Quyền mua bán bất động sản. Được chuyển nhượng nhà ở bằng giấy viết tay thì có được phép chuyển nhượng lại cho người tiếp theo khi chưa sang tên.
Quyền mua bán bất động sản. Được chuyển nhượng nhà ở bằng giấy viết tay thì có được phép chuyển nhượng lại cho người tiếp theo khi chưa sang tên.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư Tôi định mua căn nhà 4x15m ở Dĩ An Bình Dương có sổ hồng chung. Căn nhà được xây trên phần đất của ông A đứng tên cùng sở hữu với 5 người khác. Ông A bán lại cho ông B bằng giấy viết tay kèm theo bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A. Giờ ông B bán lại căn nhà cho tôi. Tôi muốn hỏi là ông B có quyền bán căn nhà cho tôi không, Nếu được thì cần làm những thủ tục gì để việc mua bán hợp pháp. Sau khi mua thì tôi có thể tách sổ được không?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Đầu tiên, về vấn đề giao dịch nhà đất giữa ông A và ông B.
Theo thông tin bạn cung cấp, căn nhà làm đối tượng giao dịch nằm trên mảnh đất thuộc sở hữu chung của 5 người, theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2005:
Điều 223. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.
Theo như quy định ở trên thì quyền định đoạt căn nhà và mảnh đất thuộc sở hữu chung phải có sự thỏa thuận của các đồng sở hữu, cụ thể theo Luật nhà ở 2014:
Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.
Do vậy, đầu tiên bạn cần phải kiểm tra việc A bán lại căn nhà cho B có phù hợp theo quy định của pháp luật: các đồng sở hữu phải đồng ý cho phép A bán căn nhà trên mảnh đất sở hữu chung dưới hình thức bằng văn bản và đảm bảo quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khác trong thời hạn 3 tháng, nếu không ai mua thì bên bán mới có quyền chuyển nhượng cho người khác. Ngoài ra căn nhà được đưa vào giao dịch cần đáp ứng điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch theo Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 như sau:
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Tiếp theo, là về trình tự, thủ tục mua bán đất bằng giấy tờ viết tay.
Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở:
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Điều 120 Luật nhà ở 2014 cũng quy định:
Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Theo những quy định trên, liên quan về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng phải được lập thành văn bản, do các bên thỏa thuận và bao gồm các nội dung được quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 có công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà không thỏa mãn các điều kiện kiện sẽ bị coi là vô hiệu.
Dựa vào những căn cứ trên, xác định rõ ràng hành vi A bán nhà cho B có đúng theo quy định của pháp luật hay không, theo thông tin bạn cung cấp thì giữa A và B có giao dịch bằng giấy viết tay, có bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A nhưng chỉ có bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A thì vẫn không đủ điều kiện giao dịch nhà đất nên giao dịch giữa A và B được coi là vô hiệu, căn nhà vẫn nằm trên mảnh đất thuộc sở hữu chung của 5 người chứ không phải B, trong trường hợp này B không có quyền bán lại căn nhà cho bạn.
Thứ hai, với nhu cầu muốn mua căn nhà của bạn.
Khi xác định được B không phải là chủ sở hữu căn nhà và không có quyền bán lại căn nhà cho bạn, trường hợp có nhu cầu mua nhà, bạn phải thực hiện giao dịch mua bán với A và có sự liên quan tới các đồng sở hữu khác.
Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở được hiện theo Điều 120 Luật nhà ở 2014:
Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
>>> Luật sư tư vấn pháp
Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.
Các bên tiến hành trình tự theo quy định tại Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Các bên ký Hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng
Hồ sơ mua bán nhà đất gồm có:
– Giấy chứng nhận chủ quyền đối với nhà đất và các giấy tờ khác có liên quan (trong trường hợp này bao gồm văn bản của các đồng sở hữu phải đồng ý cho phép A bán căn nhà trên mảnh đất sở hữu chung).
– Chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn của bên mua và bên bán;
Bên mua nộp hồ sơ kê khai đóng lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế cấp quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận/huyện. (Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của UBND cấp tỉnh).
Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Hồ sơ nộp tại Phòng tài nguyên môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND huyện/thị xã/ thành phố thuộc tỉnh.
Thứ ba, trong trường hợp khi thực hiện xong thủ tục mua bán nhà đất bạn muốn tách thửa thì bạn cần thực hiện các thủ tục sau.
Vấn đề tách thửa đối với từng loại đất được quy định trong Luật đất đai 2013 tại các điều 143,144 dưới nguyên tắc chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Để xác định diện tích tối thiểu tách thửa bạn đối chiếu diện tích muốn tách với quy định tại Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh vào thời điểm tương ứng, trong trường hợp đủ điều kiện để tách thửa, bạn tiến hành thủ tục yêu cầu tách thửa theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Hồ sơ yêu cầu tách thử bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký đất đai, ủy ban nhân dân cấp Huyện.
Thời hạn tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;
Trong trường hợp diện tích của bạn không đủ điều kiện để tách thửa, theo Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ- CP:
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Vậy nếu diện tích đất cần tách thửa nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu được quy định tại địa phương, bạn có thể hợp pháp hóa việc tách thửa đất bằng cách hợp thửa đất với thửa đất khác liền lề tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích đất tối thiểu.
