Phân biệt giữa quyền bề mặt với quyền sử dụng đất

1. Quy định của pháp luật về quyền bề mặt và quyền sử dụng đất:

1.1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của quyền bề mặt:

Xuất phát từ quan niệm đầu tiên trong Luật La mã về quyền bề mặt, thì quyền bề mặt là quyền sử dụng đất để xây dựng công trình. Đến nay cách hiểu về quyền bề mặt trong pháp luật các quốc gia ghi nhận chế định này đã được mở rộng, một mặt việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt không còn giới hạn trong mục đích tạo lập công trình mà có thể là tạo lập bất cứ loại tài sản nào gắn liền với đất, mặt khác quyền bề mặt cũng đã được mở rộng phạm vi thực hiện quyền đến cả phần không sao nằm trong lòng đất. Vì thế quyền bề mặt mang một số đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, quyền bề mặt mang những đặc điểm chung của một vật quyền. Vật quyền hay còn gọi là quyền đối vật, là một khái niệm của luật Latinh, được dùng để chỉ quyền được thực hiện trực tiếp trên một vật. Quan hệ vật quyền trên nguyên tắc hình thành từ hai yếu tố: chủ thể của quyền là con người và đối tượng của quyền là vật. Trong khi các quan hệ trái quyền được thiết lập giữa đôi bên chủ thể và chỉ có thể được thực hiện trên cơ sở hợp tác tích cực giữa các chủ thể đó thì quan hệ vật quyền vận hành mà không cần đến vai trò hay sự hợp tác của một chủ thể khác. Vì thế quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc. Đó là nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của vật chính yếu. Hay nói cách khác, là chỉ khi một người có quyền sở hữu đất – vật quyền chính yếu thì quyền bề mặt của chủ thể khác – vật quyền phụ thuộc mới có thể được hình thành.

Thứ hai, quyền bề mặt và quyền sở hữu đất thuộc về các chủ thể. Nếu như chủ sở hữu đất của mình thì căn cứ pháp lý của họ là quyền sở hữu, với nội hàm là quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu. Còn khi việc sử dụng đất được thực hiện bởi một chủ thể khác chủ sở hữu thì trước người thứ ba, người có quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất là những chủ thể có quyền riêng biệt. Chủ sở hữu đất có quyền đối với đất nhưng lại không có quyền sở hữu hay sử dụng tài sản trên đất. Và ngược lại, người có quyền bề mặt lại chỉ có quyền sử dụng đất để trồng cây hoặc xây dựng công trình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất đó mà không có các quyền đầy đủ đối với đất như một chủ sở hữu thực thụ.

Thứ ba, về tính danh nghĩa của quyền sở hữu, khi quyền bề mặt được xác lập thì quyền của chủ sở hữu đất chỉ hầu như còn tồn tại trên danh nghĩa. Người sử dụng đất thực sự chính là người có quyền bề mặt chứ không phải là chủ sở hữu đất, và chủ sở hữu đất chỉ thu lợi tức từ người sử dụng thực tế chứ không sử dụng đất.

Thứ tư, quyền bề mặt có tính dài hạn. Để đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm trong việc tạo lập các tài sản trên đất mà quên bề mặt cần có tính dài hạn. Như quy định của bộ luật dân sự Nhật Bản quy định thời hạn của quyền bề mặt có thể tối đa là 50 năm, hay theo quy định của pháp luật Đài Loan quy định thời hạn có thể do chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt thỏa thuận hoặc không, hoặc theo pháp luật Thái Lan quy định thời hạn của quyền bề mặt có thể là cả đời của chủ đất hoặc của người có quyền bề mặt.

1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất:

Theo từ điển giải thích Luật học, thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và xã hội đời sống. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất đai một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng. Các tổ chức cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất.

Theo quan điểm của pháp luật hiện nay thì quyền sử dụng đất đai của nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất – là người được nhà nước cho phép sử dụng thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất …

Nhìn chung thì quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng). Khi xem xét và tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai, cho chúng ta thấy rằng, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu và bị chi phối bởi quyền sở hữu đối với đất đai. Ở một số nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì quyền sử dụng đất là một quyền năng của chủ sở hữu và không tách rời quyền sở hữu. Ở các nước duy trì chế độ sở hữu nhà nước hay chế độ sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì quyền sử dụng đất được tiếp cận có phần khác biệt hơn. Theo đó thì quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của nhà nước được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của nhà nước và bị chi phối bởi quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai… trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy thì quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể mang tính độc lập tương đối, chúng thoát ly khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế Định độc lập trong quan hệ với nhà nước và các chủ thể khác.

Do tính chất phức tạp của quyền sử dụng đất nêu trên mà giống như quyền địa dịch, thì quyền bề mặt cần được tách ra và coi như một quyền đối với tài sản của người khác, chịu các ràng buộc do mối quan hệ với chủ sử dụng đất đem lại.

