Những vấn đề pháp luật cần biết khi kinh doanh bất động sản

Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị cao. Bất động sản gắn liền với đời sống, kinh tế, có tác động rất lớn đến nền kinh tế và rất nhiều lĩnh vực khác. Chính vì vậy, kinh doanh bất động sản là một ngành nghề không thể thiếu đối với bất kỳ quốc gia, nền kinh tế nào. Để kinh doanh, một trong những vấn đề đầu tiên và quan trọng cần lưu ý là vấn đề pháp lý, cần phải nắm được quy định pháp luật một cách đầy đủ, toàn diện mới có thể kinh doanh đúng pháp luật và hướng tới lợi nhuận.

1. Nhóm hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

Hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản (làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản).

Hoạt động sàn giao dịch bất động sản (tổ chức và vận hành nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản).

2. Đăng ký kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản

Khác với một số ngành nghề mà dù là tổ chức hay cá nhân đều có quyền kinh doanh, chỉ doanh nghiệp mới có quyền kinh doanh bất động sản (trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên).

Bên cạnh đó, vì kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật, đặc biệt phải đảm bảo có vốn điều lệ ít nhất 20 tỷ đồng (trừ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản).

Với loại hàng hóa có giá trị cao như bất động sản, chủ đầu tư cũng cần nhiều vốn hơn để đảm bảo việc kinh doanh, xoay vòng vốn ổn định. Để tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng (Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).

Đối với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế đầy đủ. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định, có thể bị phạt tiền với mức phạt từ 50 triệu – 60 triệu đồng theo quy định tại Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

3. Các khoản thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Thuế thu nhập doanh nghiệp 

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ kê khai và đóng thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động kinh doanh của mình.

Trong đó, cần đặc biệt lưu ý, các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế suất với mức cao nhất (20%) và phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế.

Bên cạnh đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập cá nhân (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế thu nhập cá nhân 10%).

Thuế giá trị gia tăng

Hoạt động kinh doanh bất động sản, nhìn chung, chịu thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%; riêng hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở 2014 chịu thuế suất thuế giá trị gia tăng là 5%.

Tuy nhiên, tùy theo hoạt động kinh doanh cụ thể mà giá tính thuế sẽ được xác định khác nhau. Ngoài ra, doanh nghiệp vẫn phải đảm bảo trách nhiệm kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật.

4. Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh

Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản,  nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân là đối tượng được phép đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể:

– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án…

– Chủ đầu tư đã gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và nhận được văn bàn trả lời của cơ quan này về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;

– Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng…

Trong trường hợp bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng bảo lãnh theo quy định, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

5. Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu cá nhân kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký mã số thuế và nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới Bất động sản.

Bên cạnh đó, phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh môi giới bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Không lập hợp đồng hoặc hợp đồng môi giới bất động sản không đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản.

6. Hợp đồng môi giới bất động sản có phải công chứng không?

Hoạt động môi giới bất động sản cùng với tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản nằm trong số những dịch vụ bất động sản phải lập hợp đồng khi các bên tiến hành giao dịch, trao đổi với nhau. Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, những nội dung liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản được quy định tại chương IV – Kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Theo đó, hợp đồng môi giới cũng như các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác phải được lập thành văn bản. Việc công chứng văn bản này do các bên thoả thuận với nhau. Như vậy, hợp đồng môi giới bất động sản không nhất thiết phải có công chứng.

Tuy nhiên các bên kinh doanh dịch vụ bất động sản cần chú ý lập hợp đồng dịch vụ phải có đầy đủ các nội dung theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản như: Tên, địa chỉ của các bên;  Đối tượng và nội dung dịch vụ; Yêu cầu và kết quả, thời hạn thực hiện dịch vụ; Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ…

Nếu môi giới hoặc kinh doanh các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác mà không lập hợp đồng hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định, chủ thể có thể bị phạt tiền với mức phạt từ 30 triệu đồng đến  40 triệu đồng (Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

7. Phạt chủ đầu tư đến 300 triệu nếu chuyển nhượng nhà chưa có Sổ đỏ

Sổ đỏ là một trong những điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà, đất. Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng nhà chưa có Sổ đỏ có thể bị phạt đến 300 triệu đồng. Cụ thể, khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản bị phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng trong các trường hợp sau:

– Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;

– Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;

– Chuyển nhượng khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định…

Trên đây là những vấn đề pháp luật cần biết khi kinh doanh bất động sản, trường hợp cần hỗ trợ thêm các vấn đề có liên quan, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Công ty luật TNHH Dương Gia để được tư vấn.