Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013

Đất đai là tài sản có giá trị và ảnh hưởng lớn đến đời sống, sản xuất của nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên những người mua đất hiện nay còn quá xem nhẹ tính pháp lý và quyền sử dụng đất đai. 

Tư vấn pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: 1900.6568

Cơ sở pháp lý

– Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai

– Thông tư số 250/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 hướng dẫn phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương

– Thông tư số 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ

– Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21 tháng 2 năm 2019 sửa đổi bổ sung 1 số điều của Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 về lệ phí trước bạ.

1. Người sử dụng đất là gì?

Song song với việc hoàn thành các cuộc giao dịch mua bán nhà đất,  kèm theo là việc người mua được cấp giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó. Quyền sử dụng đất ở đây được hiểu là một dạng  quyền kế thừa tài sản. Theo đó, người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền  như quyền khai thác công dụng, quyền hưởng hoa lợi hay lợi tức từ tài sản. Các quyền này phù hợp với hình thức sử dụng đất của người sử dụng theo quy định của pháp luật.

Dựa trên pháp luật hiện hành của Việt Nam, đất đai do Nhà nước làm chủ sở hữu và quyền sở hữu thuộc về toàn thể người dân. Việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất dưới hình thức cho thuê hay giao đất sử dụng được Pháp Luật công nhận quyền trên đối với những chủ thể sử dụng đất ổn định. Những điều này kết hợp với những  quy định về nghĩa vụ chung cũng như quyền mà người sử dụng nhận được.

Đồng thời, luật hiện hành cũng có khái niệm về quyền sử dụng đất. Đây là những khoản tiền được áp dụng trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước ban hành. Còn xét về mặt giá trị, quyền này được tính bằng tiền của quyền sử dụng đất tính  xác thực trong khoảng thời gian sử dụng nhất định.

Quyền lợi mà người sử dụng nhận được là được sở hữu các phần giá trị và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với những phần diện tích được giao theo nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước. Có nhiều loại quyền sử dụng đất, có thể lý giải cách phân loại trên theo chủ thể, khách thể, thời gian và pháp lý.

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Quyền sử dụng đất dưới giác độ sở hữu, là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu. Theo cách tiếp cận vĩ mô, quyền sử dụng đất được hiểu là “quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước”. Theo hương vi mô quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất đai khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình (cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền) và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo định nghĩa của Tổ chức lương thực và Nông nghiệp Liên Hợp Quốc (FAO) thì “sử dụng đất” được hiểu là sự tác động của con người vào đất đai nhằm khai thác, sản xuất, duy trì, cải tạo nó. Việc “sử dụng đất” thể hiện hai nội dung: (1) Các hoạt động của con người tác động vào bề mặt đất; (2) Sự biến đổi trạng thái, tình trạng bề mặt đất, nhằm mục đích sản xuất hoặc duy trì và cải tạo giá trị của đất đối với môi trường.

Dưới giác độ tài sản, quyền sử dụng đất được xem là tài sản theo quy định của pháp luật và được coi là quyền tài sản.

Quyền sử dụng đất mang tính gián tiếp  và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thể. Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác lập từ sự “trao quyền” của nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai).

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

2. Quyền của người sử dụng đất:

Được quy định tại Điều 166 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền như sau:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

3. Nghĩa vụ của người sử dụng đất:

Bên cạnh việc được Nhà nước trao một số quyền, người sử dụng đất có một số nghĩa vụ được quy định tại Điều 170 Luật đất đai như sau:

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
• Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
• Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
• Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

4. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất:

Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được hiểu là: “Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”. Theo Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014, được bổ sung bởi Khoản 41 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 quy định về việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai.

Việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến các quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và Nhà nước. Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014, được bổ sung bởi Khoản 41 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 quy định về việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai như sau:

“Điều 63. Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai

1. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định; trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể thì do cơ quan thuế xác định.

2. Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính.

Cơ quan có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải nộp, được nợ nghĩa vụ tài chính hoặc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc có quyết định miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

3. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ xác định phí và lệ phí có liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, trừ lệ phí trước bạ quy định tại Khoản 1 Điều này mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất; thông báo và hướng dẫn cho người sử dụng đất nộp theo quy định của pháp luật.

4. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất là thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế.

Thời hạn Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; thời hạn cơ quan thuế thông báo nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được thông tin địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin chậm hoặc cơ quan thuế chậm xác định nghĩa vụ tài chính thì thời điểm tính thu tiền sử dụng đất được xác định là thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

5. Việc xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính khi cấp lại Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định của pháp luật do lỗi của cơ quan nhà nước thì giá đất được xác định tại thời điểm đã cấp Giấy chứng nhận trước đây;

b) Trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định của pháp luật do lỗi của người sử dụng đất thì giá đất được xác định tại thời điểm cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Bộ Tài chính quy định cụ thể việc thu, nộp và hoàn trả nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản này.”