Điều kiện và thủ tục cho thuê nhà ở xã hội, mua bán nhà ở xã hội, bán lại nhà ở xã hội cho người thứ ba khác? Quy định chung về giao dịch nhà ở xã hội?

Mục lục

1 1. Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
2 2. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
3 3. Điều kiện cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn
4 4. Điều kiện mua nhà ở xã hội?
5 5. Các quy định chung về mua nhà ở xã hội
6 6. Tư vấn về điều kiện mua lại nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.

Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải thực hiện theo những nguyên tắc để đảm bảo quyền lợi cho cả người thuê, thuê mua và quyền lợi của người cho thuê, người bán nhà ở xã hội.

Tại Điều 62 Luật nhà ở năm 2014 quy định về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội.

Theo đó, việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật nhà ở năm 2014; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật nhà ở năm 2014 chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568

Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật nhà ở năm 2014 thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Xem thêm: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục vay vốn ưu đãi hỗ trợ mua nhà ở xã hội

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật nhà ở năm 2014 thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật nhà ở năm 2014.

1. Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Nguyên tắc là những quy tắc xử sự chung được thực hiện theo một trình tự nhất định.

Việc thực hiện các chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội cũng phải tuân theo các nguyên tắc nhất định được quy định tại Điều 52 Luật nhà ở năm 2014.

Việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

Thứ nhất, có sự kết hợp giữa Nhà nước, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ trong việc thực hiện chính sách.

Thứ hai, bảo đảm công khai, minh bạch, có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cộng đồng dân cư.

Dịch vụ tham khảo: Tư vấn pháp luật đất đai và pháp luật nhà đất qua điện thoại

Việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải đảm bảo được tính công khai, minh bạch, việc thực hiện chính sách này phải đảm bảo có sự kiểm tra, giám sát từ phía cơ quan có thẩm quyền thực hiện.

Thứ ba, bảo đảm đúng đối tượng, đủ điều kiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.

Không phải đối tượng nào cũng được hỗ trợ về nhà ở xã hội. Chính vì vậy, cần phải xem xét để đảm bảo hỗ trợ nhà ở cho đúng đối tượng được hỗ trợ như người có công với cách mạng, gia đình hộ nghèo, hộ cận nghèo ở khu vực nông thôn, sĩ quan, hạ sĩ quan…

Thứ tư, trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì được hưởng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất; trường hợp các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện thì đối tượng là người khuyết tật, nữ giới được ưu tiên hỗ trợ trước.

Thứ năm, trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ thì chỉ áp dụng một chính sách hỗ trợ cho cả hộ gia đình.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và kiểm tra, thanh tra việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn.

2. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội

Chủ đầu tư xây dựng là người (hoặc tổ chức) sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình. Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư và các quy định khác của pháp luật. Chủ đầu tư được quyền dừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu khắc phục hậu quả khi nhà thầu thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an toàn và vệ sinh môi trường.

Chính vì vậy, chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà xã hội hoàn toàn có quyền quyết định các vấn đề về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 63 Luật nhà ở năm 2014.

Xem thêm: Điều kiện, đối tượng được mua nhà ở xã hội mới nhất hiện nay

Theo đó, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.

Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Thứ hai, đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

Thứ ba, đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014.

3. Điều kiện cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn

Theo quy định tại khoản 3 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẳn phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

Thứ hai, đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014.

Dịch vụ tham khảo: Luật sư nhà đất tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại

Thứ ba, nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật nhà ở năm 2014.

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai; trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật này. Sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc.

Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, việc đầu tư xây dựng, mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội, việc giảm thuế và ưu đãi vốn tín dụng đối với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, việc cho thuê, cho thuê mua, bán và quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.

4. Điều kiện mua nhà ở xã hội?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư! Luật sư cho tôi hỏi: Năm 2005 công ty chúng tôi thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước để làm việc và cho cán bộ, công nhân viên chức ở, nay chúng tôi muốn xin mua trực tiếp theo giá thị trường có phù hợp với Nghị định 34/2013/NĐ-CP không? Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Nghị định 34/2013/NĐ-CP hết hiệu lực kể từ ngày 10/12/2015.

Xem thêm: Điều kiện bán, cách xác định giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội

Hiện tại, văn bản được áp dụng với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước làLuật nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn khác của Luật nhà ở 2014.

Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gồm:

– Nhà ở công vụ. Nhà ở công vụ theo khoản 5 Điều 3 Luật nhà ở 2014 là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.

