Phạm vi ủy quyền sử dụng đất như thế nào? Được ủy quyền sử dụng đất nhưng lại làm hợp đồng để đặt cọc để chuyển nhượng đất cho người khác có được không?
Phạm vi ủy quyền sử dụng đất như thế nào? Được ủy quyền sử dụng đất nhưng lại làm hợp đồng để đặt cọc để chuyển nhượng đất cho người khác có được không?
Tóm tắt câu hỏi:
Em có câu tình huống này đang phân vân, nhờ Luật sư giúp em với ạ. em xin cảm ơn ạ. Gia đình ông Lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 đường NCT thành phố X. Căn nhà có nguồn gốc là của bà Sơn được hưởng thừa kế từ cha, mẹ. Bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004. Tháng 5/ 2015, bà Sơn ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng căn nhà.Tháng 12/2015, bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đã đặt cọc trước số tiền là 50 triệu đồng với Ông Lâm. Hai bên dự định sẽ ký hợp đồng mua bán vào tháng 3/2016. Tuy nhiên sau đó vì không yên tâm với
1.Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn- ông Lâm , hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không?
2.Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về đại diện, ủy quyền và đặt cọc như sau:
“Điều 142. Đại diện theo ủy quyền
1. Đại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện.
2. Hình thức ủy quyền do các bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc ủy quyền phải được lập thành văn bản.”
“Điều 581. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Điều 584. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền
Bên được ủy quyền có các nghĩa vụ sau đây:
1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó;
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền;
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền;
4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền;
5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này”
Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Như bạn trình bày, Mảnh đất và căn nhà này thuộc quyền sở hữu của bà Sơn do thừa kế, bà Sơn đã ủy quyền cho ông Lâm sử dụng, sau đó bà Hoa dự định kí hợp đồng mua bán nhà với ông nên đã đặt cọc. Hiện tại bạn thắc mắc liệu ông Lâm có quyền bán nhà và việc đặt cọc đó có hiệu lực hay không? Tuy nhiên, bạn lại không nói rõ ông Lâm có được bà Sơn ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà hay không, do vậy để tư vấn cho bạn được chính xác, chúng tôi đặt ra hai trường hợp như sau:
Thứ nhất, ông Lâm được ủy quyền sử dụng căn nhà đồng thời được ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất đó. Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng Như vậy, việc ông Lâm đứng ra bán nhà và đất đó cho bà Hoa là hoàn toàn được và bà Hoa có thể yên tâm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở. Về việc bà Hoa đưa cho ông Lâm 50 triệu để đặt cọc, bạn cũng không nói rõ liệu giữa bà Hoa và ông Lâm có kí kết hợp đồng đặt cọc không? Vì Luật định việc đặt cọc phải lập thành văn bản nên nếu giữa hai người có lập hợp đồng bằng văn bản thì họp đồng đặt cọc đó có hiệu lực. Nếu giữa hai người chỉ thỏa thuận miệng, bà Hoa đưa 50 triệu cho ông Lâm thì việc đặt cọc đó không có giá trị pháp lý.
Thứ hai, ông Lâm chỉ được ủy quyền sử dụng nhà ở thì ông Lâm không có quyền chuyển nhượng mảnh đất và căn nhà đó cho bà Hoa.Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở là vô hiệu theo Điều 410 và Điều 128 Bộ Luật Dân sự 2005.
“Điều 410. Hợp đồng dân sự vô hiệu
1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
Hợp đồng vô hiệu vì vi phạm quy định của pháp
>>> Luật sư tư vấn pháp luật về vấn đề ủy quyền sử dụng đất: 1900.6568
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;”
