Nhà ở là nơi diễn ra mọi sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình và còn là một loại hàng hóa đặc biệt với nhiều đặc điểm riêng. Để xác lập mối quan hệ pháp lý với nhà ở thì đầu tiên cá nhân, hộ gia đình cần có quyền sử dụng nhà ở. Bài viết dưới đây sẽ phân tích khái niệm nhà ở và quyền sở hữu và sử dụng nhà ở tại Việt Nam.
Mục lục bài viết
1. Nhà ở là gì?
Đầu tiên về khái niệm nhà ở:
Tra cứu trong từ điển Tiếng Việt thì “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh từ chỉ công trình xây dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình.
Còn theo quy định pháp luật thì nhà ở được định nghĩa như sau: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích sử dụng là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình.
Phân loại theo mục đích sử dụng thì nhà ở bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Cụ thể:
Nhà ở riêng lẻ (gồm: biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) là nhà ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xây dựng trên đất được ghi nhận có mục đích sử dụng là đất ở (đất thổ cư).
Nhà chung cư là nhà ở có cả phần sở hữu riêng và chung, có nhiều hơn một tầng, nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ dân cư. Chung cư được chia làm hai loại dựa vào mục đích sử dụng là để ở và sử dụng hỗn hợp cả để ở với kinh doanh.
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm các mục đích: cho thuê, cho thuê mua hoặc bán theo cơ chế thị trường.
Nhà ở công vụ là nhà ở chỉ dành cho các đối tượng thuộc danh sách đang làm việc hay thực hiện công việc, đảm nhiệm chức vụ mà nhà nước giao cho được ưu tiên thuê để ở.
Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở do Nhà nước hỗ trợ tái định cư cho các cá nhân, hộ gia đình khi bị thu hồi giải phóng mặt bằng.
Nhà ở xã hội là nhà ở mà Nhà nước dành cho các trường hợp thuộc chính sách hỗ trợ (ví dụ như: người có công với cách mạng, gia đình hộ nghèo, cận nghèo,…).
Phân loại theo quản lý chất lượng công trình xây dựng thì nhà ở được chia làm nhà chung cư và nhà riêng lẻ. Nhà ở riêng lẻ gồm: biệt thự, nhà cấp I, nhà cấp II, nhà cấp III, nhà cấp IV, nhà tạm còn biệt thự thì được đánh giá từ hạng 1 đến hạng 4.
Để xác định được “nhà ở” cần dựa vào những đặc điểm chính sau đây:
+ Nhà ở là tài sản gắn liền với đất, có đặc điểm vị trí đặc biệt, không thể tách rời, không thể di chuyển được, không thể trực tiếp mang đi mua bán, trao đổi.
+ Nhà ở có tính lâu dài, bền vững.
+ Nhà ở là tài sản đặc biệt, có giá trị cao, giá trị nhà ở sẽ phụ thuộc vào mức giá đất và mức xây dựng (mức độ bền vững và kết cấu hạ tầng của nhà).
+ Việc thực hiện các giao dịch đối với nhà ở cần tuân thủ theo các quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng trong các giao dịch: mua bán, trao đổi, tặng cho, thuê, thuê mua, thừa kế, cho mượn, ủy quyền quản lý. Vậy để có thể thực hiện các giao dịch này hợp pháp thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và phải đáp ứng điều kiện nhà ở không là đối tượng tranh chấp với bất kỳ cá nhân, tổ chức, cơ quan nào hay không thuộc đối tượng bị cơ quan thi hành án kê biên để thi hành án hoặc để thực hiện quyết định hành chính. Ngoài các điều kiện chung thì tùy từng loại giao dịch có các điều kiện cụ thể khác.
Vậy với khái niệm nhà ở như trên, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức nào thì có quyền sử dụng với nhà ở? Quyền sử dụng nhà ở là gì?
Dựa theo quy định của Bộ luật Dân sự thì quyền sử dụng nhà ở là quyền được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ nhà ở.
Đầu tiên, quyền được khai thác công dụng của nhà ở là quyền chính yếu trong quyền sử dụng nhà ở – chính là mục đích để ở, để diễn ra mọi sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Việc hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ nhà ở thực chất là ngoài mục đích sử dụng để ở thì sẽ hưởng lợi thêm những lợi ích có được từ ngôi nhà. Ví dụ như: khoản tiền thu được từ việc cho thuê nhà ở,…
Quyền sử dụng nhà ở có thể chuyển giao cho người khác nếu hai bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Ví dụ như hai bên thỏa thuận mua bán nhà ở thì sau khi thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo đúng luật định quyền sử dụng căn nhà sẽ được chuyển giao từ người bán sang người mua. Hay trường hợp luật định phải chuyển giao như thực hiện quyết định, bản án của Tòa án đối với một vụ tranh chấp dân sự.
