Chương trình nhà ở xã hội nhằm giúp cho những người có thu nhập thấp có thể sở hữu một căn nhà. Vậy điều kiện mua nhà ở xã hội mới nhất hiện nay được quy định như thế nào? Các đối tượng được mua nhà ở xã hội ra sao? Những rủi ro gặp phải là gì khi giao dịch mua nhà ở xã hội?
Mục lục bài viết
1. Đối tượng được phép mua nhà ở xã hội:
Điều kiện mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49 của Luật nhà ở năm 2014 quy định rõ về các đối tượng mua nhà ở xã hội bao gồm:
– Đối tượng chưa có nhà ở, đang đi thuê nhà, mượn nhà hay ở nhờ nhà người khác. Các trường hợp có nhà nhưng nằm trong diện giải phóng của nhà nước và không được đền bù, các căn hộ chung cư bị xuống cấp.v.v…
– Các đối tượng có công với cách mạng, là thương binh, liệt sỹ theo quy định của nhà nước.
– Đối tượng chưa được nhà nước giao đất theo pháp luật về quỹ đất nhà ở.
– Các đối tượng thuộc diện được tặng nhà tình nghĩa, nhà thương.
– Đối tượng có nhà ở nhưng chất chội, không đủ đáp ứng cho điều kiện sống của mình. Vì vậy, đối với các đối tượng này vẫn nằm trong chính sách và điều kiện mua nhà ở xã hội.
– Các cán bộ, công chức, viên chức cơ quan hành chính, cơ quan Đảng, đoàn thể đang hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
– Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người đang làm công tác cơ yếu nhưng không phải là quân nhân hưởng các chế độ, chính sách như với quân nhân theo quy định của pháp luật.
– Công nhân, người lao động làm việc ở khu công nghiệp hay cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế hoặc khu chế xuất, khu công nghệ cao, cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp của các ngành, nghề.
– Người có thu nhập thấp, người thuộc diện nghèo tại khu vực đô thị.
– Đối tượng được bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật trong chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi mà độc thân, hay cô đơn không nơi nương tựa.
– Đối tượng đã trả lại nhà công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê.
– Học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề , trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập.
– Hộ gia đình, các cá nhân đang thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất hoặc nhà tái định cư.
Trên đây là một số nhóm đối tượng được hưởng các chính sách và có quyền mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vẫn phải tuân thủ theo các Luật nhà ở năm 2014 hiện hành. Theo đó, các hộ gia đình phải có giấy chứng nhận về thu nhập thấp tại cơ quan nơi mình đang làm việc hoặc địa bàn sinh sống. Đây là một loại giấy tờ bắt buộc trong điều kiện mua nhà ở xã hội. Chứng minh thu nhập là gia đình khó khăn, nguồn kinh tế hạn chế. Hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được hướng dẫn bởi Điều 22
Hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định cụ thể như sau:
– Các đối tượng được quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 chưa được hưởng các chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội khi xin hỗ trợ nhà ở xã hội phải có đơn đề nghị hỗ trợ nhà ở và giấy tờ chứng minh về đối tượng, cụ thể như sau:
+ Đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 phải có giấy tờ chứng minh về đối tượng theo quy định của pháp luật về người có công với cách mạng, xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp;
+ Đối tượng quy định tại các Khoản 4, 5, 6, 7 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở;
+ Đối tượng quy định tại Khoản 8 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có giấy xác nhận đã trả lại nhà ở công vụ do cơ quan quản lý nhà ở công vụ cấp;
+ Đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có xác nhận của cơ sở đào tạo nơi đối tượng đang học tập;
+ Đối tượng quy định tại Khoản 10 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong Danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền, kèm theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư.
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú như sau:
+ Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó;
+ Điểm a Khoản này thì phải có bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú; bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập như sau:
+ Các đối tượng quy định tại Khoản 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 phải có xác nhận của cơ quan, đơn vị mà người đó đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;
+ Các đối tượng quy định tại Khoản 4 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 tự kê khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của các đối tượng này trong trường hợp cần thiết.
+ Các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở phải đáp ứng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định tại Điều 51 của Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10 m2/người.
