Phải làm gì khi chủ nhà không chịu trả tiền cọc thuê nhà?

1. Phải làm gì khi chủ nhà không chịu trả tiền cọc thuê nhà?

1.1. Khi không còn tiếp tục thuê nhà thì có thể đòi lại tiền đặt cọc hay không? 

Trong quá trình tiến hành hoạt động thuê nhà, nhằm mục đích đảm bảo niềm tin với nhau thì các chủ thể đã tiến hành hoạt động đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc đã không còn quá xa lạ trong quá trình thuê nhà của các chủ thể. Căn cứ theo quy định tại Điều 292 của Bộ luật dân sự năm 2015 có ghi nhận rằng, đặt cọc chính là một trong những biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ hay còn gọi là biện pháp nhằm mục đích đảm bảo lòng tin cho các bên trong quá trình giao dịch dân sự. Và đây cũng là một trong những biện pháp bảo đảm được người cho thuê và người thuê nhà sử giúp để chắc chắn rằng việc thuê nhà của các bên sẽ được thực hiện trên thực tế. Đồng thời bên cạnh đó căn cứ theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 có ghi nhận về đặt cọc, theo đó thì đặt cọc chính là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc một vật khác có giá trị tương đương trong một thời gian nhất định để đảm bảo cho quá trình giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính. Và nếu trong trường hợp, hợp đồng được giao kết và thực hiện trên thực tế thì tài sản đặt cọc đó sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được dùng để chơi trực tiếp vào nghĩa vụ trả tiền mà bên đặt cọc cần phải thực hiện, còn nếu  trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận của các bên thì tài sản đặt cọc đó sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc, còn nếu như trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận ban đầu của các bên thì sẽ phải trả lại khoản tiền đó cho bên đặt cọc kèm theo một khoản tiền khác có giá trị tương đương, chưa trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Vậy thì trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà, nhiều người đặt ra câu hỏi, nếu như không muốn thuê nhà nữa thì có thể đòi lại tiền đặt cọc hay không? Để trả lời được câu hỏi này thì cần phải dựa vào nhiều trường hợp khác nhau, và có thể dựa vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng gốc, cụ thể là:

– Nếu như hai bên có thỏa thuận về việc trả lại tiền đặt cọc hoặc không trả lại tiền đặt cọc cho bên thuê nhà, thì bên thuê và bên cho thuê sẽ thực hiện đúng theo thỏa thuận đó, nếu như trong hợp đồng có quy định cần phải thực hiện hợp đồng thuê nhà trong một khoảng thời gian nhất định sau đấy nếu chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì mới được trả lại khoản tiền đặt cọc, nếu bên thuê đáp ứng được điều kiện đó thì bên cho thuê sẽ có nghĩa vụ trả lại khoản tiền đặt cọc khi bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà;

– Và nếu như hai bên không có thoả thuận về vấn đề trả lại khoản tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê, thì nếu bên thuê không thực hiện hoạt động thuê nhà thì đương nhiên sẽ mất cọc, còn nếu như bên cho thuê không cho thuê nhà thì sẽ mất 02 lần số tiền đặt cọc đó. 

Tùy vào từng trường hợp cụ thể và do thỏa thuận của các bên để xác định xem bạn có được trả lại tiền đặt cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà hay không. Và nếu như trong trường hợp bạn được trả lại tiền đặt cọc nhưng chủ nhà không trả lại khoản tiền đó thì bạn cần phải xử lý theo nhiều cách thức khác nhau để bảo vệ quyền lợi của mình.

1.2. Biện pháp xử lý khi chủ nhà không chịu trả tiền cọc thuê nhà:

Có thể thấy, hiện nay pháp luật không có đặt ra các chế tài cụ thể khi chủ trọ không trả lại tiền cọc cho bên thuê nhà. Nếu như rơi vào trường hợp này, thì bên thuê cần phải thực hiện một số cách thức sau đây để đòi lại khoản tiền cọc, cụ thể như sau:

Thứ nhất, ngồi lại thỏa thuận thương lượng để yêu cầu bên chủ nhà trả lại khoản tiền đặt cọc, yêu cầu bên chủ nhà thực hiện đúng theo thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng, nếu không có thỏa thuận thì sẽ yêu cầu và thương lượng với bên chủ nhà để họ thực hiện theo quy định của pháp luật cụ thể là tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 như đã phân tích ở trên.

