Người nước ngoài có được mua đất khu công nghiệp không?

1. Người nước ngoài có được mua đất khu công nghiệp không?

Pháp luật đất đai hiện nay có quy định cụ thể về vấn đề người sử dụng đất. Trong đó, Điều 5 của Luật đất đai năm 2013 có xác định rõ đối tượng là người sử dụng đất. Người sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, cụ thể như sau:

– Tổ chức trong nước, bao gồm cơ quan nhà nước, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, các tổ chức chính trị và tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, các tổ chức kinh tế và tổ chức xã hội, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các tổ chức sự nghiệp công lập và các tổ chức khác phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự;

– Các đối tượng được xác định là hộ gia đình và cá nhân trong nước;

– Cộng đồng dân cư, trong đó bao gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn làng, bản ấp, tổ dân phố và các điểm dân cư có cùng phong tục tập quán hoặc có chung dòng họ;

– Các cơ sở tôn giáo bao gồm thánh thất, thánh đường, chùa, nhà nguyện, niệm phật đường, các tu viện và các trường đào tạo riêng phục vụ cho mục đích tôn giáo, các trụ sở của các tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo;

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, bao gồm các cơ quan đại diện ngoại giao, các cơ quan lãnh sự, các cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhà nước Việt Nam thừa nhận, các cơ quan đại diện của tổ chức Liên hợp quốc, các cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, các đại diện của tổ chức liên chính phủ trên lãnh thổ của Việt Nam;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

– Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trong đó bao gồm các doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, các doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp Việt Nam, mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần hoặc sáp nhập hoặc mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. 

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 149 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về đất khu công nghiệp, khu chế xuất và cụm công nghiệp, cụ thể như sau:

– Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp và các cụm công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong quá trình quy hoạch và thành lập các khu công nghiệp thì đồng thời phải xây dựng các khu nhà ở và công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp đó nhằm phục vụ cho đời sống lao động làm việc trong khu công nghiệp;

– Nhà nước cho thuê đối với các tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các chủ thể được xác định là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong quá trình đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp trên lãnh thổ của Việt Nam. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuế đất hằng năm thì người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất sẽ có quyền cho thuê lại với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Còn đối với phần diện tích thuê đất dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất sẽ có quyền cho thuê lại với hình thức trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuế đất hằng năm;

– Các nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với phần diện tích xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng được sử dụng chung trong toàn khu công nghiệp. Các chủ thể được xác định là tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp sẽ được thuê lại đất gắn liền với kết cấu cơ sở hạ tầng của các tổ chức kinh tế khác, của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Khi đó sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ sau đây: Trong trường hợp thuê lại đất dưới hình thức trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê thì sẽ có quyền và nghĩa vụ theo Điều 174 của Luật đất đai năm 2013, còn trong trường hợp thuê đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuế đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ căn cứ theo quy định tại Điều 175 của Luật đất đai năm 2013;

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phát sinh thêm quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật;

– Các tổ chức kinh tế và các chủ thể là cá nhân, các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh sản xuất trong khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, nhận quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng của các tổ chức kinh tế khác, của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì sẽ được tiếp tục sử dụng đất trong thời gian còn lại của dự án mà không cần phải chuyển sang hình thức thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy có thể nói, người nước ngoài không được mua đất trong khu công nghiệp theo quy định của pháp luật Việt Nam. Pháp luật Việt Nam chỉ cho phép thuê lại đất trong khu công nghiệp mà không được phép thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp. Vì vậy cho nên, người nước ngoài chỉ có thể thuê đất tại khu công nghiệp trên lãnh thổ của Việt Nam để sử dụng.

2. Hồ sơ và thủ tục thuê đất tại khu công nghiệp: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ hợp lệ để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm có:

– Hợp đồng, văn bản về việc cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cho thuê mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Bước 2: Muốn thuê lại đất, bên cho thuê và bên thuê lại phải ký hợp đồng cho thuê lại rồi 02 bên làm thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013. Theo đó, bên cho thuê lại sẽ phải nộp một bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai đến Văn phòng đăng ký đất đai. Nhìn chung thì hời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư. Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật hiện nay sẽ được xác định là dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, trong các khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.

Bước 3: Trả kết quả. 

3. Chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp có được không?

Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Bên cạnh đó cũng chỉ rõ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, các đối tượng được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, tùy theo các trường hợp dưới đây mà có những quyền và nghĩa vụ khác nhau:

– Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, chỉ riêng đối với trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất trong khu công nghiệp mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013.