2. Phân biệt giữa quyền bề mặt với quyền sử dụng đất: 

Phân biệt giữa 2 chế định này thông qua một số tiêu chí sau đây:

Tiêu chí	Quyền bề mặt	Quyền sử dụng đất
Bản chất pháp lý	Quyền bề mặt là quyền đối với tài sản và là quyền năng của chủ thể không phải là chủ sở hữu của tài sản.	Quyền sử dụng đất là quyền tài sản và là đối tượng của quyền bề mặt.
Chủ thể	Chủ thể của quyền bề mặt không phải chủ sở hữu.	Chủ thể của quyền sử dụng đất là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu chuyển giao (cho thuê).
Phạm vi quyền	Phạm vi khai thác của quyền bề mặt dựa theo sự thoả thuận các bên (tức là hạn chế hơn so với quyền sử dụng đất).	Phạm vi khai thác của quyền sử dụng đất rộng hơn, bao gồm cả 3 không gian, dưới lòng đất, mặt đất, trên mặt đất theo quy định pháp luật.
Thời hạn	Theo thoả thuận các bên thông thường ngắn hơn đối với quyền sử dụng đất.	Đối với người không phải là chủ sở hữu mà chỉ là người được chủ sở hữu chuyển giao quyền thì thời hạn cũng là thoả thuận. nhưng đối với chủ sở hữu thì thời hạn là quyền sử dụng đất có thời hạn và không có thời hạn.
Các giao dịch được thực hiện	Quyền bề mặt thường được thể hiện thông qua hợp đồng thuê.	Quyền sử dụng đất được xác định là đối tượng của bất kì loại hợp đồng nào theo quy định của pháp luật dân sự.
Căn cứ chấm dứt	Căn cứ theo Điều 273 của Bộ luật Dân sự năm 2015.	Đây được xác định gần như một loại tài sản vĩnh viễn, và nó chỉ có thể chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác.

3. Sự cần thiết của việc xây dựng chế định quyền bề mặt thay thế cho quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất vừa được hiểu là một yếu tố nội hàm (của quyền sở hữu đất) nhưng đồng thời cũng được hiểu là một quyền độc lập (một tài sản ngang hàng với chính đất đai) trong khi quyền sử dụng đất trong hai trường hợp này có sự biểu hiện khác nhau. Bởi quyền sử dụng đất với tính chất là nội hàm của quyền sở hữu cho phép chủ sở hữu hoàn toàn có quyền sử dụng tài sản của mình và dựa trên ý chí của mình. Nhà nước có quyền quyết định đất sẽ được sử dụng vào mục đích gì… Trong khi đó thì các chủ thể sử dụng đất khác trong xã hội cũng có quyền sử dụng đất khi được nhà nước giao cho. Cùng một tên gọi là quyền sử dụng nhưng quyền sử dụng đất của họ lại hoàn toàn khác với quyền sử dụng đất của chủ sở hữu và họ chỉ được phép sử dụng vào mục đích nhà nước đã định từ trước.

Thứ hai, quy định quyền sử dụng đất là một quyền tài sản làm hình thành nên một hình thức sở hữu hoàn toàn không giống với bất kỳ tài sản nào khác. Với việc quy định quyền sử dụng đất là tài sản và đất đai cũng là tài sản tạo nên một chế độ sở hữu đa tầng. Đồng thời đặt ra yêu cầu là quyền sử dụng đất phải được giữ nguyên nội hàm chứ không thể tách ra như một quyền năng độc lập. Quyền của các tổ chức cá nhân sử dụng đất trong xã hội phải là một quyền năng khác, đúng với tính chất của việc sử dụng đất thuộc về sở hữu của một chủ thể khác. Đây là lý do cần xây dựng chế định quyền bề mặt thay vì quyền sử dụng đất hiện nay. Quyền bề mặt là quyền sử dụng đất của một chủ thể trên đất thuộc sở hữu của một chủ thể khác và chịu các hạn chế về sử dụng cũng như định đoạt.

Thứ ba, sự cần thiết phải phân định quyền giữa người có quyền sử dụng đất trên bề mặt và dưới lòng đất. Ở Việt Nam hiện nay thì việc sử dụng đất đai còn tương đối đơn giản đó là, chủ yếu sử dụng không gian nằm trên bề mặt tự nhiên của đất để trồng cây và xây dựng các công trình, việc xây dựng một số hộ chung cư và các khu trung tâm thương mại hiện nay cũng mới chỉ dẫn đến việc khai thác lòng đất cho mục đích để xe và chủ thể có quyền sử dụng đất thì sẽ có quyền sử dụng không gian phía trên cũng như phía dưới bề mặt theo chiều thẳng đứng. Tuy nhiên việc sử dụng đất trong tương lai sẽ không còn đơn giản như thế. Giống như các quốc gia tiên tiến ngày nay thì phần lòng đất sét được sử dụng dưới hai dạng thức:

– Nhà nước sử dụng lòng đất để xây dựng các công trình ngầm như đường đi bộ … Việt Nam những năm gần đây đã xuất hiện các đường đi bộ ngầm như đường Phạm Hùng, Ngã Tư Sở … và các đường giao thông ngầm cho các phương tiện như hầm Kim Liên. Tuy nhiên các công trình này mới chỉ được xây dựng ở phần không gian ngầm mà diện tích đất bề mặt cũng đồng thời được nhà nước sử dụng cho mục đích công chứ không thuộc về quyền sử dụng của các tổ chức cá nhân khác trong xã hội;

– Phần không gian dưới lòng đất được sử dụng bởi các chủ thể khác không phải là nhà nước. Họ có thể sử dụng các mặt bằng này để sản xuất kinh doanh và hình thành nên các trung tâm thương mại dưới lòng đất …

Nói tóm lại thì quy định về quyền sử dụng đất hiện nay đang vấp phải những vấn đề này khi quy định một quyền sử dụng toàn phần đối với toàn bộ không gian và lòng đất chỉ cho một chủ thể duy nhất. Trong khi đó nếu thay thế quyền sử dụng đất bằng một chế định về quyền bề mặt thì diện tích đất sẽ được nhân bản. Nhà nước đồng thời cũng không phải đối diện với những vấn đề pháp lý vướng mắc gì phải thu hồi lòng đất. Quyền bề mặt là một chủ thể có sẽ được giới hạn trên bề mặt đó cộng với phần đất bên dưới có mục đích đảm bảo cho việc sử dụng bình thường của các công trình đã tạo lập trên bề mặt.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013.