Một căn hộ như ý quả là nhu cầu chính đáng với những người thu nhập thấp tại các tỉnh thành phố lớn, tuy nhiên trong cách thức phân bố những căn nhà ở xã hội lại có những điều bất thường. Theo quy định của pháp luật, chủ căn hộ phải 5 năm mới được mua đi bán lại, thế nhưng trên thực tế lại cho thấy một thị trường ngầm mua bán dạng căn hộ này vô cùng dễ dàng. Tại sao một thị trường mua bán nhà ở xã hội bất hợp pháp vẫn có thể ngang nhiên hoạt động như vậy, một phần là do cơ chế xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội đang có nhiều bất cập.
Để được mua nhà ở xã hội, người mua cần chuẩn bị hồ sơ về tình trạng nhà ở và thu nhập hàng tháng có xác nhận của địa phương sau đó chủ đầu tư sẽ dựa trên barem để chấm trên thang điểm 100 khi Sở Xây dựng thông qua thì người có số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên mua nhà. Tuy nhiên bất cập là ở chỗ đơn vị chấm điểm là chủ đầu tư chỉ dựa trên hồ sơ người mua đến nộp chứ không đi kiểm tra xem thông tin có chính xác hay không. Nhiều đại diện chủ đầu tư cũng thừa nhận là ngoài tầm kiểm soát.
Việc giao cho chủ đầu tư vừa bán nhà vừa chấm điểm xét duyệt là bất hợp lý, bởi chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc làm sao để bán được nhà, thậm chí là bán càng nhanh càng nhiều càng tốt nhưng họ lại được giao nhiệm vụ xét duyệt hồ sơ, chỉ cho những đối tượng đạt tiêu chuẩn lọt qua mặc dù những đối tượng này là hạn chế. Những bất cập về khâu xét duyệt đang làm nảy sinh lo ngại về việc liệu các hỗ trợ này có đến đúng đích hay không ? Hay nhà ở xã hội cũng đang bị đầu cơ mua bán kiếm lời giống như những loại hình khác.
2. Điều kiện để được mua nhà ở xã hội:
Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 thì điều kiện mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 51. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và Điều 52. Đối tượng và điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước của Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.
Một là, chưa có nhà thuộc sở hữu của mình hoặc đang có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích trong hộ gia đình dưới 10 m2 sàn/người hoặc là nhà tạm bợ, hư hỏng, dột nát chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà, đất dưới mọi hình thức.
Hai là, trường hợp mua nhà phải có hộ khẩu thường trú hay đăng ký tạm trú nhưng đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có dự án phát triển căn hộ – nhà ở xã hội.
Ba là, trường hợp thuê mua nhà phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà và giá trị còn lại theo như Hợp đồng đã ký kết.
Bốn là, người thu nhập thấp chính là người không thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định thuế thu nhập cá nhân; người thuộc hộ gia đình nghèo là đối tượng nằm trong chuẩn nghèo theo quy định của Chính phủ. Đối tượng bảo trợ xã hội cũng phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường hay thị trấn nơi mình cư trú. Học sinh, sinh viên chỉ được cho thuê.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang phát triển sôi động ở phân khúc nghỉ dưỡng và căn hộ thương mại cao cấp. Tuy nhiên, có 1 nghịch lý là phân khúc nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp lại khan hiếm khá trầm trọng, trong khi thị trường của phân khúc này luôn luôn trong tình trạng “cầu lớn hơn cung”.
Giới đầu cơ thì dễ dàng đút túi hàng trăm triệu đồng nếu bán trót lọt 1 căn nhà ở xã hội thế nhưng họ càng dễ dàng kiếm trác thì những người thu nhập thấp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thực sự lại càng khó có cơ hội. Những người thu nhập thấp lẽ ra được thụ hưởng lại không thể chạm tay được đến căn nhà mơ ước của mình còn những người không phải thu nhập thấp vẫn mua được nhà ở xã hội thì cũng không phải là an toàn bởi vì khi sở hữu những căn nhà ở bất hợp pháp là họ đang đứng trước nguy cơ bị mất trắng nếu như việc mua bán chui bị phát giác.
