Hợp đồng tặng cho tài sản là một trong những loại hợp đồng thông dụng nhất trong đời sống xã hội, đây là căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu riêng của một người đối với tài sản khi họ được tặng cho. Vậy, nếu người tặng cho đất chết thì hợp đồng tặng cho có còn hiệu lực không?
Mục lục bài viết
1. Người tặng cho đất chết, hợp đồng tặng cho có còn hiệu lực?
Hợp đồng tặng cho hiện nay là một trong những giao dịch dân sự phổ biến nhất trong đời sống của người dân. Nhiều người hiện nay đặt ra câu hỏi: Người tặng cho đất qua đời thì hợp đồng tặng cho có còn hiệu lực hay không? Để trả lời được câu hỏi này thì cần phải tìm hiểu quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho bất động sản. Trước hết, căn cứ theo quy định Điều 457 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng tặng cho tài sản, theo đó thì hợp đồng tặng cho tài sản được xem là sự thỏa thuận của các bên, bên tặng cho tài sản sẽ giao tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho thì sẽ đồng ý nhận tài sản đó. Có thể đánh giá, hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và hợp đồng tặng cho bất động sản nói riêng là sự thoả thuận giữa các bên, bên tặng cho tài sản của mình giao tài sản và chuyển quyền sở hữu cho bên nhận tặng cho mà không dựa trên yếu tố lợi nhuận, bên được tặng cho đồng ý nhận tài sản đó theo quy định của pháp luật. Hiệu lực của hợp đồng tặng cho hoàn toàn phụ thuộc vào các yếu tố căn cứ tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó thì hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất sẽ chỉ bị vô hiệu khi vi phạm một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
– Bên tặng cho hoặc bên được tặng cho mắc các bệnh về tâm thần, không có năng lực pháp luật và không có năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự;
– Mục đích và nội dung của hợp đồng tặng cho vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội;
– Việc nhận tặng cho hoặc tặng cho xuất phát từ vấn đề bị ép buộc hoặc lừa dối dưới bất kỳ hình thức nào;
– Vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng.
Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 459 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hoạt động tặng cho bất động sản. Theo đó thì tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật và phải có công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc phải được chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải tiến hành hoạt động đăng ký nếu như bất động sản đó phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký trên thực tế, nếu như bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho đó rất có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận tặng cho.
Như vậy có thể nói, nếu đáp ứng được các điều kiện trên thì hợp đồng tặng cho bất động sản sẽ có hiệu lực trên thực tế. Việc hợp đồng tặng cho có hiệu lực hay không không phụ thuộc vào việc, người lập hợp đồng tặng cho còn sống hay đã chết. Vì vậy, để trả lời được câu hỏi trên, có thể chia trường hợp như sau:
Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Nếu như hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật nêu trên, thì tức là hợp đồng tặng cho đó đã đáp ứng điều kiện về mặt hình thức, vậy ngay cả khi người tặng cho qua đời, hợp đồng tặng cho vẫn có hiệu lực pháp luật.
Thứ hai, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa được công chứng theo quy định của pháp luật. Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc không được chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tức là hợp đồng này không đáp ứng điều kiện về mặt hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản. Khi đó thì hợp đồng tặng cho sẽ bị vô hiệu, ngay cả khi người tặng cho còn sống hay đã chết. Việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu sẽ thuộc về thẩm quyền của tòa án.
2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho đất đai:
Có thể nói, pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể về việc hợp đồng tặng cho bất động sản sẽ có hiệu lực trong khoảng thời gian bao lâu. Căn cứ theo quy định tại Điều 401 của Bộ luật dân sự năm 2015, thì hợp đồng được giao kết hợp pháp sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Căn cứ theo quy định tại Điều 459 của Bộ luật dân sự năm 2015, thì hợp đồng tặng cho bất động sản phải được tiến hành hoạt động công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc phải được đăng ký nếu như bất động sản đó phải tiến hành hoạt động đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Hợp đồng này cho bất động sản sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu như bất động sản đó không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho bất động sản sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản trên thực tế.
Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 167 của
Tại Điều 423 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hủy bỏ hợp đồng, theo đó thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
– Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
– Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
– Trường hợp khác do luật quy định.
Như vậy, pháp luật không quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực trong khoảng thời gian bao lâu, vì vậy, kể cả khi người tặng cho đất chết thì hợp đồng tặng cho vẫn có hiệu lực nếu hợp đồng đó đáp ứng được đầy đủ các điều kiện có hiệu lực theo như phân tích ở trên. Quyền sử dụng đất thuộc đối tượng bất động sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho đất đai được xác định là từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Trường hợp hợp đồng tặng cho đất đai không được công chứng vẫn có hiệu lực:
Căn cứ theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về vấn đề giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ điều kiện hình thức. Theo đó thì giao dịch dân sự khi vi phạm quy định về điều kiện hình thức sẽ không có hiệu lực, tức là sẽ bị vô hiệu trên thực tế, trừ những trường hợp sau đây:
– Giao dịch dân sự đã được xác lập trên thực tế theo quy định của pháp luật bằng văn bản, tuy nhiên văn bản đó không đúng quy định của pháp luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ được ghi nhận trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự đó;
– Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản tuy nhiên vi phạm quy định bắt buộc về công chứng hoặc chứng thực, mà một bên hoặc các bên đã tiến hành thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự đó. Trong trường hợp này thì các bên sẽ không cần phải tiến hành hoạt động công chứng hoặc chứng thực văn bản đó.
Có thể nói, nếu việc tặng cho bất động sản đó lập thành văn bản nhưng không thực hiện thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch dân sự thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án vẫn có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch tặng cho bất động sản đó.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013.
