Quy định về đền bù công trình, kiến trúc trên đất đấu thầu

1. Thế nào là đất đấu thầu?

Đất đấu thầu hiện nay được xác định là một loại đất công ích của địa phương theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013. 

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 thì mỗi địa phương, mỗi xã/ phường/ thị trấn sẽ căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm cũng như nhu cầu sử dụng của địa phương mình để lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích và không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trông cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Sở dĩ việc xác định đất đấu thầu là đất công ích của xã/ phường/ thị trấn bởi vì đối với diện tích đất chưa được đưa vào sư dụng các mục đích công ích thì Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn có thể cho các cá nhân, hộ gia đình tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản theo hình thức đấu giá để cho thuê, và còn được gọi là đất đấu thầu. Điều này cũng có thể hiểu như Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn lựa chọn một nhà thầu (cá nhân, hộ gia đình ở địa phương) sử dụng đất theo hình thức thuê đất và mỗi lần thuê không quá 05 năm.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất đấu thầu (còn gọi là đất công ích) được sử dụng vào các mục đích sau:

– Được sử dụng vào các công trình công cộng của xã/ phường/ thị trấn bao gồm các công tình như: công trình văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi- giải trí công cộng, y tế, giáo dục, nghĩa trang- nghĩa địa, chợ và các công trình công cộng khác theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;

– Được sử dụng để xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương để hỗ trợ người dân;

– Sử dụng vào việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi để sử dụng vào các công trình công cộng như đã nêu trên.

2. Quy định về đền bù công trình, kiến trúc trên đất đấu thầu:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước bồi thường về đất như sau:

– Đất bị thu hồi được sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

– Đất bị thu hồi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp (trừ trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013).

Như vậy, khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất khi bị thu hồi.

Như đã phân tích tại mục 1 của bài viết này thì đất đấu thầu là một loại đất thuộc đất công ích của xã/ phường/ thị trấn. Do đó, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 76 và khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 thì khi đất công ích của xã/ phường/ thị trấn bị thu hồi thì người quản lý, sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Theo đó, đất đấu thầu sẽ không được Nhà nước hỗ trợ bồi thường về đất khi thu hồi. Tuy không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng người quản lý, sử dụng đất đấu thầu vẫn được bồi thường, chi trả về những khoản chi phí đã đầu tư vào đất còn lại (nếu có).

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thì những khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định là các chi phí mà người sử dụng đất, quản lý đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Theo quy định này thì những chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định là những khoản chi phí sau:

– Chi phí san lấp mặt bằng;

– Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống sạt lở, chông rung, sụt lún đối với đất được sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

– Chi phí mà người sử dụng đất cải tảo làm tăng độ màu mỡ của đất, chống xói mòn, xâm thực, thau chua rửa mặn đối với đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

– Các khoản chi phí khác được người sử dụng đất đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao.

Như vậy, đối với đất đấu thầu thuộc đất công ích cả xã/ phường/ thị trấn thì khi bị Nhà nước thu hồi, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất mà người sử dụng đất sẽ được bồi thường về những chi phí đã bỏ ra để đầu tư vào đất còn lại. 

Lưu ý: Đất đấu thầu là đất công ích của xã/ phường/ thị trấn và là đất thuộc quỹ đất nông nghiệp của địa phương nên người sử dụng đất chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Do đó, trong quá trình sử dụng, người sử dụng đất không được phép xây dựng công trình, kiến trúc trên đất nông nghiệp mà chỉ được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp theo đúng mục đích của nó. Do đó, chỉ đặt ra vấn đề bồi thường về chi phí đầu tư về đất còn lại.

3. Đất đấu thầu có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì những trường hợp sau người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

– Thứ nhất, tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm:

+ Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp: Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm; Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

+ Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương;

+ Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương;

+ Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.

– Thứ hai, người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

– Thứ ba, người đang sử dụng đất không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành;

– Thứ tư, người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Thứ năm, người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Thứ sáu, người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

– Thứ bảy, tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Như vậy, khi sử dụng đất thuộc một trong 07 trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất sẽ không được Nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỏ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chúng ta có thể dễ dàng thấy người sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã/ phương/ thị trấn thuộc một trong 07 trường hợp nêu trên nên đất thuê thuộc đất công ích của xã sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, đất đấu thầu cũng chính là một loại đất không được cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.