Điều kiện về cư trú rất cần thiết đối với những hộ gia đình đang sinh sống ở tỉnh lẻ và muốn mua nhà ở xã hội. Các hộ gia đình nếu không có sổ hộ khẩu thì phải có giấy KT3. KT3 là một loại sổ thay thế cho sổ hộ khẩu đối với các hộ gia đình đang sống trong tỉnh lẻ. Thủ tục mua nhà cũng là một trong những lo lắng không kém so với điều kiện mua nhà ở xã hội của các hộ gia đình. Thực ra, thủ tục mua nhà ở xã hội cũng được thực hiện như đối với các căn hộ thương mại. Các hộ gia đình cần chuẩn bị một vài hồ sơ cần thiết như sau:
1. Đơn đăng kí mua nhà ở xã hội
2. Giấy chứng minh nhân dân
3. Sổ hộ khẩu (KT3 đối với các gia đình tỉnh lẻ).
4. Ảnh các thành viên trong gia đình
5. Giấy chứng nhận thu nhập
6. Giấy xác nhận đối tượng và tình trạng nhà ở.
3. Những rủi ro của người mua nhà ở xã hội bất hợp pháp:
Có những mẩu tin giới thiệu chào bán nhà ở xã hội giới thiệu chủ nhà còn nợ ngân hàng từ gói vay ưu đãi và sẵn sàng chuyển gói vay này sang người mua mới. Như vậy, lạ lùng là không chỉ bán nhà mà người bán sẵn sàng bán cả khoản nợ đang vay ngân hàng cho người mua, hàng tháng người mua sẽ đến ngân hàng trả nợ theo tên của người chủ cũ và hợp đồng mua bán nhà ở này sẽ không có công chứng, không có xác nhận của chủ đầu tư. Bên phía chủ đầu tư thì không xác nhận bất cứ tài liệu nào cho việc chuyển nhượng giữa đối tượng được mua nhà ở xã hội và đối tượng không được mua nhà ở xã hội, kể cả khi có bên thứ 3 làm chứng cũng không có giá trị pháp lý. Hai bên đều sợ, bên mua thì sợ rủi ro, bên bán thì sợ nhận tiền rồi bên mua sẽ lật ngược lại là hành vi lừa đảo, mà trong khi 2 bên biết rõ thông tin là sau 5 năm mới được chuyển nhượng mà vẫn ký hợp đồng này.
Về mặt bản chất, hợp đồng đó được xem là hợp đồng vô hiệu, tiền thì đã trao nhưng mà người mua nhận được chỉ là những giấy tờ không có giá trị pháp lý. Tưởng chừng như họ được làm chủ căn hộ, tuy nhiên nếu bị phát hiện căn hộ sẽ bị tịch thu, bởi vậy những người đã trót mua những căn hộ này chẳng khác nào đang đối mặt với rất nhiều rủi ro.
Những người thu nhập thấp cần nhà thực sự thì không mua được, những người mua bất hợp pháp thì phải chịu rủi ro mất trắng, trục lợi nhiều nhất là giới đầu cơ mua đi bán lại nhà ở xã hội, một thị trường nhà ở xã hội bất hợp pháp đang hoạt động ngang nhiên nhiều năm nay, tuy nhiên chưa có 1 chế tài xử phạt nghiêm khắc nào nếu tiếp tục thiếu sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng thì chính sách nhà ở xã hội đúng đắn sẽ còn tiếp tục bị trục lợi, hàng ngàn tỷ từ ngân sách nhà nước sẽ tiếp tục thất thoát.
4. Thương binh nặng có được thuê nhà ở xã hội không?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi đuợc cấp căn nhà, vì làm ăn thua lỗ vậy tôi có được thuê nhà ở xã hội không? Nếu tôi mua đất, tôi chuyển mục đích có đuợc miễn hoặc giảm không? Nếu đuợc miễn giảm là bao nhiêu? Nguyễn Nam Quốc, thương binh nặng 1/4, ở phường 7 quận 8?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, về đối tượng được thuê nhà ở xã hội:
Tại khoản 1 Điều 49 Luật nhà ở 2014 thì người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng là một trong các đối tượng được thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để được thuê nhà ở xã hội, đối tượng này phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở 2014.
Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, bạn là thương binh hạng nặng, tuy đáp ứng đối tượng được thuê nhà ở xã hội nhưng về điều kiện để được thuê thì bạn lại không đáp ứng được do bạn đã được cấp nhà và lý do làm ăn thô lỗ không phải là điều kiện để pháp luật cho phép thuê nhà ở xã hội. Do đó, theo quy định pháp luật, bạn không được hưởng chính sách thuê nhà ở xã hội.
Thứ hai, về miễn tiền sử dụng đất:
Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 5; khoản 1, khoản 2, khoản 4 Điều 10; khoản 1 Điều 11
Qua các quy định trên cho thấy, về mặt pháp luật thì bạn là thương binh nặng nên sẽ được hưởng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp. Tuy nhiên, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ được miễn, giảm một lần. Do trước đây bạn đã được nhà nước cấp nhà, đồng nghĩa với việc giao đất để ở nên có thể đã được hưởng chế độ miễn giảm tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất ở đối với người có công với cách mạng rồi, nên trong trường hợp bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất đối với mảnh đất mua mới thì bạn vẫn phải đóng tiền sử dụng đất như bình thường.
5. Quy định về hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội:
Tóm tắt câu hỏi:
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tôi xin luật sư giải đáp giúp tôi vài điều: 1. Trong hợp đồng mua bán, đôi bên có thoả thuận sẽ giao giấy tờ nhà đất và tài sản gắng liền với đất sau 180 ngày kể từ ngày ký bàn giao nhà. Nhưng sau 6 tháng chúng tôi vẫn không nhận được giấy tờ. vậy trình tự thủ tục để giải quyết ra sao? 2. Trong hơn 6 tháng ở khu dân cư của dự án nhà ở xã hội, chúng tôi nhận được nhiều thông báo (trong thông báo không có người chịu trách nhiệm và chỉ có mộc treo công ty) về việc đóng tiền điện nước với giá cao hơn so với quy định ngành điện. Vậy, ban quản lý dự án lúc này có phải là một nhà bán lẻ điện để bán điện cho chúng tôi với giá cao hơn giá nhà nước không? Xin cám ơn.?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông tư 20/2016/TT-BXD về hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Có thể thấy, khi kí kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội thì bạn và chủ đầu tư đã thỏa thuận với nhau về mọi điều khoản trong hợp đồng, khi hai bên đồng ý với thỏa thuận này và ký kết thì phải có trách nhiệm thực hiện đúng như những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng, nếu một trong hai bên vi phạm thì bên còn lại sẽ có quyền yêu cầu phạt vi phạm (nếu có quy định về điều khoản phạt vi phạm) hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu hành vi vi phạm gây thiệt hại trên thực tế. Trong trường hợp của bạn, thì bạn nên gửi yêu cầu tới chủ đầu tư về việc thực hiện nhanh tiến độ và đúng hạn hợp đồng hoặc bạn cũng có thể khiếu nại tới Bộ xây dựng vì đây là cơ quan có thẩm quyền trực tiếp thanh tra, kiểm tra xử lý những vi phạm về nhà ở xã hội. Căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 27 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
Đối với việc ban dự án có quyền thu tiền điện và thu ở mức cao hơn mức giá mà nhà nước ấn định như một loại dịch vụ thì ban dự án sẽ có quyền này để nhằm mục đích bù đắp chi phí vận hành bảo trì khu nhà ở xã hội, căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 26 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về việc quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội:
“4. Đơn vị quản lý, vận hành và khai thác nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác theo quy định của pháp luật trong khu nhà ở xã hội để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành, bảo trì nhằm giảm chi phí dịch vụ quản lý sử dụng nhà ở xã hội.”
Tuy nhiên, cần phải xe xét yếu tố trong hợp đồng có quy định về việc cung cấp điện hay không, hình thức và giá cả, nếu có quy định thì phải thực hiện đúng như trong hợp đồng, nếu không thì ban quản lý dự án sẽ có quyền thực hiện việc thu tiền điện như trên.
