Nhiều người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mua đất nằm trong quy hoạch gặp rắc rối như nào?
Nhiều người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mua đất nằm trong quy hoạch gặp rắc rối như nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Kính gửi luật sư: Ngày 29/04/2011 mẹ chồng tôi có ký hợp đồng công chứng mua một phần đất trên mảnh đất khoảng 200m2 của cậu chồng tôi với diện tích 58.2 m2 (trong đó có 20m2 là đất thổ cư) tọa lạc tại đường Phú Châu, phường Tam Bình, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh. Mẹ chồng tôi đã đóng thêm tiền để chuyển thổ cư hết phần đất còn lại và xây ngôi nhà cấp 4 (giấy phép xây dựng do cậu chồng đứng tên xin phép). Tuy nhiên, vị trí đất nằm giáp với mặt tiền con hẻm và một phần đất của ngôi nhà vướng vào quy hoạch đường giao thông dự phòng. Nếu trừ phần đất quy hoạch làm đường thì ngôi nhà chỉ còn khoảng hơn 40 m2. Hiện tại, gia đình tôi rất muốn tách sổ đỏ cho rõ ràng vì sợ tranh chấp về sau (nhà tôi đã được cấp số nhà và sổ hộ khẩu nhưng chưa hoàn công nhà). Tuy nhiên, tôi có nhờ một số người bên nhà đất tư vấn thì họ bảo đất nhà tôi vướng quy hoạch, trừ phần quy hoạch ra thì không đủ diện tích tách thửa theo quy định, chỉ có cách làm sổ chung. Điều này tôi cũng có tìm hiểu và cũng biết quy định về diện tích tách thửa tại Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn một số thắc mắc như sau:
1. Nếu không tách được sổ đỏ thì liệu hợp đồng mua bán công chứng có đủ cơ sở pháp lý để tránh việc tranh chấp sau này và bảo vệ quyền lợi chính đáng của gia đình tôi hay không vì thời gian qua đi đến đời con đời cháu thì không biết sẽ ra sao.
2. Nếu cứ quy hoạch kéo dài từ năm này qua năm khác thì tôi sẽ phải làm gì? Vì nhà không có sổ đỏ tôi rất thiệt thòi, không thể cầm cố vay mượn khi có việc cần.
3. Nếu tôi muốn làm sổ chung thì sẽ tiến hành thế nào vì có vẻ phía bên chủ đất họ không muốn làm sổ chung với lý do là phức tạp, rườm rà.
4. Nếu tôi làm sổ chung mà sau này nhà nước bỏ quy hoạch phóng đường con hẻm thì trên giấy tờ diện tích đất của tôi có được thay đổi đúng theo diện tích đang sử dụng không?
Kính nhờ luật sư giải đáp và hướng dẫn giúp tôi cùng gia đình. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Thứ nhất về hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 126 “Luật đất đai 2013” quy định hình thức bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có công chứng, chứng thực.
Khi mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực sẽ có giá trị pháp lý, chứng minh việc chuyển nhượng từ người cậu cho mẹ chồng bạn.
Thứ hai, quyền lợi khi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung, nếu diện tích sử dụng đất hiện tại của gia đình bạn không đủ điều kiện để tách thửa thì bạn có quyền yêu cầu người chuyển nhượng thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chung. Lúc này, quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung, tức có nghĩa là sở hữu chung theo phần theo quy định tại Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015:
"1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Khi đủ điều kiện tách thửa, căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng, diện tích đất sử dụng thực tế, hai bên có quyền yêu cầu tách và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất của địa phương bạn: Theo quy định tại Khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
>>> Luật sư tư vấn nhiều người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 1900.6568
"3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật này."
Như vậy, bạn phải xác định rõ tại địa phương bạn là ủy ban nhân dân cấp huyện có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa? Nếu có kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà sau 03 năm không thực hiện theo kế hoạch sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, có quy hoạch mà quy hoạch vẫn tồn tại thì bạn vẫn sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng đất.
