Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
1. Thẩm quyền cho thuê đất và thời hạn cho thuê đất
Tóm tắt câu hỏi
Tôi là cá nhân, muốn thuê đất tại phường tôi đang cư trú để làm mặt bằng kinh doanh trong vòng 5-7 năm. Vậy cho tôi hỏi, UBND phường có thẩm quyền cho tôi thuê đất hay không? Và thời hạn tôi định thuê như vậy có được phép không?
Luật sư tư vấn
Theo quy định mới nhất của Luật đất đai 2013:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“…2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư…”
Theo quy định tại khoản 3 Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.
Như vậy, trường hợp của anh, thẩm quyền la thuộc UBND huyện và thời hạn thuê là không quá 50 năm.
2. Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất
Thứ nhất, căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau:
– Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.
– Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài.
– Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt.
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất đói với trường hợp giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất hoặc giao đất làm nhà ở.
Đơn xin giao đất của cộng đồng dân cư có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.
Thứ hai, căn cứ vào việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người chuyển mục đích sử dụng đất. một trong những căn cứ của việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là người sử dụng đất phải chấp hành tốt pháp luật đất đai. Tuy nhiên, việc chấp hành tốt pháp luật đất đai bao gồm cả các văn bản của các địa phương như Quyết định của Uỷ ban nhân dân các cấp về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xử phạt vi phạm hàn chính trong lĩnh vực đất đai,… hay không? Đồng thời việc quy định căn cứ vào việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin chuyển mục đích sử dụng đất cũng chưa quy định rõ ràng chấp hành tốt pháp luật đất đai là chấp hành tốt như thế nào.
Tức là, người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đúng với các nguyên tắc quy định tại Điều… thực hiện tốt nghĩa vụ tài chính, thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể…Nếu bao gồm cả các văn bản của cơ quan có thẩm quyền địa phương thì trong trường hợp các văn bản đó có những sai phạm thì người dân khi không thực hiện theo các văn bản đó có những sai phạm thì người dân được xem như là chấp hành không tốt pháp luật về đất đai hay không? Chính vì vậy mà ở đây cần phải hiểu các văn bản quy phạm pháp luật có giá trị áp dụng trong phạm vi cả nước và các văn bản hành chính của Uỷ ban nhân dân các cấp không vi phạm pháp luật.
Thứ ba, mục đích xin chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Như vậy, căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất được quy định theo hướng là chuyển mục đích sử dụng đất đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết tại địa phương đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; phải phù hợp với nhu cầu sử dụng đất thực tế có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất; đồng thời người có nhu cầu sử dụng đất phải đang thực sự sử dụng đất trên thực tế có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và chấp hành tốt pháp luật về đất đai. Người đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải xin phép và phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Đối với trừng hợp người đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Luật đất đai năm 2013 thì chỉ phải đăng ký với với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Dựa vào quy định của Luật đất đai năm 2013 và
Trong các căn cứ trên thì căn cứ phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương là một căn cứ quan trọng để giúp việc sử dụng đất đai được hợp lý và đem lại hiệu quả.
3. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Giao đất và cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là một vấn đề quan trọng, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất, giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn đảm bảo góp phần vào sự phát triển của địa phương, xã hội .
Nhà nước giao đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Bên cạnh đó việc cá nhân tổ chức tiến hành thuê đất là hình thức nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất sẽ được duyệt bằng quyết định hành chính khi người sử dụng có yêu cầu.
Về nguyên tắc giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất phải đúng kế hoạch, và đúng mục đích sử dụng đất, đúng đối tượng và thẩm quyền.
Theo quy định tại
“Điều3. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
1. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm:
a) Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
b) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.
Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư nhưng phải nộp bản sao quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
c) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;
d) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.
2. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm:
a) Giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều này;
b) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
c) Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.
3. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường lập gồm:
a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này.
Trường hợp dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai và Khoản 2 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao theo quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 13 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
b) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
c) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư này.
Như vậy người xin giao đất, thuê đất phải nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm: Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư. Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư nhưng phải nộp bản sao quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
4. Giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân
Tóm tắt câu hỏi:
Chào Luật sư ! Hiện tại gia đình tôi đang thầu một cái ao của xã, có diện tích khoảng 8 sào bắc bộ, ao nằm trong khu dân cư. Tôi nghe nói, để được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận với thời hạn từ 30 năm trở lên phải làm đề án, ví dụ như đề án trang trại. Vậy trình tự thủ tục như thế nào? Cảm ơn Luật sư!
Luật sư tư vấn:
Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013 về đất sử dụng có thời hạn, quy định:
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Như vậy, chỉ cần thuộc một trong số các trường hợp được giao đất, cho thuê đất đối với các mục đích sử dụng nêu trên, bao gồm: tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, thì thời hạn được giao đất, cho thuê đất là không quá 50 năm.
Bạn không cần phải lập đề án theo như thông tin mình nghe được.
Trường hợp gia định bạn muốn được cấp giấy chứng nhận với thời hạn 30 năm thì theo căn cứ tại Điều 59 Luật Đất đai 2013 về Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định:
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Do đó, thẩm quyền quyết định trong trường hợp của bạn là UBND cấp huyện. Bạn tiến hành làm thủ tục giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm:
– Đơn xin giao đất, cho thuê đất;
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất).
– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
Sau đó, bạn gửi 01 bộ hồ sơ này tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện để được thụ lý và giải quyết.
