Quy định về cho thuê, mua bán, mua bán lại nhà ở xã hội

1. Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

Nguyên tắc là những quy tắc xử sự chung được thực hiện theo một trình tự nhất định.

Việc thực hiện các chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội cũng phải tuân theo các nguyên tắc nhất định được quy định tại Điều 52 Luật nhà ở năm 2014.

Việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

Thứ nhất, có sự kết hợp giữa Nhà nước, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ trong việc thực hiện chính sách.

Thứ hai, bảo đảm công khai, minh bạch, có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cộng đồng dân cư.

Việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải đảm bảo được tính công khai, minh bạch, việc thực hiện chính sách này phải đảm bảo có sự kiểm tra, giám sát từ phía cơ quan có thẩm quyền thực hiện.

Thứ ba, bảo đảm đúng đối tượng, đủ điều kiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.

Không phải đối tượng nào cũng được hỗ trợ về nhà ở xã hội. Chính vì vậy, cần phải xem xét để đảm bảo hỗ trợ nhà ở cho đúng đối tượng được hỗ trợ như người có công với cách mạng, gia đình hộ nghèo, hộ cận nghèo ở khu vực nông thôn, sĩ quan, hạ sĩ quan…

Thứ tư, trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì được hưởng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất; trường hợp các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện thì đối tượng là người khuyết tật, nữ giới được ưu tiên hỗ trợ trước.

Thứ năm, trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ thì chỉ áp dụng một chính sách hỗ trợ cho cả hộ gia đình.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và kiểm tra, thanh tra việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn.

2. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội:

Chủ đầu tư xây dựng là người (hoặc tổ chức) sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình. Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư và các quy định khác của pháp luật. Chủ đầu tư được quyền dừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu khắc phục hậu quả khi nhà thầu thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an toàn và vệ sinh môi trường.

Chính vì vậy, chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà xã hội hoàn toàn có quyền quyết định các vấn đề về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 63 Luật nhà ở năm 2014.

Theo đó, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.

Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Thứ hai, đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

Thứ ba, đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014.

3. Điều kiện cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

Thứ hai, đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014.

Thứ ba, nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật nhà ở năm 2014.

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai; trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014  thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật này. Sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014  thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc.

Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều 63 Luật nhà ở năm 2014  được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, việc đầu tư xây dựng, mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội, việc giảm thuế và ưu đãi vốn tín dụng đối với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, việc cho thuê, cho thuê mua, bán và quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.

4. Các quy định chung về mua nhà ở xã hội:

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư, tôi đang có ý định mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên khi tôi được nhân viên tư vấn thì tôi cố một số thắc mắc như sau mong luật sư tư vấn giúp tôi:

– Tôi là công nhân, có KT3 trên thành phố này có mua được nhà ở xã hội không?

– Mua nhà ở xã hội phải trả trước bao nhiêu % (bên tư vấn nói phải trả trước 30%)?

– Phần còn lại được vay theo hình thức gì, theo gói 30.000 tỷ hay vay thương mại (bên tư vấn nói tôi phải vay thương mại chứ không được vay gói 30.000 tỷ)?

– Nếu vay thương mại thì có được bán, cho thuê luôn hay phải sau 5 năm đúng theo luật?

– Nếu tôi có tiền trả luôn 1-2 lần hết luôn có được không hay bắt buộc phải trả góp như vậy.

Xin cảm ơn luật sư, mong luật sư trả lời sớm giúp tôi ?

Luật sư tư vấn:

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014.

Thứ nhất: Đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49 và Điều 51 Luật nhà ở 2014. Nếu bạn đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì có thể mua nhà ở xã hội.

Thứ hai: Số tiền phải trả trước khi mua nhà ở xã hội do bên bán (chủ đầu tư) quy định.

Thứ ba: Bạn có thể vay tiền mua nhà ở xã hội theo gói 30.000 nếu đáp ứng được các nguyên tắc và điều kiện cho vay quy định tại Điều 2 và Điều 3 Thông tư 11/2013/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 25/2016/TT-NHNN và Thông tư 32/2014/TT-NHNN.

Nếu bạn không đủ điều kiện để được vay ưu đãi theo gói hỗ trợ 30.000 tỷ thì sẽ phải vay thương mại với mức lãi suất ít ưu đãi hơn.

Thứ tư: Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội được quy định tại Điều 62 Luật nhà ở 2014. Như vậy phải sau 5 năm mới được bán lại hoặc cho thuê nhà ở xã hội với điều kiện đáp ứng được các quy định nêu trên.

Thứ năm: Phương thức thanh toán có bao gồm thanh lý sớm hợp đồng trước thời hạn hay không do bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau.