Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật và nhu cầu đầu tư sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, việc mua bán tài sản không chỉ dừng lại ở những tài sản đã đang tồn tại mà cả những tài sản chưa được hình thành ở thời điểm mua bán và sẽ hình thành trong tương lai. Việc mua bán những tài sản chưa tồn tại đã diễn ra ở các nước có kinh tế thị trường từ lâu trong lịch sử, trong khi đó ở Việt Nam hoạt động này chỉ mới được thực hiện trong thời gian gần đây. Chính vì nhu cầu của hoạt động này mới hình thành nên pháp luật về mua bán tài sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam cũng chỉ mới được xây dựng từ khi có “Bộ luật dân sự 2015”.

Theo Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 và Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS), tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai có thể hiểu là loại tài sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, nó được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất định trong giao dịch về tài sản đó.

1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ theo Điều 294 và Điều 295 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

– Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

– Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

– Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Khi nghĩa vụ trong tương lai được hình thành, các bên không phải xác lập lại biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ đó.

Tài sản hình thành trong tương lai là một đối tượng của quyền sở hữu, tuy nhiên trong thực tiễn nó thường chỉ được quan tâm khi xem là đối tượng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng mua bán và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận. Như vậy, tại thời điểm đang xét, người chủ của Tài sản hình thành trong tương lai chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho mình nhưng vì trong tương lai gần người ấy sẽ xác lập được quan hệ sở hữu đối với tài sản ấy nên pháp luật dành cho họ khả năng hưởng dụng một số quyền trong phạm vi nhất định.

Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng  được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội”.

Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

– Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

– Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận. 

– Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó. 

3. Cơ cấu pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai

3.1: Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai

Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là các bên tham gia quan hệ hợp đồng, trong quan hệ hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai thì chủ thể là các bên tham gia bao gồm bên mua và bên bán, thông qua hợp đồng này, quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai được chuyển từ bên bán sang bên mua. Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng nói chung, bởi vậy, khi tham gia giao kết hợp đồng này, các bên chủ thể phải đáp ứng được những điều kiện chung mà pháp luật quy định giống như các chủ thể của hợp đồng khác khi giao kết hợp đồng. Những điều kiện này là cơ sở để xác định hiệu lực pháp lý của hợp đồng, trước tiên, các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể, nói cách khác chủ thể tham gia hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể được tạo thành từ năng lực pháp luật và năng lực hành vi, đây là điều kiện cần đối với các bên khi tham gia vào giao dịch nói chung cũng như giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai nói riêng.

Có thể nói, quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai – “tài sản đặc biệt”, chịu sự điều tiết của Nhà nước nên khi đưa “quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai” vào trong giao lưu thì cũng phải chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, bởi vậy, khi tham gia hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai tổ chức, cá nhân giao dịch và các chủ thể khác không chỉ đáp ứng các điều kiện chung mà pháp luật quy định mà còn phải đáp ứng một số điều kiện khác do pháp luật đất đai và pháp luật chuyên ngành quy định thì mới đáp ứng được tính hợp pháp về chủ thể.

3.2: Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là một giao dịch dân sự trong đó quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai được dịch chuyển từ bên bán sang bên mua, như vậy, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai.

Có thể thấy, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai và quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai cũng khá đa dạng. Tuy nhiên, không phải quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai nào các chủ thể giao dịch cũng được phép ký kết hợp đồng mua bán. Ở mỗi quốc gia đều có những quy định mức độ rộng, hẹp khác nhau về phạm vi đối tượng giao dịch trên thị trường. Pháp luật Australia không hạn chế quyền được mua, bán tài sản hình thành trong tương lai và tất cả các tài sản hình thành trong tương lai đều được mua, bán và khi thực hiện việc mua bán, bên nhận mua bán phải sử dụng theo đúng mục đích sở hữu tài sản hình thành trong tương lai nhận mua bán.

Bên cạnh đó, quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán quyền sở dụng đất khi nó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên mua bán. Đồng thời, khi tham gia quan hệ mua bán, bên nhận mua bán cần phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về đối tượng của hợp đồng với các vấn đề liên quan đến tính chất pháp lý của tài sản và quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai này không phải là tài sản tranh chấp.

Có thể nói, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là yếu tố quan trọng của hợp đồng bởi không có đối tượng thì không thể mua bán được. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào, quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai cũng có thể trở thành  đối  tượng  của  hợp  đồng  mua  bán  tài sản hình thành trong tương lai,  mà  chỉ  những  loại tài sản hình thành trong tương lai pháp luật cho phép trao đổi, mới có thể trở thành đối tượng của hợp đồng này.

3.3. Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai

Pháp luật quy định trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng đó phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó, có thể thấy hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là hợp đồng có giá trị kinh tế cao và tài sản chưa hình thành (phương diện pháp luật), rất dễ phát sinh tranh chấp, chính bởi vậy, việc quy định hình thức của hợp đồng này là rất quan trọng, hình thức của hợp đồng này phải thể hiện những nội dung mà chủ thể giao dịch và chủ thể khác đã cam kết, các bên ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng bằng một văn bản, và văn bản này thể hiện đầy đủ những nội dung cơ bản của hợp đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản. Trường hợp phát sinh tranh chấp, hợp đồng được giao kết bằng văn bản tạo ra chứng cứ pháp lí vững chắc để giải quyết. Pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai quy định trường hợp này phải được lập thành văn bản, Chính bởi vậy, các bên khi tham gia hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai không được phép lựa chọn hình thức của hợp đồng, mà phải tuân theo một hình thức duy nhất mà pháp luật quy định.

3.4: Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai

Nội dung của hợp đồng mua bán TSHTTTL là tổng hợp những điều khoản mà các chủ thể tham gia hợp đồng đã thỏa thuận, những điều khoản này xác định những quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp đồng.

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568

4. Quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 11 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

– Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. 

– Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Mẫu số 07 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP. 

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.