Quy định về phần nhà được phép nhô ra

Quy định về phần nhà được phép nhô ra. Sử dụng lối đi chung.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi muốn hỏi Luật Dương Gia về vấn đề sử dụng không gian trước mặt ngõ đi chung. Mảnh đất của gia đình tôi có vị trí mặt đường và có tường liền kề đang ở nằm sát một mặt ngõ đi chung của 3 hộ gia đình. (3 hộ gia đình đi qua ngõ chung đó và nằm đằng sau nhà tôi, ngõ sâu khoảng 10m). Ba hộ gia đình bên trong có xây một cánh cửa đóng mở tại mặt ngõ đi chung, tính từ khu ở sau nhà ra đến cánh cửa tầm 9m và khoảng cách từ cánh cửa đó ra đến cửa chính ra vào nhà tôi còn một khoảng tầm 1m hơn, (phần 1m không nằm trong không gian mặt ngõ đi chung mà là vỉa hè ngoài đường), hiện nay gia đình tôi có cho lắp hệ thống ống khói bếp ngoặt sang phần mặt ngõ đoạn 1m nhô ra đó (ống khói ~ 30cm nằm trên cao 3m), phần ống khói ngoặt ra phía mặt đường (phần thoát khói không nằm ở không gian ngõ đi chung mà nằm cao hẳn lên trời và nằm hoàn toàn ở trước cửa nhà tôi – chỉ có một đoạn ống và cút là bị chênh sang bên phần 1m và trước cửa ngõ đi chung). Hiện ba hộ bên trong họ đang có ý kiến về vấn đề ống khói của gia đình tôi, mong Luật Dương Gia có thể cho tôi tư vấn sớm nhất có thể, xin cảm ơn vô cùng!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

Căn cứ Tiểu mục 2.8.10 Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD quy định Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ như sau:

"Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải pháp tổ chức không gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện trong quy định về quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch của từng khu vực cụ thể và phải tuân thủ các quy định sau đây:

1) Các bộ phận cố định của nhà:

– Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:

Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;

Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

– Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua…, nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những Điều kiện sau:

Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;

Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;

Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.

Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng

Chiều rộng lộ giới (m)	Độ vươn ra tối đa Amax (m)
Dưới 7m	0
712	0,9
> 1215	1,2
> 15	1,4

– Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

– Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo Điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:

Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;

Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy;

Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị;

Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;

Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh…).

Ghi chú:

1- Mái đón: là mái che của cổng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới cổng vào nhà và hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà

2- Mái hè phố: là mái che gần vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè.

1) Phần nhô ra không cố định:

– Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cánh cửa (trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

– Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng 2.10.

Bảng 2.10: Các bộ phận nhà được phép nhô ra

Độ cao so với mặt hè (m)	Bộ phận được nhô ra	Độ vươn tối đa (m)	Cách mép vỉa hè tối thiểu (m)
³ 2,5	Gờ chỉ, trang trí	0,2
³2,5	Kết cấu di động: Mái dù, cánh cửa		1,0m
³3,5	Kết cấu cố định (phải nghiên cứu quy định trong tổng thể kiến trúc khu vực):
	– Ban công mái đua		1,0
	– Mái đón, mái hè phố		0,6 "

>>> Luật sư tư vấn về xây dựng qua tổng đài: 1900.6568

Theo quy định trên thì phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ thì tổng khoảng không từ vỉa hè lên đến độ cao 3,5m, mọi bộ phận đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ trừ một số trường hợp theo Khoản 1 Tiểu mục 2.8.10. Trong khoảng không từ độ cao 3,5m so với mặt vỉa hè trở lên các bộ phận cố định của nhà được vươn quá chỉ giới đường đỏ bảo đảm độ vươn ra theo nội dung của Bảng 2.9, đồng thời nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,9m, bảo đảm các quy định an toàn về lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng từng khu vực.

Đối chiếu theo quy định trên vào trường hợp của gia đình bạn, gia đình bạn có lắp hệ thống ống khói bếp ngoặt ra 1m, ống khói nằm trên 3m, phần ống khói nằm ngoài ra phía mặt đường, là vỉa hè, có 1m vào trước ngõ đi chung. Vì phần ống khói nằm ở độ cao khoảng 3m so với vỉa hè, nên trong trường hợp này không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, nếu phần chìa ra quá chỉ giới đường đỏ thì trường hợp này không tuân thủ quy chuẩn xây dựng. 

Do đó, để đảm bảo quyền lợi cho gia đình bạn thì gia đình bạn nên tìm hiểu rõ chỉ giới đường đỏ của địa phương bạn là bao nhiêu, sau đó đối chiếu với việc xây dựng của gia đình bạn để xem có đúng hay không?