Quy định cách tính mức bồi thường khi thu hồi đất ở, đất nông nghiệp. Tư vấn các lưu ý khi thu hồi đất tại Việt Nam.
Thu hồi đất là việc nhà nước giao cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi thửa đất mà nhà nước đã giao và trao quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức theo một quyết định thu lại quyền sử dụng đất. Khi thu hồi đất thì Nhà nước phải có trách nhiệm giải phóng mặt bằng và bồi thường về đất theo giá trị thửa đất áp dụng cho khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản ban hành.
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về cách tính mức bồi thường khi thu hồi đất ở, đất nông nghiệp theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Luật sư
Căn cứ Luật đất đai 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:
Thứ nhất: Để cá nhân, tổ chức được nhận bồi thường khi thu hồi đất thì cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
+ Phải có Quyết định thu hồi đất cho thửa đất nằm diện thu hồi và việc thu hồi phải nhằm mục đích sau: vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc vì phát triển kinh tế – xã hội hoặc vì lợi ích quốc gia, công cộng;
+ Người sử dụng đất (bao gồm: Hộ gia đinh, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sỏ tôn giáo, tín ngưỡng, người việt nam định cư nước ngoài) khi Nhà nước thu hồi đất phải có các giấy tờ chứng minh về việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức,một số giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( sổ đỏ); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở( sổ hồng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu không có giấy tờ nêu trên thì cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất vẫn được bồi thường khi thu hồi có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. Riêng đối tượng người sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thuộc đối tượng đã có sổ hồng về quyền sở hữu nhà hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật mà chưa được cấp. Đối với các đối tượng thuê đất trả hết một lần cho cả khoảng thời gian thuê hoặc được nhận từ việc chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng cấp cho người Việt nam định cư ở nước ngoài hoặc có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.
+ Bên cạnh đó, Người đang sử dụng đất không phải đối tượng sau: đất đang sử dụng thuộc hình thức đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 là loại đất nông nghiệp và vượt quá hạn mức giao đất do nhà nước quy định;
+ Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc sau khi tiến hành thu hồi đất: đảm bảo về tính dân chủ, mọi hoạt động đều khách quan, kịp thời; công bằng vụ việc và đúng quy định của pháp luật.
Thứ hai: Cách tính mức bồi thường khi thu hồi đất ở, đất nông nghiệp
– Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất nông nghiệp :
+ Được bồi thường toàn bộ diện tích đất nông nghiệp đang nằm trong hạn mức được Nhà nước giao đất theo quy định pháp luật. Đối với diện tích vượt hạn mức không được bồi thường về đất. Nhận chuyển nhượng đất hoặc nhận thừa kế đất nông nghiệp nhưng vượt mức hạn mức cho phép người sử dụng đất vẫn được bồi thường về đất.
+ Được bồi thường cho phí đã đầu tư vào toàn bộ đất kể cả nằm trong hạn mức giao đất hoặc ngoài hạn mức giao đất hoặc nhận thừa kế đất hoặc nhận chuyển nhượng đất.
+ Đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp (Hộ gia đình và cá nhân đã sử dụng trước năm 1/07/2004) nhưng không có hoặc chưa đủ điều kiện giấy chứng nhận thì vẫn được bồi thường về tổng diện tích mà hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng thực tế nhưng chỉ được bồi thường tổng hạn mức tối đa nhà nước giao đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân.
+ Đối với các đối tượng đang sử dụng đất nông nghiệp có được đất từ việc nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014; thừa kế; tặng cho; nhận chuyển nhượng vượt hạn mức sử dụng đối với hộ gia đình hoặc cá nhân và có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thi vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế mà Nhà nước thu hồi.
+ Cách tính bồi thường về đất nông nghiệp bằng giá đất nhân diện tích đất nhân với thời gian sử dụng đất còn lại. Giá đất được áp dụng bồi thường là khung giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản ban hành về từng vị trí đất, loại đất.
Bồi thường đối với đất ở:
– Các hình thức mà Nhà nước bồi thường cá nhân, tổ chức khi có đất ở bị thu hồi bằng: đất hoặc nhà hoặc bằng tiền. Trong địa bàn còn đất thì người bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc nhà ở, nếu không đủ đất để thực hiện việc bồi thường thì Nhà nước có thể bồi thường bằng phương thức bằng tiền. Mức bồi thường về đất ở bằng tiền tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi đất nơi có bất động sản bị thu hồi quy định cụ thể của loại đất, vị trí đất.
– Trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nhà ở thì cơ quan nhà nước xem xét bán nhà hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.
– Có nhiều hệ gia đình đang sinh sống cùng chung một thửa đất nếu đáp ứng đủ điều kiện để tách thành hộ riêng thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành xác định, xem xét căn cứ vào quỹ đất ở, bồi thường bằng hình thức khác: hỗ trợ nhà ở hoặc tái định cư. Như vậy, Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xem xét tình thực tế tại địa phương nơi có bất động sản để ra quyết định phù hợp về mức hỗ trợ cho từng hộ gia đình.
– Các tài sản trên đất hợp pháp như: Nhà và công trình xây dựng khác đều được bồi thường khi việc thu hồi đất gây thiệt hại về tài sản. Mức bồi thường về nhà, công trình khác được tính bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của ngôi nhà nhân với giá trị xây dựng nhà mới. Để tính tỷ lệ phần trăm giá trị còn lại của nhà xem xét thời gian đã sử dụng và hiện trạng do Ủy ban nhân dân cáp tỉnh quy định cụ thể.
Ngoài các khoản chi phí trên thì Nhà nước xem xét bồi thường các khoản sau:
+ Ngoài ra, bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại bào gồm: chi phí san lấp, chi phí cải tạo và chi phí khác đầu tư vào đất. Khoản chi phí đầu tư này sẽ được tính theo giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định bằng tổng chi phí đầu tư vào đất chi cho thời hạn sử dụng đất và nhân với thời hạn sử dụng đất còn lại.
+ Được hỗ trợ để ổn định đời sống và sản xuất: hưởng 6 tháng đến 24 tháng hoặc một nhân khẩu tính bằng tiền tương đương 30kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương về hoặc hỗ trợ cách khác theo mức tương ứng.
+ Bồi thường về cây cối trên đất khi việc thu hồi đất mà gây thiệt hại. Mức bồi thường được tính bằng giá trị loại cây theo giá cây được quy định từng địa phương tại thời điểm bị thu hồi đất
+ Bồi thường về vật nuôi là thủy sản chưa tới thời kỳ thu hoạch bằng thiệt hại thực tế người bị thu hồi đất bị mất và hỗ trợ chi phí di chuyển (nếu có)
Mục lục bài viết
1. Bồi thường về nhà, tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư, tôi có một số câu hỏi mong được trợ giúp như sau: Khoản 2 Điều 89 Luật đất đai 2013 được áp dụng cho đối tượng nào? Tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất thuộc sở hữu nhà nước (được nhà nước giao cho các tổ chức) thì có được bồi thường, hỗ trợ không?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì:
Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
Mặt khác, theo quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP thì:
Điều 9. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.
Theo quy định này thì trừ những trường hợp đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương thì còn lại, nếu không thuộc trường hợp này thì sẽ được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính Phủ.
Tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất thuộc sở hữu nhà nước (được nhà nước giao cho các tổ chức) thì có được bồi thường, hỗ trợ không?
Bạn không trình bày rõ đây là giao đất có thu tiền hay không thu tiền và thu hồi nhằm mục đích gì. Tuy nhiên, theo quy định của luật đất đai, tài sản gắn liện trên đất không được bồi thường tài sản gồm:
– Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
– Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
– Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
– Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
– Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
Theo đó, nếu bạn thuộc một trong những trường hợp trên thì bạn sẽ không được bồi thường tài sản gắn liền trên đất.
2. Mua nhà bằng giấy viết tay có được bồi thường khi thu hồi đất
Tóm tắt câu hỏi:
Chào Luật sư! Tôi có mua một ngôi nhà có giấy viết tay mua bán (có chữ kí của tổ trưởng, hàng xóm và vợ chồng người bán cho tôi ngôi nhà ), tôi mua đã được 1 năm nhưng hiện giờ có thông báo là đất vào vùng quy hoạch mà tôi lại chưa có giấy tờ, hộ khẩu và tạm trú tại đây, thì tôi có được đền bù hay không? Tôi phải làm thế nào? Cảm ơn Luật sư!
Luật sư tư vấn:
Bạn đã mua nhà được 01 năm, theo quy định Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014, giao dịch liên quan đến bất động sản phải được công chứng mới hợp pháp. Do đó, việc bạn có giấy viết tay, có chữ ký của người bán và tổ trưởng tổ dân phố chư đảm bảo về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bạn nên gặp lại người chủ đất ký lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng để đảm bảo về mặt hình thức.
