Người sử dụng đất là gì? Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất?

Đất đai là tài sản có giá trị và ảnh hưởng lớn đến đời sống, sản xuất của nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên những người mua đất hiện nay còn quá xem nhẹ tính pháp lý và quyền sử dụng đất đai. 

Tư vấn pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: 1900.6568

1. Người sử dụng đất là gì?

Song song với việc hoàn thành các cuộc giao dịch mua bán nhà đất,  kèm theo là việc người mua được cấp giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó. Quyền sử dụng đất ở đây được hiểu là một dạng  quyền kế thừa tài sản. Theo đó, người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền  như quyền khai thác công dụng, quyền hưởng hoa lợi hay lợi tức từ tài sản. Các quyền này phù hợp với hình thức sử dụng đất của người sử dụng theo quy định của pháp luật.

Dựa trên pháp luật hiện hành của Việt Nam, đất đai do Nhà nước làm chủ sở hữu và quyền sở hữu thuộc về toàn thể người dân. Việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất dưới hình thức cho thuê hay giao đất sử dụng được Pháp Luật công nhận quyền trên đối với những chủ thể sử dụng đất ổn định. Những điều này kết hợp với những  quy định về nghĩa vụ chung cũng như quyền mà người sử dụng nhận được.

Đồng thời, luật hiện hành cũng có khái niệm về quyền sử dụng đất. Đây là những khoản tiền được áp dụng trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước ban hành. Còn xét về mặt giá trị, quyền này được tính bằng tiền của quyền sử dụng đất tính  xác thực trong khoảng thời gian sử dụng nhất định.

Quyền lợi mà người sử dụng nhận được là được sở hữu các phần giá trị và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với những phần diện tích được giao theo nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước. Có nhiều loại quyền sử dụng đất, có thể lý giải cách phân loại trên theo chủ thể, khách thể, thời gian và pháp lý.

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Quyền sử dụng đất dưới giác độ sở hữu, là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu. Theo cách tiếp cận vĩ mô, quyền sử dụng đất được hiểu là “quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước”. Theo hương vi mô quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất đai khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình (cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền) và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo định nghĩa của Tổ chức lương thực và Nông nghiệp Liên Hợp Quốc (FAO) thì “sử dụng đất” được hiểu là sự tác động của con người vào đất đai nhằm khai thác, sản xuất, duy trì, cải tạo nó. Việc “sử dụng đất” thể hiện hai nội dung: (1) Các hoạt động của con người tác động vào bề mặt đất; (2) Sự biến đổi trạng thái, tình trạng bề mặt đất, nhằm mục đích sản xuất hoặc duy trì và cải tạo giá trị của đất đối với môi trường.

Dưới giác độ tài sản, quyền sử dụng đất được xem là tài sản theo quy định của pháp luật và được coi là quyền tài sản.

Xem thêm: Các loại nghĩa vụ tài chính, khoản tiền phải nộp của người sử dụng đất

Quyền sử dụng đất mang tính gián tiếp  và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thể. Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác lập từ sự “trao quyền” của nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai).

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

Xem thêm: Thủ tục thu hồi đất do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Người sử dụng đất theo tiếng Anh là: Land users

2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

• Quyền của người sử dụng đất là gì?

Các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật Đất đai năm 2013 như sau:

+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (tức là sổ đỏ và sổ hồng).

+ Hưởng thành quả lao động, đầu tư trên đất.

+ Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp mang lại.

+ Có quyền khiếu nại để được Nhà nước bảo hộ khi xảy ra các hành vi xâm phạm quyền lợi, chiếm đoạt tài sản, lợi ích hợp pháp của mình như lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng trái phép…

+ Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ trong việc cải tạo đất, bồi bổ đất nông nghiệp.

Xem thêm: Người dân có quyền khiếu nại dự án quy hoạch treo

+ Được Nhà nước bồi thường khi có quyết định thu hồi đất.

• Nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định như thế nào?

Nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013 như sau:

+ Không được sử dụng sai mục đích đăng ký, sai ranh giới thửa đất. Người sử dụng phải tuân thủ quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác liên quan.

+ Tiến hành đăng ký đất đai, làm đầy đủ giấy tờ khi chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng…

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

+ Áp dụng các biện pháp cải tạo đất đai

+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đất xung quanh;

+ Giao lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gia hạn;

Xem thêm: Có tên trong sổ địa chính có đồng thời có quyền sử dụng đất không?

+ Tuân theo quy định về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

3. Giá trị quyền sử dụng đất là gì?

Khái niệm về giá trị sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.

Giá trị quyền sử dụng đất phụ thuộc rất nhiều vào thị trường bất động sản. Giá trị này biến động theo thời gian, không gian, địa điểm diễn ra giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…

Khi có sự chênh lệch về cung – cầu thì thì giá đất cũng tăng giảm theo. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng của Nhà nước cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị đất tại khu vực đầu tư.

• Một số cách phân loại quyền sử dụng đất:

– Phân loại quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể 

Những mảnh đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp được coi là tiêu chí khách thể. Và cách hiểu dễ nhất là khu đất đó được quy định sử dụng vào mục đích gì thì người sử dụng bắt buộc phải thực hiện theo mục đích đó. Sự thay đổi về mục đích sử dụng chỉ được triển khai khi chủ mảnh đất nhận được sự thông qua từ phía cơ quan có thẩm quyền.

– Căn cứ dựa trên chủ thể để phân loại quyền sử dụng đất là gì?

Chủ thể ở đây là những tổ chức trong xã hội, cá nhân hay gia đình. Theo tiêu chí này, quyền sử dụng đất được hiểu theo ý muốn chủ quan của cá nhân và triển khai để dùng vào mục đích nào là tùy theo quyết định của chủ thể.  Giới hạn của những quyết định này phụ thuộc vào sự cho phép của các cấp có thẩm quyền thẩm định và thông qua.

Xem thêm: Quy định của pháp luật về chủ thể sử dụng đất

– Phân loại quyền sử dụng đất bằng cách căn cứ vào thời gian 

Không có một mức giới hạn nhất định nào cho thời hạn sử dụng đất, có thể là lâu dài hoặc tạm thời. Việc sử dụng đất của chủ thể kéo dài bao lâu là phụ thuộc vào  những quyết định của các cấp chức năng. 

– Căn cứ theo pháp lý nhà nước để phân loại quyền sử dụng đất là gì?

Tiêu chí này, chính là dựa theo quyết định của cấp cũng như các văn bản pháp luật hiện hành khi giao đất hay  cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và quyền sử dụng của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.

4. Ai là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo Luật Đất đai 2013 là những đối tượng sau:

• Nhà nước cho thuê đất, giao đất. Trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp cho mục đích công ích của địa phương.
• Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Người được nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
• Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
• Người mua nhà ở gắn liền với đất.
• Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở;
• Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này.

Kết luận: Người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền. Song song với quyền lợi được đảm bảo, nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng được liệt kê rõ. Giá trị quyền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh/thành phố nơi có đất quy định.