Hợp đồng mua bán nhà đất là một loại hợp đồng dân sự, thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên (bên bán nhà đất và bên mua nhà đất). Vậy các nội dung chính phải có trong hợp đồng mua bán nhà đất bao gồm những gì?
Mục lục bài viết
1. Nội dung chính phải có trong hợp đồng mua bán nhà đất?
Hợp đồng mua bán nhà đất là một loại hợp đồng dân sự, thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên (bên bán nhà đất và bên mua nhà đất), theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà đất, bên mua nhà đất thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản dựa trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận của cơ quan nhà nước bằng hình thức công chứng, chứng thực.
Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật Dân sự 2015 cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp pháp luật có quy định khác. Theo đó, nội dung chính phải có trong hợp đồng mua bán nhà đất bao gồm những nội dung sau:
– Thứ nhất: Thông tin cá nhân của các bên (bên bán nhà đất và bên mua nhà đất), bao gồm có:
+ Họ tên đầy đủ;
+ Năm sinh;
+ Số CMND/CCCD/Hộ chiếu và ngày cấp, nơi cấp;
+ Địa chỉ (địa chỉ thường trú và nơi ở hiện tại);
+ Phương thức liên hệ (số điện thoại, email).
– Thứ hai: đối tượng của hợp đồng mua bán nhà đất
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà đất là nhà và đất (tài sản gắn liền với đất). Mô tả các đặc điểm của nhà và đất như:
+ Thông tin về loại đất;
+ Diện tích của đất và nhà ở;
+ Vị trí của đất và nhà ở trên đất;
+ Số hiệu của thửa đất;
+ Ranh giới của thửa đất với các thửa đất liền kề;
+ Tình trạng thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
– Thứ ba: Giá và phương thức, thời hạn thanh toán
Giá và phương thức, thời hạn thanh toán do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên.
– Thứ tư: Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo.
– Thứ năm: Quyền và nghĩa vụ của các bên.
– Thứ sáu: Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có).
– Thứ bảy: Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.
– Thứ tám: Phạt vi phạm hợp đồng.
– Thứ chín: Giải quyết tranh chấp.
– Thứ mười: Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.
Lưu ý rằng, nội dung trong hợp đồng mua bán nhà đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng đất mà nhà nước giao, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Những lưu ý khi ghi một số thông tin trong hợp đồng mua bán nhà đất:
Khi ghi thông tin trong hợp đồng mua bán nhà đất, cần lưu ý một số các vấn đề sau:
– Thứ nhất, thông tin về nhà đất: Thông tin về thửa đất, nhà ở trong hợp đồng mua bán đất được ghi theo đúng thông tin tại trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
– Thứ hai, giá bán nhà đất: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do bên mua và bên bán tự thỏa thuận nhưng nên ghi theo đúng giá thực tế mà hai bên đã thống nhất, không nên ghi thấp hơn để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, vì sẽ có nhiều rủi ro khi ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế các bên đã thỏa thuận (ví dụ như có tranh chấp sau này, phạt hành chính thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự).
– Thứ ba, nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí khi mua bán nhà đất: Theo quy định của pháp luật, khi mua bán nhà đất, các bên phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, lệ phí cấp giấy chứng nhận. Pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận với nhau ai là người nộp những khoản tiền này cho cơ quan nhà nước (nộp thay người có nghĩa vụ). Vì thế, các bên hoàn toàn có thể tự thỏa thuận về vấn đề này, nếu không có thỏa thuận gì thì nghĩa vụ nộp những khoản tiền này theo pháp luật quy định là của ai thì người đó phải chịu trách nhiệm thực hiện.
– Thứ tư, chuyển giao giấy tờ và nghĩa vụ đăng ký biến động: thông thường thì bên mua đất sẽ nhận là người đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Để người mua đất đủ điều kiện đăng ký biến động thì bên bán nhà đất phải có nghĩa vụ giao giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bên mua đất trước khi nộp hồ sơ đăng ký biến động. Do vậy, bên mua đất cần lưu ý để yêu cầu bên bán đất giao Giấy chứng nhận và các giấy tờ khác có liên quan để thực hiện đăng ký sang tên.
3. Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất:
Pháp luật quy định, khi mua bán nhà đất, các bên phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật về công chứng. Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất phải là tổ chức có trụ sở trong địa bàn tỉnh của nơi có đất. Khi các bên đến, cần mang theo những giấy tờ sau:
– Bên bán nhà đất:
+ Phiếu yêu cầu công chứng;
+ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (Bản sao);
+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;
+
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ gốc).
– Bên mua nhà đất:
+ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (Bản sao);
+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;
+ Giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực nếu được ủy quyền để thực hiện việc mua nhà đất.
– Về hợp đồng mua bán nhà đất: Các bên có thể soạn trước hợp đồng mua bán nhà đất (với các nội dung chính trong hợp đồng mua bán nhà đất đã nêu ở mục trên). Tuy nhiên, các bên có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất theo thỏa thuận của các bên khi đến thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất.
Bước 2: thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoàn toàn đầy đủ, hợp lệ thì công chứng viên thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Nếu hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thiếu giấy tờ thì công chứng viên yêu cầu người thiếu giấy tờ bổ sung các giấy tờ còn thiếu.
Bước 3: ghi lời chứng
– Người yêu cầu công chứng (bên mua và bên bán nhà đất) tự mình đọc lại dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc công chứng viên đọc cho hai bên nghe nếu như có đề nghị.
– Cả hai bên mua bán nhà đất đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì trực tiếp ký vào từng trang của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trước mặt công chứng viên.
– Công chứng viên yêu cầu hai bên mua bán đất xuất trình bản chính của những giấy tờ đã nêu ở mục trên để đối chiếu
– Công chứng viên ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trước mặt hai bên mua bán nhà đất.
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự 2015.
