Giá đất là gì? Quy định về giá đất và vai trò của giá đất

1. Khái niệm giá đất là gì?

 Khái niệm giá đất được quy định tại  Điều 4 Luật đất đai 2013:

– Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

– Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

– Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

2. Thẩm quyền ban hành giá đất:

Pháp luật thì thẩm quyền ban hành giá đất tại Điều 55, Điều 56 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 55. Giá đất

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Điều 56. Giá đất do Nhà nước quy định

1. Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. 

2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.

4. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.”

3. Vai trò của giá đất:

Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Các trường hợp khác cần định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường, dựa vào hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất và hệ thống hội đồng hoặc cơ quan định giá đất thẩm định, quyết định giá đất. Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định về quy trình định giá đất phù hợp với giá đất thị trường, trong đó có quy định về sự đồng thuận của các bên có lợi ích liên quan.

Hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất có vai trò rất quan trọng trong xác định giá đất nhà nước cũng như giá đất thị trường. Luật Đất đai (sửa đổi) cần tạo khung pháp lý cho các hoạt động dịch vụ này, hướng tới nâng cao chất lượng định giá đất, bảo đảm tính chuyên nghiệp cao và tăng cường đạo đức nghề nghiệp. Định giá đất là một lĩnh vực chuyên sâu, cần tới những chuyên gia cao cấp, không thể giao cho hệ thống hành chính địa phương quyết định.

Những điểm đổi mới nói trên chính là chìa khóa để quản lý tốt về định giá đất. Mục tiêu quan trọng nhất là giảm được tham nhũng trong quản lý đất đai và giảm được khiếu kiện của dân về đất đai. Việc cụ thể hóa những điểm nói trên thành các quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không phải là vấn đề khó khăn. Vì thực tế cho thấy, định giá đất phù hợp theo cơ chế thị trường là một yêu cầu rất quan trọng trong quản lý nhà nước về giá đất nói riêng, trong quản lý đất đai nói chung.

Một cơ chế quản lý dựa trên các nguyên tắc động viên sự tham gia của cộng đồng các định giá viên, vào việc bảo đảm kỹ thuật của hoạt động hành nghề định giá đất đai và tài sản gắn liền với đất; xác lập một hệ thống định giá đất độc lập với hệ thống hành chính, có chức năng, có chức năng quyết định về giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất và quyết định cấp chứng chỉ hành nghề về định giá đất đai và tài sản gắn liền; việc quyết định về giá đất phục vụ để tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo các quy định của pháp luật, dưới dạng quy định một trình tự, thủ tục cụ thể sẽ tạo cơ hội ngăn ngừa những hệ quả xấu của quản lý, tác động vào nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện về đất đai.