Nhân viên ngân hàng định giá sai giá trị tài sản thế chấp. Đòi lại tài sản cho mượn thế chấp vay vốn làm ăn kinh doanh.
Nhân viên ngân hàng định giá sai giá trị tài sản thế chấp. Đòi lại tài sản cho mượn thế chấp vay vốn làm ăn kinh doanh.
Tóm tắt câu hỏi:
thưa luật sư tôi có vấn đề cần sự tư vấn của luật sư do hiện nay tôi rất hoang mang có thể mất trắng nhà ở. tôi cho cô họ mượn sổ đỏ thế chấp làm ăn kinh doanh đến nay do thất bại nên không trả nợ được theo hợp đồng thì tôi phải trả toàn bộ số tiền cô họ tôi vay. nhưng có hai hợp đồng như sau: 1 hợp đồng đứng tên tôi nhưng do cán bộ ngân hàng làm sai giá trị của bìa đỏ ( gấp 10 lần) thì cán bộ thẩm định ngân hàng có trách nhiệm gì không? tôi không trực tiếp nhận một đồng nào trong hợp đồng này một hợp đồng công ty của cô họ tôi đứng tên ( tôi ủy quyền ) tôi muốn lấy bìa đỏ thì có thể chỉ nộp số tiền gốc được không?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
* Cơ sở pháp luật:
– Bộ luật Hình sự sửa đổi 2009;
* Nội dung:
Theo Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”
Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên bảo đảm hay bên thế chấp. Ngược lại, bên có quyền được gọi là bên được bảo đảm, hay bên nhận thế chấp.
Về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, cá nhân không có quyền sở hữu đối với đất đai nhưng có quyền sử dụng đất và họ được dùng quyền sử dụng đất để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính, nếu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính.
Với những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng bạn đã tự mình thế chấp sổ đỏ của mình để vay tiền cho cô họ bạn làm ăn kinh doanh ( một lần bạn tự thực hiện thủ tục thế chấp, một lần ủy quyền cho phía công ty của cô họ bạn thực hiện). Tuy nhiên, cán bộ ngân hàng đã thẩm định sai giá trị quyền sử dụng đất của bạn và cô họ bạn cũng không có khả năng thanh toán khoản vay trên với ngân hàng.
Thứ nhất, về trách nhiệm của cán bộ thẩm định giá của ngân hàng.
Theo khoản 1 và khoản 5 Điều 30 Luật Giá 2012 có quy định quy trình thẩm định giá tài sản như sau:
“1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
…5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá;”
Như vậy, việc thẩm định giá tài sản cần phải xác định theo giá trị thị trường căn cứ vào địa điểm, thời điểm nhất định. Trong trường hợp này, việc thẩm định giá trị sổ đỏ của cán bộ ngân hàng cần phải định giá theo giá trị thị trường tại một địa điểm vào thời điểm ký hợp đồng để bảo đảm đối với số tiền vay. Việc thẩm định giá là một trong những cơ sở để Ngân hàng xem xét duyệt mức cho vay theo phương thức có tải sản bảo đảm. Mức cho vay được tính toán có sự kết hợp với sự xem xét tính ổn định của thị trường, cũng được xem là giá tài sản để xử lý tài sản thế chấp.
Có thể thấy, việc thẩm định không chính xác giá trị tài sản bảo đảm cho một khoản vay là hành vi có nguy cơ gây ra thiệt hại lớn cho phía ngân hàng khi tài sản bảo đảm được định giá cao hơn nhiều lần giá trị thật của nó. Trong trường hợp của bạn, cán bộ Ngân hàng đã định giá tài sản bảo đảm là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn gấp 10 lần giá trị thực tế của nó, đồng thời khoản vay dựa trên tài sản bảo đảm đó cũng nhiều khả năng không thể trả được nên thiệt hại có thể gây ra là rất lớn. Vì bạn không cung cấp thông tin cụ thể về giá trị tài sản bảo đảm được định giá sai và Ngân hàng thuộc sở hữu Nhà nước hay tư nhân, vậy nên, căn cứ vào lỗi của cán bộ thẩm định giá, trách nhiệm người này có thể phải chịu là:
+ Nếu cán bộ ngân hàng có lỗi vô ý để xảy ra sai sót trên thì có thể bị kỉ luật, yêu cầu bồi thường thiệt hại theo nội quy Ngân hàng hoặc có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Thiếu trách nhiệm gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản Nhà nước” theo Điều 144 Bộ luật hình sự 1999 hoặc về tội “Vô ý gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản” theo Điều 145 Bộ luật hình sự 1999. Trong trường hợp này, việc định giá tài sản không chính xác không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng cho vay tài sản, thiệt hại có thể phát sinh nếu cô bạn không thể thanh toán khoản nợ là rủi ro mà phía Ngân hàng phải gánh chịu.
