Môi giới là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hoá, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Vậy những rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc với bên môi giới là gì?
Mục lục bài viết
1. Những rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc với bên môi giới:
1.1. Bên môi giới có được ký hợp đồng đặt cọc với bên mua đất:
Khoản 2 Điều 3
– Tìm kiếm đối tác đáp ứng những điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng;
– Đại diện theo ủy quyền để thực hiện những công việc liên quan đến những thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
– Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho những bên trong việc đàm phán, việc ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Thêm nữa, Điều 66 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH năm 2020 do Văn phòng Quốc hội ban hành hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản quy định về doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền như sau:
– Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo đúng quy định của pháp luật;
– Yêu cầu khách hàng cung cấp về những hồ sơ, thông tin về bất động sản;
– Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo như thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng;
– Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân có kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện những công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản mà đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới;
– Các quyền khác ở trong hợp đồng.
Về nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì ở tại Điều 67 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH năm 2020 do Văn phòng Quốc hội ban hành hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản có quy định:
– Thực hiện đúng với hợp đồng đã ký với khách hàng;
– Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và phải chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;
– Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
– Thực hiện chế độ báo cáo theo đúng quy định của pháp luật và phải chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Bồi thường các thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
– Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật;
– Các nghĩa vụ khác ở trong hợp đồng.
Theo các quy định nêu trên, doanh nghiệp môi giới bất động sản sẽ chỉ được thực hiện những dịch vụ trung gian cho các bên mà có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hay cho thuê mua bất động sản và có hưởng thù lao, hoa hồng môi giới từ những giao dịch này. Thu hoặc nhận tiền đặt cọc cho việc giao kết và thực hiện những hợp đồng giao dịch bất động sản không thuộc trong phạm vi nội dung môi giới bất động sản, không có trong các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp môi giới bất động sản theo đúng quy định của pháp luật. Pháp luật không có một quy định cụ thể nào về việc doanh nghiệp môi giới bất động sản sẽ có quyền thu tiền đặt cọc của khách hàng.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 292 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc chính là một trong các biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng Đặt cọc là việc một bên có giao cho bên kia một khoản tiền hoặc giao kim khí quý, đá quý hoặc giao vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, mục đích của việc đặt cọc chính là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc là thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ là một bên trung gian, không phải là bên có các quyền và nghĩa vụ trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Do đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản sẽ không có quyền trực tiếp ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận (thu) khoản tiền đặt cọc cho việc giao kết hoặc thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản.
Do vậy, các bên trong hợp đồng giao dịch bất động sản cần phải trực tiếp ký kết hợp đồng đặt cọc và
1.2. Những rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc với bên môi giới:
Việc đặt cọc trong quá trình mua bán nhà đất là một bước rất quan trọng nhằm để bảo đảm sự chắc chắn và tính minh bạch của cả quá trình giao dịch. Mục đích chính của việc này đó là tạo ra một cơ hội để chủ đất và người mua thể hiện được sự cam kết đối với quá trình mua bán hay hợp đồng bán đất. Tuy nhiên, việc người nhận cọc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất sau khi đã đặt cọc không phải lúc nào cũng là một điều chắc chắn. Điều này có nghĩa là việc đặt cọc sẽ không tạo ra một cam kết tuyệt đối, mà thay vào đó, đây chỉ là một biện pháp bảo đảm giúp đảm bảo được việc thực hiện nghĩa vụ ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất.
Nói cách khác thì việc đặt cọc mua bán nhà đất không đồng nghĩa với việc bắt buộc một trong hai bên sẽ phải thực hiện giao dịch. Thay vào đó thì nó là một công cụ hữu ích để tạo ra sự ổn định và tăng cường về sự tin tưởng giữa các bên tham gia trong hợp đồng. Tự nhiên, sau khi đã nhận cọc, nếu như bên nhận cọc quyết định không thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì điều này không chỉ là việc chấm dứt đơn phương hợp đồng đặt cọc mà nó còn tạo ra một loạt những nghĩa vụ cần phải được thực hiện. Trong tình huống này thì bên nhận cọc không chỉ phải thực hiện về nghĩa vụ trả lại cọc mà sẽ còn phải đối mặt với những hậu quả pháp lý như phạt cọc và các nghĩa vụ khác mà cả hai bên đã thống nhất và thỏa thuận từ trước.
Mặc dù quá trình đặt cọc khi mua nhà đất mang lại sự chắc chắn cho bên mua, nhưng lại không thể phủ nhận rằng nó cũng đi kèm với các rủi ro tiềm ẩn. Trong tình huống bất lợi thì người đặt cọc có thể phải đối mặt với các thách thức đặc biệt, đặc biệt là khi bên nhận cọc lại không tuân thủ cam kết đã đặt ra. Rủi ro lớn nhất xuất phát từ việc bên nhận cọc không thực hiện trả lại phần tiền cọc, phạt cọc, và những nghĩa vụ khác mà cả hai bên đã thống nhất với nhau. Trong trường hợp này, nếu như bên nhận cọc không có đủ tiềm lực về tài chính để hoàn trả, hoặc tỏ ra chây ỳ và từ chối thanh toán thì người đặt cọc sẽ đối diện với thách thức lớn khi cố gắng thu hồi lại số tiền mình đã bỏ ra để đặt cọc. Các vấn đề như là khó khăn trong việc chuyển quyền sử dụng đất do đất đang bị dính quy hoạch, hoặc do đất chưa có sổ đỏ, cũng là những tình huống có thể xảy ra, tạo ra những vướng mắc khó giải quyết và khả năng bị mất trắng số tiền đã đặt cọc là rất lớn, tạo ra một thách thức lớn mà người đặt cọc cần phải đối mặt.
2. Những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc:
– Kiểm tra pháp lý của bất động sản: Trước khi đặt cọc phải thực hiện kiểm tra pháp lý một cách kỹ lưỡng về bất động sản đang có dự định mua. Xác định rõ các giấy tờ liên quan, như là sổ đỏ, quyết định quy hoạch, giấy phép xây dựng,…nhằm để đảm bảo rằng tài sản không gặp vấn đề pháp lý nào.
– Thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng cọc: Đọc kỹ và hiểu rõ về nội dung của hợp đồng cọc. Xác định về mức cọc, điều kiện trả cọc, và bất kỳ các điều khoản nào quan trọng khác. Đảm bảo về mọi thỏa thuận đều được ghi chép một cách rõ ràng.
– Xác nhận mục đích sử dụng và quy hoạch: Đối với những người đặt cọc mua nhà đất thì việc xác nhận mục đích sử dụng của bất động sản và tình trạng quy hoạch của bất động sản là điều quan trọng. Điều này giúp tránh được những vấn đề không mong muốn sau này.
– Hạn chế điều kiện trả cọc: Trong hợp đồng cọc, cố gắng hạn chế điều kiện mà người đặt cọc có thể bị mất cọc. Điều này bao gồm có cả việc xác định rõ về điều kiện mà nếu không thực hiện thì có quyền nhận lại toàn bộ hoặc một phần của số tiền cọc.
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH năm 2020 do Văn phòng Quốc hội ban hành hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản.
