Tài sản gắn liền với đất được xây trái phép có được đền bù?

Tài sản bao gồm các loại khác nhau theo quy định của pháp luật, hiện nay đối với các tài sản gắn liền với đất cụ thể như nhà ở, công trình xây dựng…đều phải thực hiện tuân thủ theo các quy định của pháp luật đề ra, đối với các Tài sản gắn liền với đất phải được xây dựng dựa trên các quy định của pháp luật. Vậy Tài sản gắn liền với đất được xây trái phép có được đền bù? Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ giúp bạn đọc giải đáp các thắc mắc này.

Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2018

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

Luật xây dựng năm 2020

Luật sư tư vấn luật Dân sự miễn phí trên toàn quốc: 1900.6568

1. Tài sản gắn liền với đất

Cụ thể, tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất  đó là Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở hay  Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở,  các Công trình xây dựng khác theo quy định, Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. bên cạnh đó theo khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2018, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể như:

– Nhà ở, các Công trình xây dựng khác, Rừng sản xuất là rừng trồng và Cây lâu năm theo quy định.  Các loại tài sản này phải có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.  Quy định tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Vấn đề tài sản được xây dựng trên đất sau thời điểm thế chấp, căn cư  theo Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì  Trong các Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo quy định của pháp luật, Theo đó mà các trường hợp giữa các bên không có thỏa thuận khác thì tài sản xây dựng trên quyền sử dụng đất theo như quy định pháp luật nêu trên sẽ cũng thuộc tài sản thế chấp theo quy định. Bên cạnh đó việc xác định tư cách chủ sở hữu tài sản trên đất sẽ dẫn đến 2 trường hợp khi xử lý tài sản thế chấp cụ thể như sau:

2.1. Trường hợp 1 người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản

Căn cứ khoản 1 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

– Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo những quy định đã nêu ở trên thì trừ khi các bên có thỏa thuận khác nếu không theo quy định pháp luật nêu trên, tài sản sẽ bị xử lý đồng thời với quyền sử dụng đang thế chấp và người vay sẽ được ưu tiên thanh toán phần giá trị của tài sản này.

2.2 người sử dụng đất không phải chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất 

Khi đó căn cứ khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định

“Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Căn cứ như trên thì  khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo quy định của pháp luật.

3. Giải quyết vấn đề 

Tóm tắt câu hỏi:

Vừa qua gia đình tôi bị thu hồi đất, tuy nhiên nhà ở của tôi xây dựng năm 2005 trên phần đất ở, phù hợp quy hoạch nhưng không có giấy phép xây dựng. Còn hàng rào và sân xây dựng trên phần đất nông nghiệp, quy hoạch giao thông và không có giấy phép xây dựng. Ban đền bù đã căn cứ Khoản 2, điều 92 Luật đất đai 2013 “Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định” để không bồi thường cho gia đình tôi. Xin hỏi: Căn cứ theo quy định nào thì tài sản như thế nào là tạo lập trái quy định? Việc làm của Ban đền bù có đúng không?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì:

Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định được hiểu là tài sản được xây dựng, trồng trên đất mà chưa được xin phép hay được cơ quan nhà nước chấp thuận. Theo bạn trình bày thì có một số vấn đề như sau:

– Xây dựng trên đất ở chưa có giấy phép xây dựng( bạn chưa nói rõ là bạn đã áp dụng các biện pháp khắc phục hay chưa) trong trường hợp đã khắc phục hậu quả thì vẫn có thể xem xét được hưởng bồi thường, ngược lại thì không được xem xét bồi thường.

– Hàng rào và sân xây dựng trên phần đất nông nghiệp, quy hoạch giao thông và không có giấy phép xây dựng. Việc xây dựng trên đất nông nghiệp và phần quy hoạch giao thông là vi phạm mục đích sử dụng đất.

Hai vấn đề bạn trình bày thì bạn sẽ không được hưởng tiền bồi thường sử dụng đất nữa và theo đó, ban đền bù trả lời như thế là đúng.

4. Thủ tục bổ sung tài sản gắn liền trên đất vào sổ đỏ

4.1. Trình tự thực hiện 

Bước 1: Người giao dịch nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (nơi có đất).

Bước 2:Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội giải quyết hồ sơ:

– Thẩm tra hồ sơ, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất; trường hợp cần thiết, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội gửi phiếu lấy ý kiến của Phòng Quản lý đô thị; trong thời hạn không quá (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến, Phòng Quản lý đô thị có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội.

+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất biết.

+ Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội lập tờ trình, dự thảo quyết định, ghi nội dung bổ sung tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập tờ trình, dự thảo quyết định, viết Giấy chứng nhận mới (đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận)

Trình Sở Tài nguyên và Môi trường (qua Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội) xem xét, quyết định chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới .

4.2. Cách thức thực hiện

Người giao dịch nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, lấy phiếu nhận và hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính – nộp bổ sung hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội. Khi nhận kết quả, người giao dịch phải có phiếu nhận và hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.

4.3 Thành phần, số lượng hồ sơ 

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính – theo mẫu);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (bản chính);

– Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 13 Quyết định số 37/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBND thành phố Hà Nội (Bản sao chứng thực);

– Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng) (bản sao chứng thực).

Số lượng hồ sơ: 01 bộ