Nội dung sơ đồ thửa đất thể hiện như thế nào là đúng và đủ? Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì sơ đồ thửa đất phải thể hiện những thông tin gì thì mới đúng và đủ?
Mục lục bài viết
1. Bổ sung thông tin giáp ranh trong sổ đỏ?
Tóm tắt câu hỏi:
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi có mua căn nhà và được chuyển nhượng và cấp sổ đỏ. Nhưng trên sổ đỏ, trích lục đất không ghi giáp ranh với các hộ kề bên thì có ảnh hưởng gì không ạ. Nếu giờ Tôi muốn ghi giáp ranh các hộ gia đình trên trích lục thì phải làm thủ tục gì không ạ? Xin trân trọng cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Theo quy định pháp luật đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo như bạn trình bày bạn đang thắc mắc là trên thông tin sổ đỏ và trên trích lục bản đồ địa chính của gia đình bạn không có thông tin về giáp ranh với các hộ liền kề.
Luật sư tư vấn những nội dung thể hiện trên sơ đồ thửa đất:1900.6568
Theo quy định tại Điều 3,
– Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm
– Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
– Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
– Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
– Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
– Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;
Nội dung của Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. Theo quy định tại Điều 12, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành như sau:
“Điều 12. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận
1. Sơ đồ thửa đất được thể hiện theo quy định như sau:
a) Sơ đồ thửa đất thể hiện các thông tin gồm
– Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;
– Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc – Nam;
– Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;
– Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
Trường hợp đất có nhà chung cư mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ căn hộ là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó;
b) Những trường hợp không thể hiện sơ đồ gồm:
– Cấp một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp;
– Đất xây dựng công trình theo tuyến. Ví dụ: “Đường giao thông, đường dẫn điện, đường dẫn nước của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT”.
2. Sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện theo quy định sau:
a) Sơ đồ nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bằng đường nét đứt liên tục trên sơ đồ thửa đất tại vị trí tương ứng với thực địa; trường hợp đường ranh giới nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trùng với ranh giới thửa đất thì thể hiện theo ranh giới thửa đất;
b) Sơ đồ nhà ở (trừ căn hộ chung cư), công trình xây dựng thể hiện phạm vi ranh giới xây dựng (là phạm vi chiếm đất tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao) của nhà ở, công trình xây dựng;
c) Trường hợp căn hộ chung cư thì thể hiện sơ đồ mặt bằng của tầng nhà chung cư có căn hộ; trong đó thể hiện vị trí, hình dáng mặt bằng theo tường bao ngoài của căn hộ (không thể hiện từng phòng trong căn hộ), ký hiệu (mũi tên) cửa ra vào căn hộ, kích thước các cạnh của căn hộ;
d) Trường hợp chứng nhận bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận thì thể hiện bổ sung hoặc chỉnh lý sơ đồ tài sản cho phù hợp và đóng dấu xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp chứng nhận bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất mà không thể bổ sung, chỉnh lý sơ đồ tài sản trên trang 3 của Giấy chứng nhận thì thể hiện vào Trang bổ sung Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có nhu cầu.”
Như vậy, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về mặt quy định sẽ phải thể hiện số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng. Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có mua mảnh đất, nhưng không có thông tin ghi giáp ranh với các hộ liền kề trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về mặt nguyên tắc, thì nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đúng đối tượng, điều kiện, thẩm quyền, và trình tự, thủ tục cấp thì sẽ được coi là hợp pháp, việc không thể hiện thông tin về công trình giáp ranh không đồng nghĩa với việc giấy chứng nhận không có giá trị pháp lý, tuy nhiên, vì không thể hiện thông tin giáp ranh với các hộ liền kề có thể dễ dẫn đến trình trạng tranh chấp về đất đai.
Do bạn không nêu rõ bạn nhận chuyển nhượng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào thời gian nào nên theo quy định hiện hành về các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như quy định nêu trên không thể hiện thông tin giáp ranh với các hộ liền kề.
Tuy nhiên thông tin trên sơ đồ thửa đất được thể hiện trên cơ sở bản đồ địa chính hoặc bản trích đo địa chính hoặc tài liệu đo đạc khác đã được sử dụng để cấp Giấy chứng nhận. Nội dung sơ đồ gồm: hình thể thửa đất; chiều dài các cạnh thửa đất; số thửa hoặc tên công trình giáp ranh; chỉ dẫn hướng Bắc – Nam; chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình có liên quan đến thửa đất. Như vậy bạn có thể căn cứ theo quy định trên để yêu cầu cơ quan chức năng thực hiện đúng quy định, bổ sung thông tin trên giấy chứng nhận cho bạn.
2. Thủ tục đối chiếu xác định giáp danh – lối đi chung?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin hỏi luật sư: Tôi có một thửa đất ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà sơ đồ thửa đất lại không thể hiện ngõ đi chung (hiện tại tôi đang sử dụng lối đi chung), việc thể hiện sơ đồ thửa đất như vậy đã đúng chưa? Xin luật sư cho biết. Xin cám ơn luật sư.
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về sơ đồ thửa đất như sau:
“1. Sơ đồ thửa đất được thể hiện theo quy định như sau:
a) Sơ đồ thửa đất thể hiện các thông tin gồm:
– Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;
– Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc – Nam;
– Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;
– Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
…”
Theo quy định trên, trên sơ đồ thửa đất đất của bạn không thể hiện lối đi chung không phải là không phù hợp quy định của pháp luật, bởi sơ đồ thửa đất có thể lập trước hoặc lập sau khi lối đi chung hình thành. Ngoài ra thông tin về lối đi chung không phải là thông tin bắt buộc phải thể hiện trên sơ đồ thửa đất.
Luật sư
Trong sơ đồ thửa đất, cần thể hiện đầy đủ những thông tin nêu trên như chiều dài, chiều rộng thửa đất hay các công trình giáp ranh… Việc bạn muốn biết ranh giới chung hay lối đi chung giữa gia đình bạn với các bất động sản liền kề thì bạn có thể trực tiếp tới ủy ban nhân dân cấp xã nơi đang có đất để đối chiếu.
