Quyền mua bán chuyển nhượng đất đai? Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Quyền mua bán chuyển nhượng đất đai? Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Mẹ tôi có một miếng đất muốn bán cho người khác trong khi đó tôi không ký vào giấy bán đất vậy mẹ tôi có bán được đất không?
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Luật sư tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất là của mẹ bạn (chúng tôi hiểu rằng mẹ bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nên mẹ bạn là người sử dụng đất. Do đó, mẹ bạn có đầy đủ quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất). Điều kiện để mẹ bạn có thể bán đất quy định tại Luật đất đai 2013 như sau:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Mặt khác áp dụng theo thời điểm thực hiện quyển của người sử dụng đất áp dụng:
"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền"
Như vậy, pháp luật quy định mẹ bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) khi có đủ các điều kiện:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, việc mua bán đất của mẹ bạn còn phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 189 (Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm), Điều 190 (Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp), Điều 191 (Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất), Điều 192 (Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện), Điều 193 (Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp), và Điều 194 (Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) Luật đất đai 2013.
Như vậy, pháp luật ghi nhận quyền quyết định của mẹ bạn đối với mảnh đất đó, mẹ bạn hoàn toàn có thể tự đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn không có quyền gì trong trường hợp này. Tuy nhiên, nếu bạn có căn cứ xác minh bạn có quyền đối với mảnh đất đó thì việc mua bán hay thực hiện các quyền khác mẹ bạn phải hỏi ý kiến bạn.