– Nhà ở để phục vụ tái định cư. Nhà ở để phục vụ tái định cư khoản 6 Điều 3 Luật nhà ở 2014 là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.

– Nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014.

– Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trong trường hợp của bạn, công ty của bạn thuê nhà của nhà nước để làm và cho cán bộ, công nhân viên chức thuê nên nhà ở bạn đang thuê thuộc hình thức nhà ở xã hội.

Đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Điều 49, Điều 50 Luật nhà ở 2014 như sau:

Dịch vụ tham khảo: Luật sư tư vấn pháp luật qua email trả lời chi tiết bằng văn bản

– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật nhà ở 2014;

– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

– Đối với đối tượng là Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập thì chỉ được thuê mà không được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Xem thêm: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Như vậy, công ty bạn phải thuộc đối tượng nêu trên thì mới có thể mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước.

Ngoài điều kiện về đối tượng, công ty bạn còn phải thỏa mãn các điều kiện theo khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở 2014 như sau:

– Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

– Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật nhà ở 2014;

– Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật nhà ở 2014 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật nhà ở 2014 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

– Trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì phải có diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 10 m² sàn/người.

– Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại Khoản 10 Điều 49 của Luật nhà ở 2014 thì không áp dụng điều kiện về thu nhập nhưng phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

– Phải thanh toán ngay lần đầu số tiền thuê mua bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua; nếu người thuê mua đồng ý thì có thể thanh toán lần đầu số tiền bằng 50% giá trị của nhà ở thuê mua.

Dịch vụ tham khảo: Công ty luật, văn phòng luật sư tư vấn pháp luật uy tín toàn quốc

Nếu như công ty bạn có đủ điều kiện nói trên và được sự đồng ý cho phép bán của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì công ty bạn được quyền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước. Giá mua, bán theo quyết định của ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở và dựa trên nguyên tắc quy định tại Điều 60 Luật nhà ở 2014:

– Trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua;

– Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội;

– Cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81 của Luật nhà ở 2014 quy định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Như vậy, việc áp dụng theo giá thị trường khi mua nhà hay không còn dựa trên quyết định của ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xác định.

5. Các quy định chung về mua nhà ở xã hội

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư, tôi đang có ý định mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên khi tôi được nhân viên tư vấn thì tôi cố một số thắc mắc như sau mong luật sư tư vấn giúp tôi:

1. Tôi là công nhân, có KT3 trên thành phố này có mua được nhà ở xã hội không?

Xem thêm: Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội

2. Mua nhà ở xã hội phải trả trước bao nhiêu % (bên tư vấn nói phải trả trước 30%)?

3. Phần còn lại được vay theo hình thức gì, theo gói 30.000 tỷ hay vay thương mại (bên tư vấn nói tôi phải vay thương mại chứ không được vay gói 30.000 tỷ)?

4. Nếu vay thương mại thì có được bán, cho thuê luôn hay phải sau 5 năm đúng theo luật?

5. Nếu tôi có tiền trả luôn 1-2 lần hết luôn có được không hay bắt buộc phải trả góp như vậy.

Xin cảm ơn luật sư, mong luật sư trả lời sớm giúp tôi ?

Luật sư tư vấn:

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014.

Thứ nhất:

Dịch vụ tham khảo: Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu

Đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49 và Điều 51 Luật nhà ở 2014 như sau:

“Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

Xem thêm: Thủ tục mua nhà ở xã hội

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.”

“Điều 51. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

1. Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

Xem thêm: Chủ đầu tư có được nhận đặt cọc mua nhà ở xã hội

b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;

c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

2. Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:

a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;

b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.”

Nếu bạn đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì có thể mua nhà ở xã hội.

Thứ hai:

Xem thêm: Thủ tục cho học sinh, sinh viên thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước

Số tiền phải trả trước khi mua nhà ở xã hội do bên bán (chủ đầu tư) quy định.

Thứ ba:

Bạn có thể vay tiền mua nhà ở xã hội theo gói 30.000 nếu đáp ứng được các nguyên tắc và điều kiện cho vay quy định tại Điều 2 và Điều 3 Thông tư 11/2013/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 25/2016/TT-NHNN và Thông tư 32/2014/TT-NHNN:

“Điều 2. Nguyên tắc cho vay hỗ trợ nhà ở

1. Ngân hàng Nhà nước thực hiện tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư này. Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước kết thúc khi Ngân hàng Nhà nước giải ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực.

Riêng đối với khách hàng là cá nhân, hộ gia đình mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thuê, mua nhà ở thương mại; xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình, thời gian giải ngân của các ngân hàng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước để cho vay hỗ trợ nhà ở được thực hiện tối đa đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2016.