Căn cứ Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,; an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, hiện nay bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên nếu bạn có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn vẫn được bồi thường khi thu hồi đất. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với bạn trong trường hợp này bạn cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, có công chứng. Như vậy, bạn nên ký lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng với người chủ đất cũ để đảm bảo điều kiện này.
3. Trồng cây trên đất của người khác có được bồi thường khi thu hồi đất không?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có lấn chiếm đất lâm nghiệp của một người khác 1ha trong số 100ha của ông A thuê của nhà nước để trồng keo tràm. Nay nhà nước thu hồi hết toàn bộ 100ha đó để cấp lại cho nhiều hộ khác. Vậy tôi có được thu hồi số cây đã trồng hoặc được bồi thường hay được thõa thuận với người được cấp rừng như ông A không?
Luật sư tư vấn:
Khoản 1, Điều 88 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”.
Tuy nhiên, ngoài điều kiện là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản thì chủ tài sản còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật đất đai thì mới được bồi thường tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Tại Điều 92, Luật đất đai 2013 có liệt kê về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất như sau:
“1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng”.
Trong đó, điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 là các trường hợp:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Theo thông tin mà bạn trình bày, diện tích keo mà bạn có được trồng trên đất của ông A là do lấn chiếm. Do đó trong trường hợp này, vi phạm của bạn thuộc vào điểm đ, Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013. Như vậy, số cây bạn trồng trên phần đất lấn chiếm hoàn toàn không được Nhà nước bồi thường và cũng không có quyền đòi thu hồi số cây đã trồng do việc bạn trồng cây là trái với pháp luật. Bạn có thể tự liên hệ với những người được cấp khu vực đất bạn đã lấn chiếm để thỏa thuận với họ. Tuy nhiên, pháp luật sẽ không hỗ trợ bạn bất kì quyền lợi nào liên quan đến khu vực đất bạn đã lấn chiếm.
4. Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp có được bồi thường khi bị thu hồi
Tóm tắt câu hỏi:
Xin luật sư tư vấn giúp dùm em: Nhà em xây dựng trên đất nông nghiệp (sau 1/7/2004) không bị xử phạt vi phạm hành chính hay lập biên bản. Vậy nhà em có được bồi thường hay hỗ trợ không, em có được hỗ trợ phần diện tích đất san nền hay không? và có được hỗ trợ ổn định đời sống và hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm hay không? em xin cám ơn luật sư nhiều?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 92, Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận những trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất:
“1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng).
Và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này:
b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng”.
Luật sư tư vấn bồi thường nhà xây trên đất nông nghiệp:1900.6568
Việc bồi thường công trình xây dựng trên đất phụ thuộc vào việc công trình xây dựng đó có được xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không; nếu hộ gia đình khai hoang và đã sử dụng ổn định, thường xuyên vào mục đích đất ở, không trái với quy hoạch sử dụng đất. Việc xác định ổn định , lâu dài thì pháp luật đã quy định rõ tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai . Tại Điều 21, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau :
“ 1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”
Việc gia đình bạn xây dựng nhà trên đất nông nghiệp có xác nhận của địa phương liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đất mà gia đình đang sử dụng thì phải là loại đất không có tranh chấp liên quan đến sử dụng đất đai. Sau khi gia đình bạn xem xét những quy định của pháp luật xác định rằng gia đình mình có đáp ứng được những điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn thuộc trường hợp được bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất ở và tài sản là nhà ở và công trình phụ trợ trên đất theo quy định sau:
– Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
– Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế được quy định tại Điều 89, Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, trong trường hợp của gia đình bạn có thể xem xét đến việc được cấp đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Tại Khoản 1, Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP hướng dẫn quy định về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất quy định:
– Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
– Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Căn cứ vào quy định trên, gia đình của bạn sẽ được bồi thường bằng đất ở nếu như bị thu hồi đất ở mà không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn. Trường hợp còn nhà ở, đất ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn thì được xem xét bồi thường bằng đất ở nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất của địa phương mà gia đình bạn đang sinh sống.
Ngoài ra, tại Điều 20, Nghị định 47/2014/NĐ-CP hướng dẫn quy định về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất liên quan đến hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã quy định như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:
a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;
b) Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương.
2. Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người thu hồi đất nông nghiệp.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ cơ chế, chính sách giải quyết việc làm đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định, chỉ đạo việc lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho người trong độ tuổi lao động tại địa phương. Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm phải lấy ý kiến của người thu hồi đất”.