Quyền sử dụng nhà ở có thể chia làm hai trường hợp:
+ Quyền sử dụng nhà ở của chủ sở hữu
Chủ sở hữu nhà ở có quyền sở hữu nhà ở, mà theo quy định khi được nhà nước công nhận một chủ thể có quyền sở hữu thì đồng thời chủ thể đó có cả ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Vậy nên quyền sử dụng sẽ gắn liền với chủ sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở sẽ được tùy ý sử dụng nhà ở nhưng không được gây thiệt hại, đe dọa gây thiệt hại hay làm ảnh hưởng đến lợi ích của quốc gia, dân tộc, công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Để được công nhận quyền sở hữu nhà ở thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cần đáp ứng những điều kiện sau:
Chủ thể thuộc một trong những trường hợp sau: là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong lãnh thổ Việt Nam; là cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài tuy nhiên được phép nhập cảnh vào Việt Nam; là cá nhân, tổ chức nước ngoài nhưng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở Việt Nam cấp Giấy chứng nhận đầu tư hay các giấy tờ khác tương đương chứng minh đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam; là cá nhân có quốc tịch nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc đối tượng miễn trừ ngoại giao, lãnh sự, hưởng quyền ưu đãi.
Có nhà ở hợp pháp tại Việt Nam
Nếu cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đáp ứng được điều kiện luật định trên thì sẽ được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Việc này được thể hiện bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ, tài liệu chứng minh được quyền sử dụng (ví dụ như giấy bàn giao nhà chung cư của chủ dự án; hợp đồng mua bán có đầy đủ điều kiện pháp lý; ….).
+ Quyền sử dụng nhà ở của người không phải là chủ sở hữu
Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức mà không phải chủ sở hữu nhà ở nhưng theo luật định hoặc theo thỏa thuận với chủ sở hữu được sử dụng nhà ở.
Ví dụ như: cá nhân được cá nhân là chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho sử dụng nhà ở trong trường hợp cho thuê hay cho ở nhờ,…. Văn bản ủy quyền này cần có công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.
2. Các bước ký kết hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà ở:
Tóm tắt câu hỏi:
Chị họ tôi có một căn nhà 4 tầng tại Hà Nội không sử dụng. Nay tôi muốn thuê lại nhưng chị tôi lại muốn ủy quyền sử dụng cho tôi. Vậy nếu tôi nhận ủy quyền thì phải thực hiện như thế nào và khi được ủy quyền thi có trách nhiệm, quyền lợi gì với ngôi nhà?
Luật sư tư vấn:
Các bước thực hiện hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà ở:
Bạn muốn nhận ủy quyền sử dụng nhà ở thì trước tiên bạn và chị bạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 119 Luật nhà ở 2014. Khi xác định hai bên đều đáp ứng tất cả các điều kiện thì việc ủy quyền thực hiện theo các bước sau:
Bước 1. Lập hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở. Trong hợp đồng bắt buộc phải có các điều sau:
– Họ và tên và địa chỉ của các bên;
– Mô tả đặc điểm của nhà ở và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
– Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn ủy quyền quản lý nhà ở
– Quyền và nghĩa vụ của các bên;
– Cam kết của các bên;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên.
Ngoài ra hai bên có thể thỏa thuận thêm điều khoản trong hợp đồng nếu thấy cần thiết như quyền cho thuê lại, quyền sửa chữa căn nhà nếu cần, bồi thường trong trường hợp làm hỏng…
Bước 2. Công chứng hợp đồng: không bắt buộc.
Theo Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà ở không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên việc công chứng sẽ có giá trị pháp lý hơn nếu bạn thực hiện. Việc công chứng có thể thực hiện tại Phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng.
Căn cứ khoản 2 điều 55 Luật công chứng 2014 thì trong trường hợp bạn và chị bạn không thể cùng đến một nơi để thực hiện công chứng thì đầu tiên chị bạn phải yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng tại nơi cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; sau đó bạn phải yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi bạn cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này.
Trách nhiệm, quyền lợi của bên nhận ủy quyền:
Căn cứ
3. Các hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà ở:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà ở là nơi để những cá nhân, hộ gia đình xây dựng tổ ấm, sinh hoạt và các nhu cầu khác. Chính vì vậy, mà pháp luật luôn có những hành vi nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà ở.
Theo quy định tại Điều 6 Luật nhà ở năm 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà ở.
Theo đó, ngăn cấm các hành vi sau:
Thứ nhất, Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Thứ hai, Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Thứ ba, quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.
Thứ tư, xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.
Thứ năm, chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
Thứ sáu, Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
Thứ bảy, Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở.
Thứ tám, Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
Thứ chín, thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật nhà ở.
Thứ mười, cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.
Mười một, sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.
Mười hai, sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của luật về điều kiện kinh doanh.
Mười ba, báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.
4. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Người sử dụng nhà ở hay là chủ sở hữu nhà ở được mang trong mình những quyền lợi nhất định. Theo quy định tại Điều 10 Luật nhà ở quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở và của người sử dụng nhà ở.
Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:
Thứ nhất, có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Trong trường hợp này thì không ai được phép hoặc chưa được phép của chủ sở hữu mà tự vào chỗ ở của người khác.
Thứ hai, sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm.
Thứ ba, được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về đất đai.
Thứ tư, bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
Thứ năm, sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.
Thứ sáu, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
Thứ bảy, được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
Thứ tám, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.
Trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật nhà ở thì trong thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu được thực hiện các quyền quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở phải bàn giao lại nhà ở này cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu.
Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì có các quyền theo quy định tại Điều 161 của Luật nhà ở.
Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
Luật nhà ở năm 2014