+ Nếu bị xác định là lỗi cố ý trong việc xảy ra sai sót trong khâu định giá tài sản bảo đảm, cán bộ Ngân hàng có thể phải đồng thời chịu kỉ luật sa thải và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo nội quy Ngân hàng và trách nhiệm hình sự. Nếu cán bộ ngân hàng cố ý định giá không chính xác giá trị tài sản bảo đảm để nhằm thông đồng với bên vay chiếm đoạt tài sản của Ngân hàng thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về “Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 139 Bộ luật hình sự sửa đổi 2009. Nếu người này thực hiện hành vi để làm thất thoát tài sản của ngân hàng vì những mục đích khác thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về “Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản” theo Điều 143 Bộ luật hình sự sửa đổi năm 2009.
Trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp tài sản sẽ bị vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2005 như sau: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.”
Do đó, các bên có nghĩa vụ trả lại cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, việc hợp đồng vay bị vô hiệu không ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch bảo đảm trong trường hợp này bởi giao dịch bảo đảm đã đi vào giai đoạn có hiệu lực kể từ thời điểm cô họ bạn nhận tiền vay từ Ngân hàng. Vậy nên, Ngân hàng chỉ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn sau khi nhận lại được toàn bộ số tiền đã cho cô họ bạn vay. Nếu cô họ bạn không trả khoản vay cho Ngân hàng thì quyền sử dụng đất của bạn sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Thứ hai, về vấn đề nhận lại tài sản bảo đảm là sổ đỏ tại Ngân hàng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 357 Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng thế chấp tài sản chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt. Vì hợp đồng vay tài sản được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp nên muốn nhận lại được tài sản bảo đảm là sổ đỏ từ Ngân hàng, bạn cần phải thực hiện hết các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về hợp đồng vay tài sản đối với Ngân hàng.
Điều 474 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ trả nợ của bên vay như sau:
“1. Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
2. Trong trường hợp bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo trị giá của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý.
3. Địa điểm trả nợ là nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở của bên cho vay, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
4. Trong trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi đối với khoản nợ chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn chậm trả tại thời điểm trả nợ, nếu có thoả thuận.
5. Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ.”
Vì không được cung cấp thông tin về loại hợp đồng vay tài sản và các thông tin khác về tình trạng thực hiện nghĩa vụ của bên vay tài sản nên rất khó để đưa ra câu trả lời chính xác với thắc mắc của bạn. Vậy nên bạn có thể tham khảo một số ý kiến tư vấn sau:
+ Trong trường hợp hợp đồng vay bị vô hiệu do giả dối như đã nêu ở trên, bạn chỉ cần thanh toán toàn bộ khoản nợ gốc cho Ngân hàng là sẽ đủ điều kiện để nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Nếu là hợp đồng vay không có kì hạn: để nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần phải than toán đầy đủ số tiền nợ gốc và khoản tiền lãi trong thời gian vay cho phía Ngân hàng cũng như tiền phạt do chậm trả lãi nếu có.
+ Nếu là hợp đồng vay có kì hạn: nếu bạn muốn chấm dứt hợp đồng trước khi hết kì hạn thì bên cạnh số tiền nợ gốc, bạn vẫn phải thanh toán đủ số tiền lãi trong toàn bộ kì hạn vay cho Ngân hàng. Nếu sau khi hết thời hạn vay trong hợp đồng thì ngoài khoản nợ gốc, bạn cần phải thanh toán cả tiền phạt do vi phạm hợp đồng về thời hạn vay (nếu có) và trả tiền lãi theo lãi suất quá hạn cho thời gian vay quá hạn.
