Nhà ở hình thành trong tương lai có được tặng cho không?

1. Nhà ở hình thành trong tương lai có được tặng cho không?

1.1. Được hiểu như thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai:

Khoản 2 Điều 105 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản bao gồm:

–  Đất đai;

– Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

– Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

– Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nhà ở chính là bất động sản. Bất động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Vì thế, nhà ở có thể là nhà ở hiện có và nhà ở hình thành trong tương lai. Khoản 2 Điều 108 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định rõ tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

– Tài sản chưa hình thành;

– Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Như vậy, theo quy định trên, có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

– Nhà ở chưa hình thành;

– Nhà ở đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 cũng đã giải thích rõ ràng thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai, theo quy định này nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Cách xác định nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã được quy định rõ tại khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, theo quy định này thì nhà ở hình thành trong tương lai được xác định như sau:

– Chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng

– Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (loại nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) không đáp ứng được về các điều kiện sau:

+ Điều kiện về hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt;

+ Điều kiện về hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc vào diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).

1.2. Nhà ở hình thành trong tương lai có được tặng cho không?

Tặng cho nhà ở là một trong những hình thức giao dịch nhà ở mà pháp luật đã quy định. Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện về giao dịch tặng cho nhà ở. Theo quy định này, để thực hiện thủ tục tặng cho nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

– Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án;

– Không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, đối với trường hợp tặng cho nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải đáp ứng được các điều kiện vừa nêu thì mới đủ điều kiện để thực hiện thủ tục tặng cho nhà ở trong tương lai. Tuy nhiên, như đã phân tích ở mục trên, nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa hình thành (nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng). Thế nên, với loại nhà ở này chưa thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Theo đó, nhà ở mà chưa có giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở. Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai không được thực hiện tặng cho cho người khác.

2. Những giao dịch nào nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia:

Như đã phân tích ở mục trên, nhà ở hình thành trong tương lai không được thực hiện tặng cho cho người khác. Tuy nhiên, với nhà ở hình thành trong tương lai, nhà nước ta vẫn cho phép thực hiện mua bán, thế chấp, bởi theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch đó chính là nhà ở phải có giấy chứng nhận, nhưng tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định với nhà ở hình thành trong tương lai thì có thể tham gia giao dịch mua bán, thế chấp mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận. Thay vào đó, để thực hiện mua bán, thế chấp nhà ở trong tương lai phải có các loại giấy tờ sau:

– Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

+ Đối với tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; đối với tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư phải có các loại giấy tờ sau:

++ Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;

++ Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

+ Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có các loại giấy tờ sau:

++ Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;

++ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

++  Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

– Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai:

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng;

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

+ Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có thêm cả biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Ngoài các loại giấy tờ nêu trên phải có khi mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải tuân thủ thêm các điều kiện sau:

2.1. Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai tham gia giao dịch:

– Đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

– Đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

+ Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

+ Không bị kê biên để thi hành án;

+ Không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

2.2. Điều kiện các bên tham gia giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở trong tương lai:

– Bên bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải có điều kiện sau đây:

+ Phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở;

+ Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

– Bên mua, nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở (không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch).

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

++ Phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở;

++ Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

++ Không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

– Bên mua, nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là tổ chức:

+ Phải có tư cách pháp nhân;

+ Không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;

+ Là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014;

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.