luật quy định như thế nào? Dưới đây là thông tin chi tiết về nội dung này.
Cơ sở pháp lý:
1. Định giá đất
1.1. Giá đất là gì?
Tại quy định của Luật đất đai 2013 đưa ra định nghĩa về giá đất cụ thể đó là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Như vậy giá đất là giá trị quyền sử dụng đất được xác định cho một đơn vị diện tích của một loại đất nhất định.
Theo đó chúng ta có thể hiểu từ giá đất cho phép xác định số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước trong các trường hợp do pháp luật quy định. “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.
1.3. Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất
Tại Điều 20. Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất Luật đất đai 2013 quy định đối với các tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật như các tổ chức đó phải có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản và có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định của pháp luật.
Pháp luật cũng có quy định về hành nghề tư vấn xác định giá đất đối với cá nhân họ chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và phải có đủ các điều kiện như họ cần có năng lực hành vi dân sự và không thể thiếu đối với tất cả các ngành nghề đó chính là phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan
Dù là cá nhân hay tổ chức thực hiện xác định giá đất và tư vấn xác định giá đất thì đều phải có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành về quản lý đất đai, vật giá, thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản, kinh tế bất động sản và các chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất theo quy định nghề nghiệp của họ và để cũng cố nguồn kiến thức vô hạn đó thì họ cần có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định của pháp luật và một đặc điểm đặc trưng của nghề mà họ bắt buộc phải có đó là thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có Chứng chỉ định giá bất động sản được cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc Chứng chỉ định giá đất.
2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
Tại Điều 115
“1. Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;
b) Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan;
c) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.
2. Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật này.
4. Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.”
Như vậy có thể thấy giá đất cụ thể được xem là một giải pháp hữu hiệu để dung hòa quyền quyết định giá đất của Nhà nước và quy luật thị trường trong xác định giá đất. Việc quy định áp dụng rộng rãi giá đất cụ thể trong tài chính đất đai và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ góp phần tích cực khắc phục những bất cập của cơ chế hai giá đất ở nước ta.
Căn cứ dựa trên tình hình thực tế ở nước ta hiện nay có thể thấy việc thực hiện quy định của pháp luật về xác định giá đất cho thấy việc xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ quan nhà nước có xu hướng phổ biến là mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường. Giá đất tính tiền bồi thường vẫn mang tính áp đặt và được phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định với những tiêu chí định tính không rõ ràng, dẫn đến mức giá bồi thường trên thực tế không đảm bảo yêu cầu phù hợp giá thị trường, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Tại Điều 116 Luât đất đai năm 2013 quy đinh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất quy định về quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì các tổ chức thực hiện tư vấn xác định giá đất họ có quyền được thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan và yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra trong một số trường hợp họ có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh quyền thì song song với nó chính là thực hiện nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, theo quy định thì các tổ chức tư vấn xác định giá đất có nghĩa vụ chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn giá đất, thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn với nội dung hợp đòng cụ thể và rõ ràng.
Ngoài ra, tổ chức tư vấn xác định giá đất còn chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất để tăng tính khách quan đối với công việc. Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật đây là một quy định đã phổ biến với đa số các ngành nghề theo quy định, nộp vào ngân sách một khoản theo quy định của pháp luật.
Cơ quan thực hiện tư vấn xác định giá đất cần lưu ý về lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất để dùng trong các trường hợp cần thiết, cùng các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật quy định.
3. Việc xác định giá đất có quan trọng không?
Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Theo đó, chúng ta có thể thấy nếu không có giá đất cụ thể sẽ rất khó để có thể tính các khoản liên quan đến đất đai. Đất ở các vị trí khác nhau, các loại đất khác nhau sẽ có cách tính và giá đất quy định khác nhau nên việc xác định giá đất là cực kì quan trọng. Cũng vì lí do đó nên các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cũng đang được quan tâm và phát triển đối với ngành nghề này.
Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp về nội dung Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và các thông tin pháp lý dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.