Theo quy định tại Điều 3Thông tư 32/2014/TT-NHNN như sau:

Điều 3. Điều kiện cho vay

Xem thêm: Giấy tờ chứng minh đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Ngoài các điều kiện cho vay theo quy định của pháp luật hiện hành về cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng; quy định tại Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15 tháng 05 năm 2013 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế Thông tư số 07/2013/TT-BXD, khách hàng phải đáp ứng thêm các điều kiện sau:

1. Đối với khách hàng cá nhân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thuê, mua nhà ở thương mại:

a) Có hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; hợp đồng thuê, mua nhà ở thương mại với chủ đầu tư;

b) Có mục đích vay vốn để trả khoản tiền chưa thanh toán mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15.000.000 đồng/m2 đối với các hợp đồng đã ký với chủ đầu tư kể từ ngày 07 tháng 01 năm 2013; hoặc có mục đích vay vốn để trả các khoản tiền chưa thanh toán với chủ đầu tư phát sinh kể từ ngày 21 tháng 8 năm 2014 để mua nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng mua bán (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1.050.000.000 đồng;

c) Có đề nghị vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thuê, mua nhà ở thương mại và cam kết khách hàng, các thành viên trong hộ gia đình của khách hàng chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng theo quy định tại Thông tư này;

d) Có đủ vốn tối thiểu tham gia vào phương án vay theo quy định tại khoản 5 Điều này.

5. Mức vốn tối thiểu của khách hàng tham gia vào dự án, phương án vay:

a) Tối thiểu 20% giá trị của phương án vay đối với khách hàng quy định tại khoản 1 Điều này;

Xem thêm: Tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng

6. Trường hợp khách hàng cá nhân mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thuê, mua nhà ở thương mại chưa có hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư nhưng đáp ứng đủ các điều kiện vay vốn khác thì ngân hàng được phát hành cam kết sẽ cho vay sau khi khách hàng hoàn thành ký kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.”

Nếu bạn không đủ điều kiện để được vay ưu đãi theo gói hỗ trợ 30.000 tỷ thì sẽ phải vay thương mại với mức lãi suất ít ưu đãi hơn.

Thứ tư:

Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội được quy định tại Điều 62 Luật nhà ở 2014 như sau:

“Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Xem thêm: Các hình thức phát triển nhà ở xã hội

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.”

Như vậy phải sau 5 năm mới được bán lại hoặc cho thuê nhà ở xã hội với điều kiện đáp ứng được các quy định nêu trên.

Thứ năm:

Phương thức thanh toán có bao gồm thanh lý sớm hợp đồng trước thời hạn hay không do bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau.

6. Tư vấn về điều kiện mua lại nhà ở xã hội

Tóm tắt câu hỏi:

Luật sư làm ơn cho mình hỏi. Mình muốn mua căn hộ chung cư (Của bạn thân) đang vay gói 30,000 tỷ và muốn tiếp nhận gói vay đó thì mình cần làm giấy tờ thế nào để làm căn cứ khi không may có sự việc không mong muốn xảy ra cần phải ra pháp luật? Mình cảm ơn Luật sư nhiều.

Luật sư tư vấn:

Trường hợp mua nhà thuộc gói vay 30.000 tỷ được hiểu là được hỗ trợ để cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội Luật Nhà ở 2014.

Theo như bạn trình bày, bạn thân của bạn đã được mua nhà ở xã hội theo vốn vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội.

Điều 62 Luật nhà ở 2014 quy định Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội như sau:

“1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Luật sư tư vấn luật nhà ở qua tổng đài:1900.6568

Theo quy định trên, đối với nhà ở xã hội bên bán chỉ được bán khi đã sử dụng được 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà. Trong trường hợp muốn chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm thì phải ưu tiên bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Như vậy bạn cần xem lại bạn thân bạn ở được mấy năm? Đã thanh toán hết tiền mua hay chưa?

Nếu đang trong thời hạn 5 năm, bạn có quyền được mua lại khi đáp ứng được 2 điều kiện:

– Đơn vị quản lý nhà ở xã hội không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

– Bạn phải thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định từ Điều 49 đến Điều 51 Luật nhà ở 2014. Bạn phải có những giấy tờ xác minh về điều kiện của mình phù hợp với đối tượng được quy định.

Trong trường hợp đã sử dụng qua 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền nhà thì hai bạn có quyền tự do chuyển nhượng với giá do hai bên thỏa thuận.