Thứ hai, nếu sau quá trình thỏa thuận thương lượng mà bên chủ nhà vẫn không trả lại khoản tiền đặt cọc, nhận thấy rằng bên chủ nhà không có thiện chí trả lại số tiền đó, thì người thuê nhà có thể khỏi ghé chủ nhà đến tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp về khoản tiền đặt cọc thuê nhà giữa hai bên theo thủ tục tố tụng dân sự. Nhìn chung thì quá trình khởi kiện đòi lại khoản tiền đặt cọc thuê nhà sẽ trải qua một số giai đoạn cơ bản như sau:

Bước 1: Bên thuê nhà sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để nộp đến tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bị đơn, bộ hồ sơ sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản như: Đơn khởi kiện, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng đặt cọc, giấy tờ tùy thân của người khởi kiện, và các loại giấy tờ tài liệu khác để chứng minh cho quyền lợi của mình bị xâm phạm.

Bước 2: Nộp đến tòa án nhân dân cấp quận nơi bị đơn cư trú thông qua nhiều cách thức khác nhau, có thể nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện hoặc gửi online qua Cổng thông tin điện tử của tòa án.

Bước 3: Tòa án sẽ tiến hành xem xét hồ sơ và thụ lý vụ việc, thời gian thụ lý sẽ dài hoặc ngắn tùy thuộc vào mức độ phức tạp của vụ việc. Trong thời gian này thì tòa án sẽ chuẩn bị xét xử và mở phiên tòa xét xử giải quyết vụ tranh chấp giữa các bên.

Thứ ba, nếu xét thấy chủ nhà có đầy đủ điều kiện để có thể hoàn trả lại khoản tiền đặt cọc nhưng chủ nhà đã cố tình lẩn tránh nghĩa vụ và không thực hiện việc hoàn trả số tiền đó, nhận thấy dấu hiệu của chủ nhà có yêu tố hình sự thì sẽ tố cáo đến cơ quan công an cấp quận. Bởi vì nếu như chủ nhà nhận khoản tiền đặt cọc tuy nhiên sau đó biết mình phải có nghĩa vụ hoàn trả lại khoản tiền nhưng đã không thực hiện nghĩa vụ này, nhận được khoản tiền đặt cọc thông qua một hợp đồng và giao dịch dân sự hợp pháp, sau đó này sinh ý định chiếm đoạt, thì sẽ thoải mãn cấu thành tội phạm căn cứ theo quy định tại Điều 175 của Bộ luật hình sự năm 2015 về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

2. Khi nào chủ nhà phải trả lại tiền đặt cọc cho bên thuê nhà? 

Với mục đích để đảm bảo cho hợp đồng sẽ được thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên thì pháp luật có quy định cụ thể về các trường hợp hoàn trả đối với số tiền đặt cọc của hai bên, cụ thể như sau:

Thứ nhất, bên đặt cọc từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận ban đầu. Trong trường hợp này thì nếu bên thuê nhà từ chối giao kết quá trình thực hiện hợp đồng khi chủ nhà có quyền không trả lại khoản tiền đặt cọc đó theo quy định của pháp luật nêu trên, quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi và hạn chế những thiệt hại mà bên chủ nhà có thể phải gánh chịu từ hoạt động từ chối giao kết hợp đồng của bên thuê nhà, vì trong khoảng thời gian đó thì bên chủ nhà đã không thể cho bên khách thuê và ký một hợp đồng thuê nhà khác. Do đó bên chủ nhà sẽ không phải trả lại khoản tiền đặt cọc và bên thuê nhà cũng sẽ không được nhận lại khoản tiền đặt cọc đó do họ đã vi phạm hợp đồng, trừ trường hợp các bên đã có thỏa thuận khác.

Thứ hai, trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối và giao kết thực hiện hợp đồng. Nếu chủ nhà từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đối với bên thuê nhà thì chủ nhà sẽ phải hoàn trả lại khoản tiền đặt cọc đó, ngoài ra thì chủ nhà còn phải trả thêm một khoản tiền tương ứng với số tiền đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 

Thứ ba, trường hợp hợp đồng được giao kết và được thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên. Trường hợp hợp đồng được thực hiện theo sự thỏa thuận thì bên chủ nhà sẽ phải trả lại cho bên thuê nhà số tiền đặt cọc đó hoặc số tiền đặt cọc này sẽ được bù trừ vào các khoản nghĩa vụ mà bên thuê nhà sẽ phải chịu. Hoặc sau khi bên thuê nhà đã thuê nhà cố định một khoảng thời gian (theo sự thỏa thuận của các bên, thực hiện đúng theo thời hạn được ghi nhận trong hợp đồng thuê) và nay không muốn tiếp tục thuê nhà nữa thì bên chủ nhà cũng sẽ phải hoàn trả lại khoản tiền đặt cọc đã giữ của bên thuê nhà. 

Như vậy thì có thể thấy, pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể và rõ ràng về mức xử phạt trong trường hợp chủ nhà không trả lại tiền đặt cọc cho người thuê mà chỉ quy định về việc ai vi phạm quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng thì sẽ mất khoản tiền đặt cọc. Tuy nhiên trong một số trường hợp nhất định nếu chủ nhà không hoàn trả khoản tiền đặt cọc cho người thuê nhà thì người thuê nhà hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, hoặc thậm chí có thể truy cứu trách nhiệm hình sự nếu nhận thấy dấu hiệu không trả tiền cọc cho người thuê thỏa mãn cấu thành tội phạm theo các tội danh tương ứng.

3. Tư vấn một số cách lấy lại tiền cọc thuê nhà vừa hợp tình và vừa hợp lý: 

Khi thuê trọ nếu như bên thuê không vi phạm các vấn đề trong hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả lại theo như thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên vẫn có rất nhiều trường hợp bên đặt cọc từ chối thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên nhận đặt cọc vẫn sẽ hoàn trả đầy đủ các khoản tiền đặt cọc trước đó, hoặc nếu như bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì sẽ phải chịu trách nhiệm trả cho bên đặt cọc số tiền đã cọc đó. Dưới đây là một số cách thức để lấy lại khoản tiền đặt cọc thuê nhà sao cho hợp lý:

Thứ nhất, thông báo với chủ nhà về thôi điểm muốn chuyển nhà. Để lấy lại khoản tiền đặt cọc hiệu quả nhất thì bạn nên thông báo với chủ nhà một khoảng thời gian hợp lý. Tránh trường hợp dừng hợp đồng thuê nhà một cách đột ngột mà không thông báo với chủ nhà rất dễ khiến bạn mất luôn số tiền đặt cọc và không thể đòi lại được do đã vi phạm những thỏa thuận và cam kết ban đầu.

Thứ hai, dọn dẹp phòng sạch sẽ trước khi chuyển nhà. Có rất nhiều trường hợp khi chuyển nhà thì người thuê đã không thể nhận lại được khoản tiền đặt cọc với lý do bỏ lại những vật dụng không cần thiết, khi đó thì nhiều chủ nhà sẽ nghĩ rằng khách chưa chuyển đi và tìm cớ để trừ vào tiền đặt cọc thuê nhà. Để tránh trường hợp này xảy ra thì bạn nên thu dọn tất cả những vật dụng cá nhân và dọn dẹp sạch sẽ phòng của mình, trả lại hiện trạng ban đầu khi thuê, lúc này thì chủ nhà sẽ không có bất kỳ lý do nào để giữ lại số tiền đặt cọc của bạn.

Thứ ba, quay phim và chụp ảnh lại không gian nhà thuê. Hành vi này để chứng minh rằng bạn không phải mất thêm những khoản chi phí nào để sửa chữa những thiết bị đã hỏng hóc một cách vô lý, vì thế cho nên cần phải chụp lại từng ngóc ngách trong nhà để có thể làm bằng chứng để chứng minh rằng mình không gây thiệt hại cho chủ nhà.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).